Планируете инвестировать в квадратные метры за рубежом или ищете новый дом в ЕС? По состоянию на 2026 год рынок недвижимости Европы остается «тихой гаванью» для капитала, однако правила игры здесь кардинально отличаются от украинских. Мы в SoftLoft подготовили анализ трех ключевых различий, которые часто становятся неожиданностью для наших клиентов.

1. Процедура: «Проверка до седьмого колена» и месяцы ожидания

В Украине купить квартиру можно за один день: пришли к нотариусу с деньгами, подписали — и вы собственник. В Европе это долгий и изнурительный марафон, длящийся от 2 до 4 месяцев.

• Финмониторинг (KYC): Это самый сложный этап. Вы не можете просто принести наличные или перевести средства без объяснений. Вам придется документально доказать происхождение каждого евро: налоговые декларации, договоры продажи предыдущего имущества, справки о доходах.

• Двухэтапность (Задаток): Сделка начинается с предварительного договора (например, Arras в Испании, Umowa przedwstępna в Польше или Rezervační smlouva в Чехии) и внесения задатка (~10%). Если покупатель передумает — деньги остаются у продавца.

• Роль адвоката vs нотариуса: Во многих странах (например, в Чехии) нотариус лишь заверяет подпись. Всю юридическую работу ведет адвокат. Деньги хранятся на специальном безопасном счете (escrow или úschova), и продавец получает их только после того, как государственный регистратор (Кадастр) запишет вас как нового владельца.

2. Состояние объекта: «После строителей» — это уже готовое жилье

Для украинца квартира от застройщика — это бетонная коробка («голые стены»), где ремонт стоит еще 30–50% от стоимости жилья. В Европе (Чехия, Польша, Германия) стандарт сдачи новостроек гораздо выше.

• Состояние "Standard": Вы получаете жилье, где уже лежит ламинат или паркет, установлены межкомнатные двери, стены покрашены, а ванная комната полностью готова (плитка + сантехника).

• Завози мебель: Обычно владельцу остается только заказать кухонный гарнитур и светильники. В условиях высокой стоимости рабочей силы в ЕС в 2026 году — это огромная экономия времени и средств.

3. Доходность: «Пенсионный фонд» вместо быстрой прибыли

В Украине инвесторы привыкли к 8–12% годовых в валюте. В Европе цифры гораздо приземленнее. Расчет чистой доходности (Yield) здесь выглядит иначе:

Yield=Стоимость объектаГодовая аренда−Налоги−Расходы на содержание​×100%

На сегодняшний день в Праге, Варшаве или Берлине чистая доходность составляет всего 2.5% – 3.5%. Недвижимость в ЕС — это инструмент сохранения капитала, а не агрессивного заработка. Основным профитом является не месячная аренда, а рост цены самого объекта (Capital Appreciation) в течение 10–15 лет.

Сравнительная таблица (Украина vs Европа)

Экспортировать в Таблицы

Европейский рынок недвижимости требует терпения и идеальной финансовой прозрачности. Однако взамен вы получаете юридическую безопасность и актив, который не обесценится десятилетиями.

Желаете получить индивидуальную консультацию по покупке недвижимости за рубежом? Обращайтесь в SoftLoft — мы знаем все подводные камни европейского рынка!