Недвижимые фонды (Realitní fondy) в Чехии: доходность и условия

| 142

Недвижимые фонды (Realitní fondy) в Чехии: доходность и условия

Realitní fondy – это чешские фонды недвижимости, которые позволяют частным инвесторам вкладывать средства в коммерческую и жилую недвижимость опосредованно. Инвестор покупает пай фонда, а фонд уже владеет портфелем зданий (офисов, складов, торговых центров, квартир и т.д.) и получает доход от аренды и роста стоимости этих активов. Такие фонды популярны как консервативная инвестиция, особенно в Праге и по всей Чехии, поскольку обеспечивают стабильный доход и защиту от инфляции на длинном горизонте. Важно понимать, что доходность фондов недвижимости не является гарантированной, она зависит от рыночных условий и управления фондом, а прошлые результаты не гарантируют будущих.

Доходность фондов в 2022, 2023 годах и в начале 2024 года

Последние несколько лет были показательными для чешских недвижимых фондов. 2022 год стал рекордным: средняя чистая доходность составила около 7-8% для розничных фондов, что значительно выше типичных значений прошлых лет. Ни один фонд не показал убытков в 2022 году, а ~80% фондов достигли исторически самых высоких результатов. Некоторые фонды даже превысили инфляцию ~15% в том году – например, фонды:

Jet Industrial Lease (~18,4%);
WOOD & Company Retail (~17,5%);
Realia Retail Parks (~15,2%).

Они заработали инвесторам более 15% годовых.

В течение 2023 года рынок несколько остыл после рекордов, но все равно стал вторым самым успешным за последние годы. Средняя доходность розничных фондов составила ~5,8% за год, что чуть меньше уровня инфляции на конец года, зато вполне в пределах исторического диапазона. Лучшие фонды для широкой публики принесли ~7-8% (например, MINT I. Rezidenční – 8,04% за 2023 год), тогда как самые слабые – лишь около 1,5-2% (Generali Fond realit – ~1,6%; REICO ČS Nemovitostní – ~2,0% за 2023 год).

Все фонды показали положительный результат, за исключением одного проблемного (Nova Real Estate), который был вынужден заморозить операции и распродавать активы из-за кризиса собственника.

Показатели 2024 года

В начале 2024 года тенденции выглядят оптимистично. За первое полугодие 2024 все 32 недвижимых фонда в Чехии были в плюсе. Большинство розничных фондов заработали около 2,5-3% за 6 месяцев, а некоторые отличились особенно высоким полугодовым результатом (например, Creditas Nemovitostní I – 7,68% за 1 полугодие благодаря переоценке стоимости активов в июне). По прогнозам аналитиков, средняя доходность в 2024 году может превысить 6% годовых, что заметно обгонит инфляцию. Для фондов квалифицированных инвесторов (FKI) ожидания также позитивные – после скромного начала года (часто такие фонды переоценивают недвижимость лишь раз в год) их средний результат по итогам 2024 года может снова составить ~8% и более.

Подписывайтесь на наш телеграмм-канал «є-Квартира»

Публикуем актуальные новости из сферы недвижимости, без воды и спама

перейти в Telegram

Подписывайтесь на наш телеграмм-канал «є-Квартира»

Расходы фондов, ликвидность и влияние на чистую доходность

Недвижимые фонды взимают различные комиссии, которые влияют на конечный доход инвестора. Обычно есть вступительный (начальный) попLatok при покупке паев – стандартно ~3-5% от инвестиции. Размер этого попLatok зависит от фонда и посредника: некоторые платформы могут снизить его до 1% или даже нуля для больших сумм инвестиций. Например, в новом фонде ČSOB Nemovitostní fond стандартный вступительный попLatok – 1,5%, но в акционный период его отменили для привлечения клиентов. За выход из фонда (продажа паев) большинство розничных фондов не берут комиссии или берут символическую, если инвестор придерживался минимального рекомендованного срока инвестиции (обычно 3 года для налоговой льготы). Зато фонды для квалифицированных инвесторов часто применяют выходные комиссии, если инвестор забирает деньги раньше чем через 3-5 лет.

Коэффициент общих расходов

Фонды также имеют ежегодные расходы на управление и администрирование, которые выражаются как TER. Эти расходы составляют примерно 1-2% в год от активов фонда (у некоторых фондов даже до 2,5%) и уже учтены в чистой доходности, которую публикуют фонды. То есть все приведенные выше показатели доходности – чистые после вычета вознаграждения управляющей компании. В идеале инвестору стоит выбирать фонды с более низкими затратами, ведь это положительно влияет на его доход в долгосрочной перспективе.

