Муніципальне орендне житло в Європі: досвід різних країн
Програми соціального та муніципального житла сьогодні стають все більш гнучкими та продуманими: європейські країни активно переглядають підходи, щоб надати доступне житло тим, хто його дійсно потребує. Молоді сім'ї, одинокі батьки, люди з обмеженими можливостями, внутрішньо переміщені особи – для кожної категорії розробляються окремі умови участі. З липня 2025 року подібний проект почав діяти і в Україні. Він орієнтований на розширення можливостей для соціально вразливих груп і побудований з урахуванням європейського досвіду. А докладніше про систему муніципального орендованого житла в різних країнах – у статті.
Німеччина: великий сегмент оренди
Приблизно 55% населення Німеччини проживає в орендованому житлі. Історично склалося, що більшість житлового фонду належить приватним дрібним власникам та компаніям. Муніципальні (комунальні) житлові підприємства володіють близько 6% усіх квартир країни, ще ~5% – житлові кооперативи. Це означає, що частка публічного (комунального) житла порівняно невелика, але такі компанії присутні майже в кожному місті.
Соціальне житло та критерії
У Німеччині діє система соціального (доступного) житла, яка фінансується державою через пільгові кредити забудовникам. Інвесторами можуть бути як міські компанії, так і приватні – вони зобов’язуються певний строк здавати частину новозбудованих квартир за фіксованою помірною орендною платою.
На таке «соціальне» житло претендують люди, чий дохід не перевищує встановлену межу. Поріг доходу доволі високий, щоб охопити не лише бідних: наприклад, у Берліні право на соціальне житло має сім’я з річним доходом до ~20 000 євро (у багатших регіонах – ще вищі ліміти). Якщо ж сім’я взагалі не має доходів, за неї сплачують оренду державні житлові субсидії – повністю безкоштовного житла немає.
Роль муніципальних компаній
Комунальні житлові підприємства в містах Німеччини забезпечують доступніші квартири та слугують «буфером» проти зростання цін, заповнюючи ніші, куди не доходить приватний ринок. Чим більший парк такого житла у місті, тим більше можливостей стримувати орендні ставки на ринку в цілому. Наприклад, у Берліні діють великі компанії Degewo, Gewobag тощо, що володіють десятками тисяч квартир. Важливо, що у 1990-х–2000-х роках багато міст продали частину свого комунального фонду приватним інвесторам, що нині визнано помилкою: пропозиція доступного житла зменшилась, ціни зросли. Тепер міста змушені знову інвестувати у будівництво чи викуп житла для громади.
Австрія: віденська модель
Країна, й особливо її столиця Відень, відома одним із найбільших секторів муніципального житла у світі. Близько 60% віденців мешкають у соціальному житлі – це або комунальні будинки (власність міста), або кооперативні й приватні квартири, збудовані за підтримки міста. Саме місто Відень володіє приблизно 220 тисячами квартир, що становить чверть житлового фонду міста. Решта соцжитла – ще близько 200 тисяч одиниць – належить кооперативам і забудовникам, що отримали муніципальні субсидії. Таким чином, більше половини населення столиці живе в доступному житлі з підтримкою міста.
Для різних доходів
Віденська модель передбачає, що соціальне житло доступне не тільки малозабезпеченим – місто свідомо впроваджує принцип змішаних громад. Існують пороги доходу для вступу в програму, але вони досить високі: приміром, одноосібний заявник може заробляти до 57 000 € на рік і все одно отримати право на муніципальну квартиру. Для сім’ї з двох людей ліміт становить ~85 000 € на рік. Таким чином, у віденських комунальних будинках поруч проживають різні прошарки – соціальне житло «не лише для бідних». При цьому після вселення мешканців їх доходи надалі не перевіряють, тобто людина може покращити свій достаток і залишатися жити у тій самій квартирі. Це усуває стигматизацію та створює соціально різнорідні спільноти.
Низька оренда і права мешканців
Завдяки дотаціям та нефокусованості на прибутку, оренда у віденському муніципальному житлі значно нижча за ринкову. За оцінками, в середньому витрати віденця на житло становлять близько третини від витрат на аналогічне житло у Лондоні чи Парижі. Наприклад, квартира ~50 м² у центрі Відня може коштувати ~600 € на місяць, тоді як у інших столицях Європи ціна була б у кілька разів більшою. Крім того, умови оренди дуже лояльні: не потрібна застава (депозит) при заселенні, договір оренди безстроковий, і його можна навіть передавати у спадок дітям. Така стабільність дозволяє мешканцям не боятися втратити житло. Віденські «Gemeindebau» – комунальні будинки високої якості, добре утримуються містом і є предметом гордості для громади. Завдяки цьому Відень регулярно очолює рейтинги міст з найкращою якістю життя у світі.
Франція: масштаб і нормативи
Країна має одну з найбільших систем соціального житла в Європі: близько 17% всіх жилих приміщень – це соцжитло (HLM) станом на 2013 рік. У країні налічується понад 5 мільйонів одиниць такого житла, де мешкають приблизно 13 мільйонів людей (більше 20% населення). Держава законодавчо стимулює розвиток сектора:
-
з 2000 року ухвалено норму, що в кожному місті з населенням понад 3,5 тис. має бути не менше 20% соціальних квартир;
-
з 2013-го планку підняли до 25% до 2025 року.
Муніципалітети, які не виконують ціль, сплачують штрафи, тож навіть заможні передмістя змушені будувати доступне житло для соціального балансу.
HLM – житло з помірною платою
Французька модель називається Habitations à Loyer Modéré (HLM) – помірна орендна плата. Ці квартири будуються державними або приватними компаніями за підтримки уряду і призначені для людей з доходами нижче визначених меж (межі різняться в залежності від регіону та складу сім’ї, охоплюючи як робітників, так і значну частину середнього класу).
