3 шоки європейської нерухомості: що здивує українця

Плануєте інвестувати у квадратні метри за кордоном або шукаєте нову домівку в ЄС? Станом на 2026 рік ринок нерухомості Європи залишається «тихою гаванню» для капіталу, проте правила гри тут кардинально відрізняються від українських. Ми в SoftLoft підготували аналіз трьох ключових розбіжностей, які часто стають несподіванкою для наших клієнтів.

 1. Процедура: «Перевірка до сьомого коліна» та місяці очікувань

В Україні купити квартиру можна за один день: прийшли до нотаріуса з грошима, підписали — і ви власник. В Європі це довгий і виснажливий марафон, що триває від 2 до 4 місяців.

• Фінмоніторинг (KYC): Це найскладніший етап. Ви не можете просто принести готівку або переказати кошти без пояснень. Вам доведеться документально довести походження кожного євро: податкові декларації, договори продажу попереднього майна, довідки про доходи.
• Двоетапність (Завдаток): Угода починається з попереднього договору (наприклад, Arras в Іспанії, Umowa przedwstępna в Польщі або Rezervační smlouva в Чехії) і внесення завдатку (~10%). Якщо покупець передумає — гроші залишаються у продавця.
• Роль адвоката vs нотаріуса: У багатьох країнах (наприклад, у Чехії) нотаріус лише засвідчує підпис. Всю юридичну роботу веде адвокат. Гроші зберігаються на спеціальному безпечному рахунку (escrow або úschova), і продавець отримує їх лише після того, як державний реєстратор (Кадастр) запише вас як нового власника.

2. Стан об'єкта: «Після будівельників» — це вже готове житло

Для українця квартира від забудовника — це бетонна коробка («голі стіни»), де ремонт коштує ще 30–50% від вартості житла. У Європі (Чехія, Польща, Німеччина) стандарт здачі новобудов набагато вищий.

• Стан "Standard": Ви отримуєте житло, де вже лежить ламінат або паркет, встановлені міжкімнатні двері, стіни пофарбовані, а ванна кімната повністю готова (плитка + сантехніка).
• Завозь меблі: Зазвичай власнику залишається лише замовити кухонний гарнітур та світильники. В умовах високої вартості робочої сили в ЄС у 2026 році — це величезна економія часу та коштів.

 3. Дохідність: «Пенсійний фонд» замість швидких прибутків

В Україні інвестори звикли до 8–12% річних у валюті. У Європі цифри набагато приземленіші. Розрахунок чистої дохідності (Yield) тут виглядає інакше:

Yield=Вартість об’єкта(Річна оренда−Податки−Витрати на утримання) ×100%

Станом на сьогодні в Празі, Варшаві чи Берліні чиста дохідність складає лише 2.5% – 3.5%. Нерухомість у ЄС — це інструмент збереження капіталу, а не агресивного заробітку. Основним профітом є не місячна оренда, а зростання ціни самого об'єкта (Capital Appreciation) протягом 10–15 років.

Порівняльна таблиця (Україна vs Європа)

Європейський ринок нерухомості вимагає терпіння та ідеальної фінансової прозорості. Проте натомість ви отримуєте юридичну безпеку та актив, який не знеціниться десятиліттями.

Бажаєте отримати індивідуальну консультацію щодо купівлі нерухомості за кордоном? Звертайтеся до SoftLoft — ми знаємо всі підводні камені європейського ринку!