Ликвидность – возможность продать пай

Розничные недвижимые фонды в Чехии по закону должны поддерживать определенный уровень ликвидности. По меньшей мере 10% активов фонда должны быть в ликвидной форме (наличные или эквиваленты) – это необходимо, чтобы фонд мог без проблем выплачивать деньги инвесторам, которые решили выйти. Соответственно, максимум ~90% активов может быть вложено непосредственно в недвижимость. Такой резерв снижает риск заморозки выплат, но в то же время означает, что часть денег фонда «лежит на счету» и не генерирует доход, что несколько снижает общую доходность фонда. По данным обзоров, именно более низкая доля инвестиций (и ограниченное использование кредитного плеча) является причиной того, что средняя доходность розничных фондов (~4-6% годовых) меньше доходности фондов квалифицированных инвесторов (~7-9% годовых).

Фонды FKI (для более богатых или институциональных инвесторов) таких ограничений ликвидности не имеют, поэтому могут инвестировать большую часть капитала и использовать больше заемных средств для покупки недвижимости. Это позволяет им в благоприятные годы достигать более высоких доходов (даже ~10%+), но плата за это – более низкая ликвидность для инвестора и повышенный риск. Как отмечалось, FKI-фонды не гарантируют возможность быстро забрать деньги: срок выполнения заявки на выход может достигать 6 месяцев и более. Более того, если инвестор входит в такой фонд, он должен быть готов удерживать инвестицию годами – иначе заплатит высокий выходной попLatok (как правило, прогрессивно уменьшающийся после 3-го года). Поэтому розничные фонды подойдут тем, кому важна более высокая ликвидность – большинство из них позволяют продать пай и получить средства в течение нескольких дней или недель без штрафов. Например, некоторые крупные фонды проводят расчеты с инвестором ежемесячно или даже еженедельно (в зависимости от условий устава). Инвестору стоит обращать внимание на этот параметр при выборе фонда: фонды с большей долей кэша, без выходной комиссии – более гибкие, однако потенциально дают немного меньший доход в долгосрочной перспективе.

Заемный капитал и расходы фонда

Еще один аспект – использование кредитов самим фондом. Большинство недвижимых фондов берут банковские кредиты, чтобы покупать больше недвижимости (этот показатель называют LTV – Loan-to-Value, уровень залогового долга).

Обычно LTV чешских фондов находится в пределах 30-70%. Умеренное привлечение заемных средств повышает рентабельность собственного капитала фонда (то есть доход на деньги инвесторов растет) – фактически, кредит позволяет купить больше зданий и получать больше арендных платежей. Это было одной из причин высоких доходов в 2022-2023 годах: в условиях инфляции фонды поднимали арендную плату (согласно индексации в договорах аренды), что увеличило доходы, тогда как стоимость приобретенных ранее объектов также выросла. Однако следует помнить, что займы несут и риски: при резком росте процентных ставок или падении заполняемости арендаторами, фонд может понести потери. По состоянию на 2024 год ситуация благоприятная: арендные ставки остаются высокими после инфляционного скачка, а процентные ставки по кредитам постепенно снижаются, что улучшает чистую прибыль фондов. В консервативных фондах оценка недвижимости проводится осторожно, закладывая доходность аренды ~6-8% годовых, поэтому даже без существенного роста цен на сами здания, стабильный поток арендной платы обеспечивает инвесторам ~5%+ в год.

Почему фонды не обещают 10% годового дохода

Иногда начинающие инвесторы ожидают от недвижимости двузначной доходности (скажем, 10% и более в год), но реальность другая. Недвижимые фонды не могут и не имеют права обещать 10% годовых каждый год – и на это есть ряд причин.

Юридические ограничения

Чешское и европейское законодательство о коллективных инвестициях запрещает фондам гарантировать фиксированный доход. Во всех проспектах и рекламных материалах обязательно указывается, что «прошлые результаты не гарантируют будущих» и что инвестиция связана с рисками. Любые утверждения о гарантированной высокой прибыли рассматриваются регуляторами как неправомерные. Например, инвестиционный сервис Patria Indigo прямо предупреждает: никто в мире инвестиций не может гарантировать доход, и если кто-то обещает гарантированные проценты – следует насторожиться. Итак, ни один публичный фонд недвижимости не скажет инвестору «мы вам обещаем 10% ежегодно», потому что это было бы противозаконно и вводило бы в заблуждение.

