Муниципальное арендное жилье в Европе: опыт разных стран
Программы социального и муниципального жилья сегодня становятся все более гибкими и продуманными: европейские страны активно пересматривают подходы, чтобы предоставить доступное жилье тем, кто в нем действительно нуждается. Молодые семьи, одинокие родители, люди с ограниченными возможностями, внутренне перемещенные лица – для каждой категории разрабатываются отдельные условия участия. С июля 2025 года подобный проект начал действовать и в Украине. Он ориентирован на расширение возможностей для социально уязвимых групп и построен с учетом европейского опыта. А подробнее о системе муниципального арендованного жилья в разных странах – в статье.
Германия: большой сегмент аренды
Примерно 55% населения Германии проживает в арендованном жилье. Исторически сложилось так, что большая часть жилого фонда принадлежит частным мелким владельцам и компаниям. Муниципальные (коммунальные) жилищные предприятия владеют около 6% всех квартир страны, еще ~5% – жилищные кооперативы. Это означает, что доля публичного (коммунального) жилья сравнительно невелика, но такие компании присутствуют почти в каждом городе.
Социальное жилье и критерии
В Германии действует система социального (доступного) жилья, которая финансируется государством через льготные кредиты застройщикам. Инвесторами могут быть как городские компании, так и частные – они обязуются в течение определенного срока сдавать часть новопостроенных квартир по фиксированной умеренной арендной плате.
На такое «социальное» жилье претендуют люди, чей доход не превышает установленный предел. Порог дохода достаточно высок, чтобы охватить не только бедных: например, в Берлине право на социальное жилье имеет семья с годовым доходом до ~20 000 евро (в более богатых регионах – еще более высокие лимиты). Если же семья вообще не имеет доходов, за нее оплачивают аренду государственные жилищные субсидии – полностью бесплатного жилья нет.
Роль муниципальных компаний
Коммунальные жилищные предприятия в городах Германии обеспечивают более доступные квартиры и служат «буфером» против роста цен, заполняя ниши, куда не доходит частный рынок. Чем больше парк такого жилья в городе, тем больше возможностей сдерживать арендные ставки на рынке в целом. Например, в Берлине действуют крупные компании Degewo, Gewobag и т. д., владеющие десятками тысяч квартир. Важно, что в 1990-х–2000-х годах многие города продали часть своего коммунального фонда частным инвесторам, что сейчас признано ошибкой: предложение доступного жилья уменьшилось, цены выросли. Теперь города вынуждены снова инвестировать в строительство или выкуп жилья для общины.
Австрия: венская модель
Страна, и особенно ее столица Вена, известна одним из крупнейших секторов муниципального жилья в мире. Около 60% венцев проживают в социальном жилье – это либо коммунальные дома (собственность города), либо кооперативные и частные квартиры, построенные при поддержке города. Сам город Вена владеет примерно 220 тысячами квартир, что составляет четверть жилого фонда города. Остальное соцжилье – еще около 200 тысяч единиц – принадлежит кооперативам и застройщикам, получившим муниципальные субсидии. Таким образом, более половины населения столицы живет в доступном жилье при поддержке города.
Для разных доходов
Венская модель предполагает, что социальное жилье доступно не только малообеспеченным – город сознательно внедряет принцип смешанных сообществ. Существуют пороги дохода для вступления в программу, но они достаточно высоки: например, единоличный заявитель может зарабатывать до 57 000 € в год и все равно получить право на муниципальную квартиру. Для семьи из двух человек лимит составляет ~85 000 € в год. Таким образом, в венских коммунальных домах рядом проживают разные слои населения – социальное жилье «не только для бедных». При этом после вселения жильцов их доходы в дальнейшем не проверяют, то есть человек может улучшить свое материальное положение и оставаться жить в той же квартире. Это устраняет стигматизацию и создает социально разнородные сообщества.
Низкая аренда и права жильцов
Благодаря дотациям и отсутствия фокусировки на прибыли, аренда в венском муниципальном жилье значительно ниже рыночной. По оценкам, в среднем расходы венца на жилье составляют около трети от расходов на аналогичное жилье в Лондоне или Париже. Например, квартира ~50 м² в центре Вены может стоить ~600 € в месяц, тогда как в других столицах Европы цена была бы в несколько раз выше. Кроме того, условия аренды очень лояльные: не требуется залог (депозит) при заселении, договор аренды бессрочный, и его можно даже передавать по наследству детям. Такая стабильность позволяет жителям не бояться потерять жилье. Венские «Gemeindebau» – коммунальные дома высокого качества, хорошо содержатся городом и являются предметом гордости для общины. Благодаря этому Вена регулярно возглавляет рейтинги городов с лучшим качеством жизни в мире.
Франция: масштаб и нормативы
Страна имеет одну из крупнейших систем социального жилья в Европе: около 17% всех жилых помещений – это соцжилье (HLM) по состоянию на 2013 год. В стране насчитывается более 5 миллионов единиц такого жилья, где проживают примерно 13 миллионов человек (более 20% населения). Государство законодательно стимулирует развитие сектора:
-
с 2000 года принята норма, что в каждом городе с населением более 3,5 тыс. должно быть не менее 20% социальных квартир;
-
с 2013-го планку подняли до 25% к 2025 году.
Муниципалитеты, которые не выполняют цель, платят штрафы, поэтому даже богатые пригороды вынуждены строить доступное жилье для социального баланса.
HLM – жилье с умеренной платой
Французская модель называется Habitations à Loyer Modéré (HLM) – умеренная арендная плата. Эти квартиры строятся государственными или частными компаниями при поддержке правительства и предназначены для людей с доходами ниже определенных пределов (пределы различаются в зависимости от региона и состава семьи, охватывая как рабочих, так и значительную часть среднего класса).
