Відступні при оренді комерції в Чехії – що це і з чим його їдять?

Уявіть, ви знайшли ідеальне приміщення під бізнес – скажімо, затишне кафе або салон. Орендна ставка вас влаштовує, але раптом власник чи попередній орендар заявляє: «Треба заплатити odstupné (відступні)!» Що це означає? Зараз розповім відверто і по суті.
Що таке відступні?
Відступні в контексті комерційної оренди – це одноразова компенсація (фактично «вступний внесок») діючому орендарю за те, щоб він поступився вам своїм місцем. На практиці новий орендар платить старому певну суму і натомість отримує обладнаний бізнес із усіма здобутками:
ремонтом;
меблями;
технікою;
товарними залишками;
базою клієнтів.
По суті, ви «викупаєте» працюючий бізнес разом з правом оренди приміщення. У тому косметологічному салоні, про який я згадувала, власниця просить відступні (суму – за домовленістю) і в рамках цієї суми передає повністю обладнаний салон, клієнтську базу, соцмережі і навіть проводить навчання для наступника. В оголошенні так і вказано: орендна плата 17 000 Kč/місяць + odstupné за домовленістю. Новий підприємець зайде туди як у готовий бізнес без потреби додаткових інвестицій – з першого дня можна обслуговувати клієнтів і заробляти.

Коли і навіщо платяться відступні?
Це трапляється, коли комерційне приміщення має свою історію успіху: стало популярним, вигідно розташованим, вкладено багато коштів у ремонт чи рекламу.
Відступні мотивують поточного орендаря передати вам естафету. Наприклад, викупити обладнання дорогого ресторану значно дешевше «відступними», ніж все створювати з нуля. А власник бізнесу, який виїжджає, повертає собі частину інвестицій. В Чехії це звична практика у сфері гастро, салонів краси, магазинів. Часто у публічних оголошеннях прямо пишуть: «приміщення передається за odstupné».
Як це оформлюється юридично?
Тут є нюанси. Орендний договір сам по собі не можна просто «продати» іншій особі без згоди власника приміщення. За законом, передача договору оренди без письмового дозволу орендодавця – НЕчинна. Тому завжди отримуйте згоду власника на заміну орендаря. Зазвичай роблять тристоронню угоду: ви, попередній орендар і власник підписуєте договір про передачу прав оренди з визначеної дати, з фіксацією всіх умов.
Обов’язково складіть письмову угоду про відступні – детально опишіть, що саме ви купуєте за цю суму:
перелік обладнання;
товарів;
навіть нематеріальні активи типу клієнтської бази.
Без письмового договору ви ризикуєте грошима, адже усна домовленість не дає гарантій.
Типові суми і приклади
Розмір відступних дуже різниться – від порівняно невеликих сум до астрономічних, залежно від бізнесу:
У невеликому містечку за працюючий магазин секонд-хенду могли просити ~200 000 Kč.
У регіонах кафе чи бар – кількасот тисяч крон (наприклад, паб у Йіглаві «під ключ» передавався за 500 000 Kč ).
У Празі ж у популярних локаціях відступні часто обчислюються мільйонами: за успішну кав’ярню чи ресторан легко можуть запросити 1–2 млн Kč і більше.
Тому завжди оцінюйте, що саме входить у відступні і чи виправдана ціна. Суди в Чехії можуть визнати явно непомірні суми недійсними – поняття «адекватності» оцінюється індивідуально. Беріть до уваги фактори:
локація;
стан і розмір приміщення;
строк оренди;
оборот бізнесу.
До речі, новий Цивільний кодекс частково захищає орендарів: якщо власник раптом розриває з вами договір оренди бізнес-приміщення без вашої вини, ви маєте право вимагати компенсацію за передану клієнтську базу (грубо кажучи, аналог «відступних», але від орендодавця). Тобто цінність вашого напрацьованого бізнесу визнається навіть законом!
На що звернути увагу, погоджуючись на odstupné?
По-перше, тривалість оренди: дізнайтеся, скільки ще діє контракт і чи є опція продовження. Безглуздо платити, скажімо, 1 млн крон, якщо через рік строк оренди спливає і власник може відмовитися його подовжити. По-друге, перевірте юридично стан договору: чи немає заборони суборенди або інших підводних каменів. По-третє, рахуйте рентабельність: чи окупляться вам ці вкладення? І звісно, оформіть все документально, за можливості за участю юриста.
На завершення – трошки емоцій від мене. Відступні – це як вхідний квиток у вже розкручений бізнес, що може бути неймовірно вигідно, якщо все зробити правильно. Ви економите час на запуск, отримуєте налаштовані процеси і клієнтів. Але будьте розсудливі: ретельно перевіряйте усе, торгуйтеся щодо суми і умов. І пам’ятайте, що я як експерт завжди на зв’язку, щоб підказати і убезпечити вашу угоду.
Якщо маєте питання щодо комерційної оренди або плануєте бізнес в Чехії – звертайтеся! Готова поділитися досвідом і допомогти вам ухвалити правильне рішення. Не забудьте підписатися на канал «єКвартира», щоб не пропустити нові корисні пости про нерухомість у Празі.
