Как инвестировать в недвижимость Чехии
Инвестировать в недвижимость в Чехии можно разными способами. Самый простой и распространённый — купить квартиру под сдачу. С этой целью принято покупать малометражные квартиры размером от 20 до 40 м².
Подробно об инвестициях в чешскую недвижимость рассказала Алеся — профессиональный риэлтор из Праги и партнёр SoftLoft.
Планировки чешских квартир
В Праге не распространена планировка с отдельной кухней: в новом жилье её вообще не строят, а привычную на постсоветском пространстве однушку, состоящую из комнаты и кухни, можно встретить разве что в некоторых сериях панельных домов.
Поэтому дальше речь пойдёт о студиях (в Чехии их обозначают 1+kk — одна комната с кухонным углом) и квартирах с одной спальней (2+kk — одна спальня и одна комната с кухонным углом). Причём лучшие инвестиционные студии — это метражи 20-30 м², а инвестиционные двушки — это квартиры площадью примерно 33-45 м². С каждым следующим квадратным метром рентабельность снижается.
Бывают и исключения, конечно, можно и трёшку купить по такой цене, что её будет выгодно сдавать.
Как выбрать квартиру в Чехии?
Основной критерий при выборе инвестиционной квартиры: соотношение цены сдачи квадратного метра к цене его покупки должно давать максимальную доходность.
Бывает, что квартиру никто не хочет покупать для себя, потому что у неё есть какой-то недостаток, например первый этаж. И цена продажи квадрата из-за этого будет ниже, чем у такой же квартиры выше этажом. А вот на сдачу в аренду этот фактор влияет не так мощно, и тогда соотношение цены сдачи квадрата к цене покупки будет удачным.
Из-за своей популярности среди инвесторов однушки с рынка уходят быстрее всего. В любой новостройке их резервируют первыми, часто это делают постоянные клиенты или знакомые менеджеров по продажам.
С одной стороны, это хорошая новость: такие вложения ликвидны, и при необходимости вы сможете быстро вернуться в деньги. С другой стороны, это ведёт к тому, что квадратный метр однушки может стоить намного дороже квадрата в трёшке или четырёшке. Разница может составлять до 30%!
Этим пользуются, например, девелоперы, ориентированные на редевелопмент старых зданий в Праге. Есть такая бизнес-модель: они покупают исторические кирпичные дома в широком центре по довольно высокой цене квадрата. Далее делят их на квартиры минимальной площади, буквально вот каждая комната в старой планировке становится отдельной квартирой в новой. Квартиры получаются площадью от 16 до 25 м². И они пользуются большим спросом как раз под сдачу, ведь это самые дешевые квартиры в центре. А в том, что цена квадрата в таком случае достигает и превышает 200 тысяч крон ($ 9400), не все покупатели даже отдают себе отчет. При этом большие квартиры в таком доме удалось бы продать от силы тысяч по 150 ($ 7050) за метр.
Способы реализации инвестиционной квартиры
Некоторые опытные инвесторы выбирают описанную выше модель: они покупают большие квартиры в старом фонде и сами разбивают их на однушки по 20-25 м². Таким образом, они тратят на покупку меньше денег, а сдавать могут задорого.
До пандемии распространенным способом увеличить доходность была сдача в краткосрочную аренду. Это промежуточный вариант между активным бизнесом и пассивным инвестированием, потому что здесь приходилось налаживать процессы уборки, стирки и закупки расходников, тщательнее следить за состоянием квартир. К тому же, такая деятельность могла встречать агрессию соседей, а поведение гостей иногда приводило к разборкам с соседями и полицией.
Но если доходность долгосрочной аренды в Праге в последние годы составляла 4-5% годовых, то доходность Airbnb могла достигать 7-10% годовых.
К тому же, цены недвижимости в Праге постоянно растут, и даже экономический кризис на фоне пандемии рынок недвижимости как будто не заметил. На сегодняшний день минимальная сумма, которую я рекомендую инвестировать в однушки под сдачу — это 3 миллиона крон ($ 141 000). Предложения дешевле имеют такие неустранимые недостатки, что принесут лишь одну головную боль. Зато, кроме ежемесячных приходов от аренды, такая инвестиция будет радовать ежегодным приростом к стоимости в районе 5-10%.
