Нерухомі фонди (Realitní fondy) у Чехії: прибутковість та умови

Realitní fondy – це чеські фонди нерухомості, які дозволяють приватним інвесторам вкладати кошти в комерційну та житлову нерухомість опосередковано. Інвестор купує пай фонду, а фонд вже володіє портфелем будівель (офісів, складів, торгових центрів, квартир тощо) і отримує дохід від оренди та зростання вартості цих активів. Такі фонди популярні як консервативна інвестиція, особливо у Празі та по всій Чехії, оскільки забезпечують стабільний дохід і захист від інфляції на довгому горизонті. Важливо розуміти, що дохідність нерухомих фондів не є гарантованою, вона залежить від ринкових умов та управління фондом, а минулі результати не гарантують майбутніх.

Прибутковість фондів у 2022, 2023 роках та на початку 2024

Останні кілька років були показовими для чеських нерухомих фондів. 2022 рік став рекордним: середня чиста дохідність склала близько 7–8% для роздрібних фондів, що значно вище типових значень минулих років. Жоден фонд не показав збитків у 2022, а ~80% фондів досягли історично найвищих результатів. Деякі фонди навіть перевищили інфляцію ~15% того року – наприклад, фонди:

• Jet Industrial Lease (~18,4%);

• WOOD & Company Retail (~17,5%);

• Realia Retail Parks (~15,2%).

Вони заробили інвесторам понад 15% річних.

Протягом 2023 року ринок дещо охолов після рекордів, але все одно став другим найуспішнішим за останні роки. Середня прибутковість роздрібних фондів склала ~5,8% за рік, що трохи менше рівня інфляції на кінець року, зате цілком в межах історичного діапазону. Кращі фонди для широкого загалу принесли ~7–8% (наприклад, MINT I. Rezidenční – 8,04% за 2023 рік ), тоді як найслабші – лише близько 1,5–2% (Generali Fond realit – ~1,6%; REICO ČS Nemovitostní – ~2,0% за 2023).

Усі фонди показали додатний результат, за винятком одного проблемного (Nova Real Estate), що був змушений заморозити операції та розпродавати активи через кризу власника.

Показники 2024 року

На початку 2024 року тенденції виглядають оптимістично. За перше півріччя 2024 усі 32 нерухомі фонди в Чехії були в плюсі. Більшість роздрібних фондів заробили близько 2,5–3% за 6 місяців, а деякі відзначились особливо високим піврічним результатом (наприклад, Creditas Nemovitostní I – 7,68% за 1 півріччя завдяки переоцінці вартості активів у червні ). За прогнозами аналітиків, середня дохідність у 2024 може перевищити 6% річних, що помітно обжене інфляцію. Для фондів кваліфікованих інвесторів (FKI) очікування також позитивні – після скромного початку року (часто такі фонди переоцінюють нерухомість лише раз на рік) їх середній результат за підсумками 2024 може знову скласти ~8% і більше.

Підписуйтесь на наш телеграм-канал «є-Квартира»

Публікуємо актуальні новини зі сфери нерухомості, без води та спаму

перейти до Telegram

Витрати фондів, ліквідність та вплив на чисту дохідність

Нерухомі фонди стягують різні комісії, які впливають на кінцевий дохід інвестора. Зазвичай є вступний (початковий) попLatok при купівлі паїв – стандартно ~3–5% від інвестиції. Розмір цього попLatку залежить від фонду та посередника: деякі платформи можуть знизити його до 1% або навіть нуля для великих сум інвестицій. Наприклад, у новому фонді ČSOB Nemovitostní fond стандартний вступний попLatok – 1,5%, але в акційний період його скасували для залучення клієнтів. За вихід із фонду (продаж паїв) більшість роздрібних фондів не беруть комісії або беруть символічну, якщо інвестор дотримався мінімального рекомендованого терміну інвестиції (зазвичай 3 роки для податкової пільги). Натомість фонди для кваліфікованих інвесторів часто застосовують вихідні комісії, якщо інвестор забирає гроші раніше ніж через 3–5 років.

Total Expense Ratio

Фонди також мають щорічні витрати на управління та адміністрування, які виражаються як TER. Ці витрати становлять приблизно 1–2% на рік від активів фонду (у деяких фондів навіть до 2,5%) і вже враховані у чистій дохідності, яку публікують фонди. Тобто всі наведені вище показники прибутковості – чисті після вирахування винагороди управляючої компанії. В ідеалі інвестору варто обирати фонди з нижчими витратами, адже це позитивно впливає на його дохід у довгостроковій перспективі.