Реалии рынка

Типичная арендная доходность недвижимости в Чехии составляет около 5-7% годовых (грубо говоря, соотношение годовой арендной платы к цене объекта). Из этой суммы фонд оплачивает расходы на содержание зданий, налоги, страхование, а также свою комиссию за управление. В итоге чистая доходность фонда для инвестора получается на уровне ~4-6% в среднем за долгий период. Показатели выше 8-10% случаются, но обычно в специфических условиях: например, когда фонд только запустился и переоценил купленные объекты, или когда использует значительный кредитный ресурс и получает разовую прибыль от продажи недвижимости. Стабильно держать 10% годовых на долгосрочном горизонте очень трудно – ни один крупный розничный фонд в Чехии не имеет такой истории. Только фонды для квалифицированных инвесторов, берущие на себя больше рисков, могут целиться на 8-10% (и даже там это цель, а не обещание). Как правило, 5-10% – это уже верхняя граница «нормальной» доходности недвижимого фонда. Средний результат всех чешских фондов с начала их существования – около 7,4% годовых, и это учитывая успешные годы вроде 2022.

Риски и экономические циклы

Недвижимость – относительно стабильный актив, но и она проходит циклы бума и спада. Были периоды, когда оценка портфелей почти не росла или даже снижалась (например, во время финансового кризиса 2008 года или пандемии COVID-19 на отдельных сегментах). Фонд не может гарантировать, что каждый год рынок пойдет вверх. Иногда доход за год может быть 2-3%, иногда 8-9%. Именно поэтому фонды говорят об ожидаемой среднегодовой доходности (например, Generali Fond realit декларирует цель 4-4,5% годовых в среднем), но нигде не пишут о гарантированных числах. Важно помнить: высокая доходность всегда связана с повышенным риском. Если кто-то обещает «легкие 10% без риска», скорее всего, либо умалчивает риски, либо это прямой признак финансовой пирамиды.

Итак, 10% годовых – это скорее миф для розничных недвижимых фондов. Реально фонды приносят столько только в лучшие годы или за счет удачи.

Нормальный рабочий диапазон – около 5% (плюс-минус несколько пунктов). Это все равно превышает доходность банковских депозитов на длинном интервале и защищает деньги от инфляции, но без сказочных «десяти процентов каждый год». С юридической точки зрения фонды четко предупреждают об отсутствии гарантий и о рисках для инвестора

Как инвестировать в недвижимые фонды: способы, минимальная сумма, процесс

Инвестирование в чешские Realitní Fondy доступно практически каждому, ведь минимальные суммы вложений очень невелики. Большинство розничных фондов позволяют стартовать от нескольких сотен крон. Например, Investika Realitní Fond имеет минимум 100 Kč, MINT I. rezidenční – от 200 Kč, Trigea – от 500 Kč. По данным издания E15, паи многих фондов стоят 300-500 крон за штуку, так что даже с 1000 Kč (≈40 €) можно приобрести несколько паев и стать инвестором. Новичкам также доступны регулярные инвестиционные планы – например, в фонде ČSOB можно настроить ежемесячное докупание паев от 500 Kč в месяц. Таким образом, порог входа очень низкий, что делает фонды недвижимости массовым инструментом для мелких инвесторов (в отличие от прямых инвестиций в дома или квартиры).

Основные способы инвестирования

Доступно несколько базовых вариантов, среди которых легко найти оптимальный для себя:

Через банк или инвестиционную компанию. Многие крупные банки Чехии имеют собственные фонды недвижимости или дистрибутируют фонды партнеров. Например, Česká spořitelna предлагает REICO ČS Nemovitostní fond, ČSOB только что запустил свой ČSOB Nemovitostní fond, Komerční banka сотрудничает с фондом от Amundi, Raiffeisenbank – со своим Raiffeisen realitní fond и т.д. В отделении банка или через его интернет-банкинг можно оформить покупку паев. Минимальные суммы – от нескольких сотен до нескольких тысяч крон (как упомянуто, часто 500-1000 Kč). Банк поможет открыть счет фонда и провести транзакцию. Процесс обычно таков: заполнение анкеты инвестора (для определения вашего профиля риска), подписание договора о покупке паев фонда, и далее – перечисление средств на счет фонда. После нескольких рабочих дней вы получаете подтверждение и становитесь владельцем определенного количества паев (они хранятся электронно на вашем счете).
Через независимые платформы и брокеров. Существуют инвестиционные платформы, которые дают доступ к широкому перечню фондов. Одна из самых популярных – Conseq (Conseq Investment Management). Она предлагает и собственный Conseq Realitní fond, и возможность инвестировать в другие фонды через их платформу. Можно зарегистрироваться онлайн, пройти верификацию личности и отправлять средства на инвестиционный счет. Минимальные суммы также низкие (в Conseq – от 100 Kč разово). Patria Finance – еще один известный брокер, который принадлежит к группе ČSOB. Через нее также можно приобрести фонды (включая недвижимые), причем недавно Patria/ČSOB запустила собственный realitní fond с минимальной инвестицией 5 000 Kč.
Через финансовых посредников (консультантов). В Чехии развита сеть финансовых советников, которые сотрудничают с различными компаниями. Например, Fincentrum, Partners, OVB, Broker Trust и другие финансово-консультационные фирмы могут подобрать вам недвижимый фонд и оформить инвестицию. Они обычно работают с фондами крупных управляющих (например, Generali Investments, Conseq, инвестиционные компании при банках) и могут договориться о сниженных вступительных комиссиях. Процедура похожа: советник оценит вашу ситуацию, посоветует фонд(ы), поможет заполнить документы. Преимущество – индивидуальное сопровождение, недостаток – иногда такие услуги могут иметь свою стоимость или же советник получает комиссию, заложенную во входной попLatok фонда (что уже учтено в тех 3-5%). Важно работать с лицензированными советниками и компаниями с хорошей репутацией.
Прямо через сайт/дилера фонда. Некоторые фонды позволяют инвестировать напрямую, особенно фонды квалифицированных инвесторов. Но помните, что FKI-фонды требуют минимум 1 млн Kč единовременно (≈40 тыс. €) по закону, а также подтверждение статуса «квалифицированного инвестора» (наличие достаточного капитала или опыта). Для обычного инвестора это, как правило, недоступно.

Зато открыть счет в розничном фонде можно онлайн: например, фонд Investika имеет опцию регистрации и покупки паев через BankID (система электронной идентификации) на своем сайте – после чего достаточно переслать деньги и получить подтверждение о выпуске паев. Однако такой путь подходит более опытным инвесторам; большинство все же пользуется либо банковскими каналами, либо платформами вроде Conseq/Patria.

Практический процесс инвестиции сводится к нескольким шагам:

Выбор фонда – сравните историческую доходность, стратегию (какие типы недвижимости фонд покупает – офисы, склады, квартиры), ликвидность и расходы. Помочь могут рейтинги (например, на портале Nemovitostni-fondy.cz есть сравнение фондов) и советы финансового консультанта.
Открытие счета – через банк, брокера или напрямую в фонде. Вас попросят предоставить личные данные, пройти проверку KYC (Know Your Customer) – предъявить документы, подтвердить адрес и тому подобное. Также нужно подписать договор и анкету, где вы подтверждаете понимание рисков.
Перечисление средств – после оформления вам дадут инструкцию, куда перечислить деньги (например, на счет фонда в банке, с определенным вариабельным символом/назначением). Некоторые платформы позволяют платить картой или со счета сразу.
Получение паев – фонд выпускает вам паевые листы (podílové listy) на соответствующую сумму. В розничных фондах эти операции выполняются за несколько дней. Вы увидите свои паи в выписке или в интернет-профиле. С этого момента вы начинаете получать доход фонда (как правило, он реинвестируется и отражается в росте цены пая).
Мониторинг и выход – вы можете отслеживать стоимость своего пая ежедневно/ежемесячно на сайте фонда или платформы. Если возникла необходимость продать – подаете заявку на выкуп паев. Фонд обязан осуществить обратный выкуп в срок, предусмотренный уставом (для большинства публичных фондов – до 2 недель, максимум месяц). Деньги поступят на ваш счет после выполнения заявки. Важно помнить о возможном налоге на прибыль: если вы держите инвестицию 3 года и более, доход освобождается от налога для физлиц-резидентов (так называемый даňový test в Чехии).