Оренда в HLM помітно нижча за ринкову, мешканці отримують також житлові субсидії (APL). Після Другої світової війни Франція здійснила масштабні програми будівництва HLM-мікрорайонів (так звані cités), щоб розв’язати житлову кризу. Сьогодні ці квартали існують по всій країні; багато з них модернізовано, хоча деякі передмістя (banlieues) стикаються з соціальними проблемами.
Виклики попиту
Попри значний фонд соціального житла, попит на нього досі перевищує пропозицію. У великих містах, особливо в Парижі та передмістях, черги на отримання HLM можуть тривати роками. Держава стимулює будівництво нових одиниць і реновацію старих, діють програми змішування населення, щоб уникати геттоїзації. Французька модель вважається успішною у тому, що надає мільйонам сімей гідне житло за доступною ціною, але продовжує розвиватись для подолання нестачі та інтеграції громад.
Швеція: універсальна модель
Діє принцип «житло для всіх» – муніципальні будинки (Allmännyttan) не виділяються як окреме «соціальне» житло, а доступні широким верствам населення незалежно від доходу. Кожна комуна має свою житлову компанію, яка працює на ринку нарівні з приватними. Публічний сектор оренди дуже значний: приблизно 20% всього житлового фонду Швеції становить муніципальне орендне житло, що охоплює половину всіх орендованих квартир. Існує понад 300 комунальних житлових компаній по країні, у кожному муніципалітеті. Вони належать міській владі, але функціонують як акціонерні товариства із завданням поєднувати соціальну відповідальність із комерційною стабільністю.
Регулювання оренди
Шведська система славиться тим, що орендні ставки контролюються через колективні переговори. Асоціація наймачів щороку домовляється з компаніями про рівень підвищення ренти, тому ціни на оренду відносно помірні в усіх секторах (без різкого розриву між приватним і муніципальним житлом). Житлові допомоги виплачуються незаможним родинам для оплати навіть комерційної оренди, тож окремого «гетто для бідних» немає – різні люди орендують на одному ринку. Муніципальні компанії будують як бюджетні квартири, так і звичайні; їхня місія – забезпечити достатню пропозицію житла та благоустрій районів.
Дефіцит і черги
Хоча в цілому по країні ситуація покращується (в деяких регіонах вже надлишок квартир), у великих містах Швеції попит досі перевищує пропозицію. Для отримання комунальної квартири існують єдині відкриті черги (без пріоритету за потребою – діє принцип «перший прийшов, перший отримав»). У Стокгольмі та інших мегаполісах ці черги гігантські:
-
середній час очікування у столичному регіоні сягнув 337 місяців (28 років);
-
у менших містах можна отримати квартиру значно швидше – подекуди за 1-2 роки.
Останнім часом урбаністичний тренд змінився: через уповільнення приросту населення та будівництва нових будинків у частині міст навіть з’явились вакантні квартири. Це змушує компанії Allmännyttan пропонувати знижки та акції, аби привабити наймачів, що в цілому позитивно для орендарів. Проте в популярних районах дефіцит житла й надалі залишається викликом, і муніципалітети планують нові проєкти.
Чехія: малий сектор соцжитла
Чеська Республіка наразі має дуже обмежений фонд муніципального соціального житла. За офіційними критеріями, лише близько 0,4% від усіх квартир в країні можна вважати соціальним житлом – надзвичайно низька частка за стандартами ЄС. Це тому, що після 1990-х більшість державних/комунальних квартир було приватизовано. Сьогодні муніципалітети володіють у середньому ~8-9% житлового фонду своїх громад, але переважно здають його за звичайними чи трохи зниженими цінами. Лише ~57% громад офіційно виділяють якусь частину квартир як соціальні (з пониженими тарифами на оренду), і здебільшого це кілька відсотків від загальної кількості. Відповідно, пропозиція дуже відстає від потреб: у багатьох містах черги на отримання муніципальної квартири тягнуться роками (медіанний час очікування ~2 роки, але подекуди сягає 5 років).
Відсутність єдиної політики
У Чехії немає загальнонаціонального закону про соціальне житло – кожне місто самостійно визначає, кому і на яких умовах надавати свої комунальні квартири. Це призводить до різних підходів: десь пріоритет дають молодим сім’ям чи літнім людям, десь – працівникам бюджетної сфери, або ж впроваджують змішані критерії. Часто вимагають, щоб у претендента не було боргів перед містом, внесення забезпечувального депозиту тощо, що може відсіяти найбільш нужденних. Деякі більші міста (наприклад, Острава, Брно) реалізують власні програми підтриманого житла, але на загал система фрагментована.
Нові ініціативи
Усвідомлюючи проблему доступного житла, Чехія почала впроваджувати державні та публічно-приватні проєкти. Прага у 2023–2025 роках розгорнула перший масштабний проєкт доступної оренди за участі Європейського інвестиційного банку. Наразі будується 700 квартир з фіксованою помірною платою для працівників бюджетної сфери:
-
медиків;
-
вчителів;
-
поліцейських;
-
тощо.
Уряд Чехії також створив фонд підтримки орендного житла: станом на 2025 рік виділено близько 11 млрд крон (≈$500 млн) на програми викупу, ремонту і будівництва нових доступних квартир. Ці зусилля покликані поступово наростити житловий фонд для молоді, малозабезпечених та вразливих груп, оскільки нинішній ринок житла дуже дорогий (ціни і оренда різко зросли останніми роками). Чехія лише на початку шляху в напрямку створення розвиненої системи муніципального орендного житла, проте перші кроки вже зроблено.