Ліквідність – можливість продати пай

Роздрібні нерухомі фонди в Чехії за законом повинні підтримувати певний рівень ліквідності. Щонайменше 10% активів фонду мають бути в ліквідній формі (готівка або еквіваленти) – це необхідно, щоб фонд міг без проблем виплачувати гроші інвесторам, які вирішили вийти. Відповідно, максимум ~90% активів може бути вкладено безпосередньо в нерухомість. Такий резерв знижує ризик заморозки виплат, але водночас означає, що частина грошей фонду «лежить на рахунку» і не генерує дохід, що трохи знижує загальну прибутковість фонду. За даними оглядів, саме нижча частка інвестицій (та обмежене використання кредитного плеча) є причиною того, що середня дохідність роздрібних фондів (~4–6% річних) менша за дохідність фондів кваліфікованих інвесторів (~7–9% річних).

Фонди FKI (для багатших чи інституційних інвесторів) таких обмежень ліквідності не мають, тож можуть інвестувати більшу частину капіталу і використовувати більше позикових коштів для купівлі нерухомості. Це дозволяє їм у сприятливі роки досягати вищих прибутків (навіть ~10%+), але плата за це – нижча ліквідність для інвестора і підвищений ризик. Як зазначалося, FKI-фонди не гарантують можливість швидко забрати гроші: строк виконання заявки на вихід може сягати 6 місяців і більше. Більше того, якщо інвестор входить у такий фонд, він має бути готовим утримувати інвестицію роками – інакше заплатить високий вихідний попLatok (як правило, прогресивно зменшується після 3-го року). Тому роздрібні фонди підійдуть тим, кому важлива вища ліквідність – більшість з них дозволяють продати пай і отримати кошти протягом кількох днів чи тижнів без штрафів. Наприклад, деякі великі фонди проводять розрахунки з інвестором щомісяця або навіть щотижня (залежно від умов статуту). Інвестору варто звертати увагу на цей параметр при виборі фонду: фонди з більшою часткою кешу, без вихідної комісії – гнучкіші, проте потенційно дають трохи менший дохід у довгостроковій перспективі.

Позиковий капітал та витрати фонду

Ще один аспект – використання кредитів самим фондом. Більшість нерухомих фондів беруть банківські кредити, щоб купувати більше нерухомості (цей показник називають LTV – Loan-to-Value, рівень заставного боргу).

Зазвичай LTV чеських фондів знаходиться в межах 30–70%. Помірне залучення позикових коштів підвищує рентабельність власного капіталу фонду (тобто дохід на гроші інвесторів зростає) – фактично, кредит дозволяє купити більше будівель і отримувати більше орендних платежів. Це було однією з причин високих прибутків у 2022–2023 роках: в умовах інфляції фонди піднімали орендну плату (згідно з індексацією у договорах оренди), що збільшило доходи, тоді як вартість придбаних раніше об’єктів також зросла. Проте слід пам’ятати, що позики несуть і ризики: при різкому зростанні процентних ставок або падінні заповнюваності орендарями, фонд може зазнати втрат. Станом на 2024 рік ситуація сприятлива: орендні ставки залишаються високими після інфляційного стрибка, а відсоткові ставки за кредитами поступово знижуються, що покращує чистий прибуток фондів. У консервативних фондах оцінка нерухомості проводиться обережно, закладаючи прибутковість оренди ~6–8% річних, тож навіть без суттєвого зростання цін на самі будівлі, стабільний потік орендної плати забезпечує інвесторам ~5%+ на рік.

Чому фонди не обіцяють 10% річного доходу

Інколи початківці інвестори очікують від нерухомості двозначної дохідності (скажімо, 10% і більше на рік), але реальність інша. Нерухомі фонди не можуть і не мають права обіцяти 10% річних кожного року – і на це є ряд причин.

Юридичні обмеження

Чеське та європейське законодавство про колективні інвестиції забороняє фондам гарантувати фіксований дохід. У всіх проспектах і рекламних матеріалах обов’язково зазначається, що «минулі результати не гарантують майбутніх» і що інвестиція пов’язана з ризиками. Будь-які твердження про гарантований високий прибуток розглядаються регуляторами як неправомірні. Наприклад, інвестиційний сервіс Patria Indigo прямо попереджає: ніхто у світі інвестицій не може гарантувати дохід, і якщо хтось обіцяє гарантовані відсотки – слід насторожитися. Отже, жоден публічний фонд нерухомості не скаже інвестору «ми вам обіцяємо 10% щороку», бо це було б протизаконно і вводило б в оману.

