Виды инвестиций в недвижимость и связанные с этим риски
Любые денежные вложения связаны с риском, и инвестиции в недвижимость — не исключение. Однако если выбрать объект инвестирования правильно, в будущем можно получить неплохую прибыль. Важнее всего, проверить документы перед покупкой, а не слепо верить в добросовестность продавцы.
Многое зависит и от вида инвестиций. Сперва нужно определиться, покупается недвижимость для дальнейшей сдачи в аренду или перепродажи по более высокой цене. Разница в том, что в первом случае на ваши плечи ложится проверка состояния, обслуживание сдаваемого объекта и проверка его окупаемости. Второй же способ может принести меньший доход, зато единоразово и в полном объёме.
Кроме того, инвестировать можно в:
-
жилую недвижимость на вторичном рынке;
-
жилую недвижимость в новостроях;
-
коммерческие объекты;
-
недвижимость за рубежом.
Разумеется, каждый вид инвестиций связан со своими рисками. Рассмотрим несколько сценариев.
Вторичный рынок
Казалось бы, никаких подводных камней: готовый дом, готовая квартира — покупай и делай, что хочешь. Но не всё так просто. Необходимо сразу проверить паспорт продавца и убедиться, что именно он является законным владельцем квартиры. Хотя даже это не гарантия безопасной сделки.
Проблемы с предыдущими собственниками
Кроме самого хозяина на квартиру могут претендовать его родственники, которые вправе оспорить вашу сделку и отсудить имущество. А бывает ещё интереснее: если текущий владелец и сам купил это жильё, оспаривать право собственности могут те, кто жил здесь до него.
Чтобы избежать подобного, нужно расспросить о жилье, о родственниках, предыдущих владельцах, встретиться с ними и договориться обо всём в устной или письменной форме. Если продавец состоит в браке, не поленитесь потребовать письменное согласие на продажу от его второй половинки.
Другие прописки
Не хотите выписывать прошлых жильцов через суд? Заранее убедитесь, что все выписаны, а лучше запросите справку о тех, кто когда-либо был зарегистрирован в данной квартире. Это же касается и временной прописки, например заключённых или тех, кто пребывает в длительной командировке.
Новострои
А вот с застройщиками риски увеличиваются.
Нет гарантии качества
По сути вы покупаете кота в мешке, ведь даже если у застройщика хорошая репутация, всегда есть шанс, что в этот раз он сэкономит на строительных материалах и оставит вас ни с чем. Все мы знаем о печально известных новостроях Харькова, которые то и дело получают отрицательные отзывы от жильцов: “картонные” стены, плесень, тараканы, неприятный запах и многое другое.
Смотрите не официальные сайты застройщика, где всё хорошо и поют дифирамбы. Копайте глубже, находите реальных жильцов, их группы в соцсетях и читайте о проблемах, с которыми они столкнулись в ходе эксплуатации.
Проект могут свернуть
По разным причинам объект могут так и не ввести в эксплуатацию. В этом случае вы останетесь и без жилья, и без денег. Разумеется, можно попытаться решить всё через суд, но недобросовестные застройщики составляют такие договоры, к которым попросту сложно подкопаться. Уделяйте особое внимание ознакомлению с документом или предоставьте это нотариусу.
Не то, о чём договаривались
Это может быть как квартира с другой планировкой, так и договор, который не прошёл регистрацию в электронном реестре. Что это значит? В последнем случае застройщик имеет право продать вашу квартиру сразу нескольким людям. Здесь всё тот же совет: проверяйте документы сами или доверьтесь профессионалам.
Инвестиции в коммерческую недвижимость
Офис, торговое помещение, склад. В случае с коммерческой недвижимостью риски в основном сводятся к финансовым.
Такая сделка сопряжена с большими суммами на покупку и дальнейшее содержание объекта. Вкладывая деньги в коммерческую недвижимость, вы, скорее всего, будете вынуждены всё время контролировать арендаторов и состояние помещений, и это гораздо сложнее, чем в случае с жильём.
Не стоит сбрасывать со счетов и такие проблемы, как пандемия, а также желание прямых конкурентов насолить вам: хоть и живём мы в XXI веке, дела всё ещё ведутся, как в лихие 90-е.
Поэтому и срок окупаемости оценить сложно. В среднем коммерческая недвижимость окупается через 7-8 лет после ввода в эксплуатацию, но цифра зависит от многих факторов.
Зарубежная недвижимость
Здесь расцветает букет рисков. К самым важным относятся политический, экономический и правовой. Смысл в том, что зарубежные инвестиции на первый взгляд ничем не отличаются от внутренних, вот только в каждой юрисдикции есть свои правила, и их нужно знать.
Стоит понимать, что украинские юристы вряд ли смогут предоставить качественную консультацию в данном вопросе: другая страна — другая валюта, другие законы, а также почти постоянный риск экспроприации, будь то прямой или косвенный, связанный со значительным повышением налогов.
При этом никуда не деваются и уже перечисленные риски, такие как рыночный, проектный, etc.
Выводы
Существуют разные виды инвестирования в недвижимость, и каждый из них связан с определёнными рисками. Но вместе с тем это всё ещё самое безопасное вложение денежных средств, а чтобы не прогореть, нужно следовать перечисленным рекомендациям.
Помните: команда SoftLoft готова ответить на все вопросы и предоставить качественную консультацию на каждом этапе сделки.