Аренда в HLM заметно ниже рыночной, жители получают также жилищные субсидии (APL). После Второй мировой войны Франция осуществила масштабные программы строительства HLM-микрорайонов (так называемые cités), чтобы решить жилищный кризис. Сегодня эти кварталы существуют по всей стране; многие из них модернизированы, хотя некоторые пригороды (banlieues) сталкиваются с социальными проблемами.
Вызовы спроса
Несмотря на значительный фонд социального жилья, спрос на него до сих пор превышает предложение. В крупных городах, особенно в Париже и пригородах, очереди на получение HLM могут длиться годами. Государство стимулирует строительство новых единиц и реновацию старых, действуют программы смешивания населения, чтобы избежать геттоизации. Французская модель считается успешной в том, что предоставляет миллионам семей достойное жилье по доступной цене, но продолжает развиваться для преодоления недостатка и интеграции общин.
Швеция: универсальная модель
Действует принцип «жилье для всех» – муниципальные дома (Allmännyttan) не выделяются как отдельное «социальное» жилье, а доступны широким слоям населения независимо от дохода. Каждая коммуна имеет свою жилищную компанию, которая работает на рынке наравне с частными. Публичный сектор аренды очень значительный: примерно 20% всего жилищного фонда Швеции составляет муниципальное арендное жилье, которое охватывает половину всех арендованных квартир. Существует более 300 коммунальных жилищных компаний по стране, в каждом муниципалитете. Они принадлежат городским властям, но функционируют как акционерные общества с задачей сочетать социальную ответственность с коммерческой стабильностью.
Регулирование аренды
Шведская система славится тем, что арендные ставки контролируются через коллективные переговоры. Ассоциация арендаторов ежегодно договаривается с компаниями об уровне повышения ренты, поэтому цены на аренду относительно умеренные во всех секторах (без резкого разрыва между частным и муниципальным жильем). Жилищные пособия выплачиваются малоимущим семьям для оплаты даже коммерческой аренды, поэтому отдельного «гетто для бедных» нет — разные люди арендуют на одном рынке. Муниципальные компании строят как бюджетные квартиры, так и обычные; их миссия — обеспечить достаточное предложение жилья и благоустройство районов.
Дефицит и очереди
Хотя в целом по стране ситуация улучшается (в некоторых регионах уже избыток квартир), в крупных городах Швеции спрос до сих пор превышает предложение. Для получения коммунальной квартиры существуют единые открытые очереди (без приоритета по необходимости – действует принцип «первый пришел, первый получил»). В Стокгольме и других мегаполисах эти очереди гигантские:
-
среднее время ожидания в столичном регионе достигло 337 месяцев (28 лет);
-
в меньших городах можно получить квартиру значительно быстрее – иногда за 1-2 года.
В последнее время урбанистический тренд изменился: из-за замедления прироста населения и строительства новых домов в части городов даже появились вакантные квартиры. Это заставляет компании Allmännyttan предлагать скидки и акции, чтобы привлечь арендаторов, что в целом положительно для арендаторов. Однако в популярных районах дефицит жилья по-прежнему остается проблемой, и муниципалитеты планируют новые проекты.
Чехия: малый сектор соцжилья
Чешская Республика в настоящее время имеет очень ограниченный фонд муниципального социального жилья. По официальным критериям, только около 0,4% от всех квартир в стране можно считать социальным жильем – чрезвычайно низкая доля по стандартам ЕС. Это потому, что после 1990-х годов большинство государственных/коммунальных квартир было приватизировано. Сегодня муниципалитеты владеют в среднем ~8-9% жилищного фонда своих общин, но в основном сдают его по обычным или немного сниженным ценам. Только ~57% общин официально выделяют какую-то часть квартир как социальные (со сниженными тарифами на аренду), и в основном это несколько процентов от общего количества. Соответственно, предложение сильно отстает от потребностей: во многих городах очереди на получение муниципальной квартиры тянутся годами (медианное время ожидания ~2 года, но кое-где достигает 5 лет).
Отсутствие единой политики
В Чехии нет общенационального закона о социальном жилье – каждый город самостоятельно определяет, кому и на каких условиях предоставлять свои коммунальные квартиры. Это приводит к разным подходам: где-то приоритет отдают молодым семьям или пожилым людям, где-то – работникам бюджетной сферы, или же внедряют смешанные критерии. Часто требуют, чтобы у претендента не было долгов перед городом, внесения обеспечительного депозита и т. п., что может отсеять наиболее нуждающихся. Некоторые крупные города (например, Острава, Брно) реализуют собственные программы поддерживаемого жилья, но в целом система фрагментирована.
Новые инициативы
Осознавая проблему доступного жилья, Чехия начала внедрять государственные и публично-частные проекты. Прага в 2023–2025 годах развернула первый масштабный проект доступной аренды при участии Европейского инвестиционного банка. В настоящее время строится 700 квартир с фиксированной умеренной платой для работников бюджетной сферы:
-
медиков;
-
учителей;
-
полицейских.
Правительство Чехии также создало фонд поддержки арендного жилья: по состоянию на 2025 год выделено около 11 млрд крон (≈$500 млн) на программы выкупа, ремонта и строительства новых доступных квартир. Эти усилия призваны постепенно нарастить жилой фонд для молодежи, малообеспеченных и уязвимых групп, поскольку нынешний рынок жилья очень дорогой (цены и аренда резко выросли в последние годы). Чехия только в начале пути по созданию развитой системы муниципального арендного жилья, однако первые шаги уже сделаны.