Реалії ринку

Типова орендна дохідність нерухомості у Чехії становить близько 5–7% річних (грубо кажучи, співвідношення річної орендної плати до ціни об’єкта). З цієї суми фонд сплачує витрати на утримання будівель, податки, страхування, а також свою комісію за управління. У підсумку чиста дохідність фонду для інвестора виходить на рівні ~4–6% у середньому за довгий період. Показники вище 8–10% трапляються, але зазвичай у специфічних умовах: наприклад, коли фонд щойно запустився і переоцінив куплені об’єкти, або коли використовує значний кредитний ресурс і отримує разовий прибуток від продажу нерухомості. Стабільно тримати 10% річних на довгостроковому горизонті дуже важко – жоден великий роздрібний фонд у Чехії не має такої історії. Лише фонди для кваліфікованих інвесторів, що беруть на себе більше ризиків, можуть цілитися на 8–10% (і навіть там це ціль, а не обіцянка). Як правило, 5–10% – це вже верхня межа «нормальної» прибутковості нерухомого фонду. Середній результат всіх чеських фондів з початку їх існування – близько 7,4% річних, і це враховуючи успішні роки на кшталт 2022.

Ризики та економічні цикли

Нерухомість – відносно стабільний актив, але й вона проходить цикли буму і спаду. Були періоди, коли оцінка портфелів майже не зростала або навіть знижувалася (наприклад, під час фінансової кризи 2008 року або пандемії COVID-19 на окремих сегментах). Фонд не може гарантувати, що кожен рік ринок піде вгору. Інколи дохід за рік може бути 2–3%, інколи 8–9%. Саме тому фонди говорять про очікувану середньорічну дохідність (наприклад, Generali Fond realit декларує ціль 4–4,5% річних у середньому ), але ніде не пишуть про гарантовані числа. Важливо пам’ятати: висока дохідність завжди пов’язана з підвищеним ризиком. Якщо хтось обіцяє «легкі 10% без ризику», швидше за все, або замовчує ризики, або це пряма ознака фінансової піраміди.

Отже, 10% річних – це радше міф для роздрібних нерухомих фондів. Реально фонди приносять стільки лише в найкращі роки або за рахунок удачі.

Нормальний робочий діапазон – близько 5% (плюс-мінус кілька пунктів). Це все одно перевищує дохідність банківських депозитів на довгому інтервалі і захищає гроші від інфляції, але без казкових «десяти відсотків щороку». З юридичної точки зору фонди чітко попереджають про відсутність гарантій і про ризики для інвестора. 

Як інвестувати в нерухомі фонди: способи, мінімальна сума, процес

Інвестування в чеські Realitní Fondy доступне практично кожному, адже мінімальні суми вкладень дуже невеликі. Більшість роздрібних фондів дозволяють стартувати від кількох сотень крон. Наприклад, Investika Realitní Fond має мінімум 100 Kč, MINT I. rezidenční – від 200 Kč, Trigea – від 500 Kč. За даними видання E15, паї багатьох фондів коштують 300–500 крон за штуку, тож навіть зі 1000 Kč (≈40 €) можна придбати кілька паїв і стати інвестором. Новачкам також доступні регулярні інвестиційні плани – наприклад, у фонді ČSOB можна налаштувати щомісячне докуповування паїв від 500 Kč на місяць. Таким чином, порог входу дуже низький, що робить нерухомі фонди масовим інструментом для дрібних інвесторів (на відміну від прямих інвестицій у будинки чи квартири).

Основні способи інвестування

Доступно кілька базових варіантів, серед яких легко знайти оптимальний для себе:

• Через банк або інвестиційну компанію. Багато великих банків Чехії мають власні нерухомі фонди або дистрибутують фонди партнерів. Наприклад, Česká spořitelna пропонує REICO ČS Nemovitostní fond, ČSOB щойно запустив свій ČSOB Nemovitostní fond, Komerční banka співпрацює з фондом від Amundi, Raiffeisenbank – зі своїм Raiffeisen realitní fond тощо. У відділенні банку або через його інтернет-банкінг можна оформити покупку паїв. Мінімальні суми – від кількох сотень до кількох тисяч крон (як згадано, часто 500–1000 Kč). Банк допоможе відкрити рахунок фонду та провести транзакцію. Процес зазвичай такий: заповнення анкети інвестора (для визначення вашого профілю ризику), підписання договору про покупку паїв фонду, і далі – перерахування коштів на рахунок фонду. Після кількох робочих днів ви отримуєте підтвердження і стаєте власником певної кількості паїв (вони зберігаються електронно на вашому рахунку).

• Через незалежні платформи та брокерів. Існують інвестиційні платформи, які дають доступ до широкого переліку фондів. Одна з найпопулярніших – Conseq (Conseq Investment Management). Вона пропонує і власний Conseq Realitní fond, і можливість інвестувати в інші фонди через їхню платформу. Можна зареєструватися онлайн, пройти верифікацію особи і надсилати кошти на інвестиційний рахунок. Мінімальні суми також низькі (в Conseq – від 100 Kč разово). Patria Finance – ще один відомий брокер, який належить до групи ČSOB. Через неї також можна придбати фонди (включно з нерухомими), причому нещодавно Patria/ČSOB запустила власний realitní fond з мінімальною інвестицією 5 000 Kč.

• Через фінансових посередників (консультантів). В Чехії розвинена мережа фінансових радників, які співпрацюють з різними компаніями. Наприклад, Fincentrum, Partners, OVB, Broker Trust та інші фінансово-консультаційні фірми можуть підібрати вам нерухомий фонд і оформити інвестицію. Вони зазвичай працюють з фондами великих управляючих (наприклад, Generali Investments, Conseq, інвестиційні компанії при банках) і можуть домовитися про знижені вступні комісії. Процедура схожа: радник оцінить вашу ситуацію, порадить фонд(и), допоможе заповнити документи. Перевага – індивідуальний супровід, недолік – інколи такі послуги можуть мати свою вартість або ж радник отримує комісію, закладену у вхідний попLatok фонду (що вже враховано в тих 3–5%). Важливо працювати з ліцензованими радниками і компаніями з доброю репутацією.

• Прямо через сайт/дилера фонду. Деякі фонди дозволяють інвестувати безпосередньо, особливо фонди кваліфікованих інвесторів. Але пам’ятаймо, що FKI-фонди вимагають мінімум 1 млн Kč одноразово (≈40 тис. €) за законом, а також підтвердження статусу «кваліфікованого інвестора» (наявність достатнього капіталу чи досвіду). Для звичайного інвестора це, як правило, недоступно.

Натомість відкрити рахунок у роздрібному фонді можна онлайн: наприклад, фонд Investika має опцію реєстрації і купівлі паїв через BankID (система електронної ідентифікації) на своєму сайті – після чого достатньо переслати гроші і отримати підтвердження про випуск паїв. Однак такий шлях підходить досвідченішим інвесторам; більшість все ж користується або банківськими каналами, або платформами на кшталт Conseq/Patria.

Практичний процес інвестиції зводиться до кількох кроків:

1. Вибір фонду – порівняйте історичну дохідність, стратегію (які типи нерухомості фонд купує – офіси, склади, квартири), ліквідність та витрати. Допомогти можуть рейтинги (наприклад, на порталі Nemovitostni-fondy.cz є порівняння фондів) і поради фінансового консультанта.

2. Відкриття рахунку – через банк, брокера чи напряму у фонді. Вас попросять надати особисті дані, пройти перевірку KYC (Know Your Customer) – пред’явити документи, підтвердити адресу тощо. Також потрібно підписати договір і анкету, де ви підтверджуєте розуміння ризиків.

3. Перерахування коштів – після оформлення вам дадуть інструкцію, куди перерахувати гроші (наприклад, на рахунок фонду в банку, з певним варіабельним символом/призначенням). Деякі платформи дозволяють платити карткою або з рахунку одразу.

4. Отримання паїв – фонд випускає вам пайові листи (podílové listy) на відповідну суму. У роздрібних фондах ці операції виконуються за кілька днів. Ви побачите свої паї у виписці або в інтернет-профілі. З цього моменту ви починаєте отримувати дохід фонду (як правило, він реінвестується і відображається в зростанні ціни паю).

5. Моніторинг і вихід – ви можете відстежувати вартість свого паю щоденно/щомісячно на сайті фонду чи платформи. Якщо виникла потреба продати – подаєте заявку на викуп паїв. Фонд зобов’язаний здійснити зворотний викуп у термін, передбачений статутом (для більшості публічних фондів – до 2 тижнів, максимум місяць). Гроші надійдуть на ваш рахунок після виконання заявки. Важливо пам’ятати про можливий податок на прибуток: якщо ви тримаєте інвестицію 3 роки і більше, дохід звільняється від податку для фізосіб-резидентів (так званий даňový test у Чехії).

Популярні платформи та фонди в Чехії

На ринку діє кілька десятків нерухомих фондів, але серед них є лідери за розміром та популярністю. Ось декілька відомих гравців та платформ:

• Investika Realitní fond – один з найбільших роздрібних фондів (понад 20 млрд Kč під управлінням), інвестує в комерційну нерухомість у Чехії та за кордоном. Мінімальна сума – 100 Kč, дуже популярний серед широкого загалу.

• ZFP Realitní fond – фонд від фінансової групи ZFP, історично показував високі результати (середня дохідність ~6% річних за 2018–2022). Мінімум 500 Kč, активно розповсюджується через мережу фінансових консультантів.

• Conseq Realitní – запущений ще у 2008 році, один з перших фондів такого типу, під управлінням компанії Conseq IM. Мінімум 200 Kč, активи ~8 млрд Kč. Доступний через платформу Conseq.

• ČS nemovitostní fond (REICO) – фонд від Česká spořitelna/Erste, найбільший за обсягом активів (~29 млрд Kč). Мінімальна інвестиція символічна (від 300 Kč), багато інвесторів заходять через відділення банку. Дохідність більш консервативна (3–5%).

• Generali Fond realit – фонд компанії Generali Investments CEE, орієнтований на комерційну нерухомість у Празі та великих містах. Мінімальна сума – 10 000 Kč рекомендовано. Вхідний попLatok 3%, відсутність вихідного. Цільова дохідність ~4–4,5%.

• Trigea Nemovitostní fond – фонд від фінансової групи Partners (через їхню інвесткомпанію Trigea). Мінімум 500 Kč. Активно рекламувався з 2019 року, портфель включає офісні центри, ТРЦ (наприклад, частка в пражському ТЦ Arkády Pankrác). Дохідність ~5–7%.

• MINT I. rezidenční fond – спеціалізується на житловій оренді (квартири). Мінімум 200 Kč. Новий фонд (заснований 2020), але вже показав понад 8% річних від початку роботи.

• Platформа Conseq – дає доступ не лише до власного фонду, а й до інших (через їхню продуктову лінійку Horizont Invest тощо). Зручна для регулярних інвестицій, усе онлайн.

• Patria Finance / ČSOB Investice – як згадано, запустили власний фонд у 2025 з мінімумом 5 тис. Kč, але також пропонують придбати й інші фонди через свій брокерський сервіс. Patria має зручний онлайн-додаток (Indigo для автоматичних інвестицій, хоча нерухомих фондів там може і не бути, але загалом для ознайомлення).

• Fincentrum, Partners, OVB – великі консультаційні фірми, які можуть запропонувати пакетні рішення. Наприклад, Partners має власну інвесткомпанію (Partners Investments) і пропонує фонд Trigea, а також міжнародні фонди. Fincentrum часто працює з Conseq та Generali. Їхні платформи можуть запропонувати знижки на комісії при довгостроковому співробітництві.

При виборі платформи інвестор має врахувати зручність (чи є онлайн-доступ), рівень комісій та довіру до бренду. Всі згадані банки і компанії в Чехії регулюються ЧНБ (ČNB) і мають ліцензії. Для новачка простим шляхом може бути звернутися до свого банку – якщо там є продукт нерухомого фонду. Для тих, хто хоче ширший вибір, – відкрити рахунок у Conseq або Patria. Якщо ж потрібна порада, можна скористатися послугами фінансового консультанта, головне співпрацювати з тими, хто ставить інтереси клієнта на перше місце.

Нерухомі фонди Чехії – це інструмент, що дозволяє кожному стати «власником» шматочка бізнес-центрів чи квартирного комплексу, не купуючи всю будівлю цілком. За 2022–2024 роки вони довели свою надійність, перемагаючи інфляцію і приносячи інвесторам стабільний дохід. Розуміння їхніх особливостей – витрат, ліквідності, реалістичної дохідності – допоможе інвестору отримати максимум користі. Зважено обирайте фонд, інвестуйте на довший термін і користуйтеся перевагами realitní fondů для зростання ваших заощаджень.