Брендована нерухомість: інвестиції зі статусом і перспективою

Не просто квартира, а апартаменти з логотипом Ritz-Carlton або вілла під управлінням Six Senses – об'єкти, де за фасадом ховається високий сервіс і престиж. Саме такий підхід сьогодні все частіше обирають інвестори: квадратні метри стають ціннішими, коли за ними стоїть гучне ім'я. Брендована нерухомість – це розкіш і статус, що забезпечить і стабільний дохід. І огляд особливостей цього сегмента дасть змогу докладніше дізнатися про причини його популярності.

Що таке брендована нерухомість

Такий формат об'єднує житлові об'єкти, створені за участю всесвітньо відомих брендів – найчастіше це готельні мережі. Однак дедалі частіше до цього ринку приєднуються й інші індустрії: від модних домів і автомобільних брендів до гастрономічних та арт-проектів.

Купуючи таку резиденцію, людина отримує не тільки квадратуру. А повний набір опцій:

• продуманий інтер'єр;

• першокласний готельний сервіс;

• стандарти міжнародного рівня.

І звісно – престиж. Власники можуть як жити в цих апартаментах самі, так і здавати їх в оренду, що робить такі об'єкти чудовим джерелом пасивного доходу. А для тих, хто часто подорожує, зручний формат lock-and-leave – виїзд без турбот, з повним сервісом нагляду.

Підписуйтесь на наш телеграм-канал «є-Квартира»

Публікуємо актуальні новини зі сфери нерухомості, без води та спаму

перейти до Telegram

Хто задає тон на цьому ринку

Згідно з даними Savills, близько 80% проєктів припадає на міжнародні готельні мережі. Серед лідерів – Marriott International (бренди The Ritz-Carlton, St. Regis, W Hotels), Four Seasons, Accor (з брендами Fairmont, Raffles, SO/, MGallery), а також Aman і Six Senses. Однак географія брендів розширюється. У нішу заходять:

• автовиробники (Bentley, Aston Martin, Porsche);

• модні будинки (Armani, Versace, Diesel);

• гастрономічні та дизайнерські марки (Nobu і Baccarat). 

Це відкриває двері до ще більш різноманітних і цікавих проєктів.

Найпоширеніший люксовий сегмент, але активно з'являються об'єкти категорії upscale і upper-upscale. Перші пропонують якісні рішення без зайвої розкоші, другі – вже ближче до преміум-класу: престижні локації, ексклюзивний дизайн і розширений сервіс.

Як влаштована модель брендингу в нерухомості

Процес такий: забудовник створює проєкт, а бренд надає ім'я, стандарти та управлінську концепцію. Після завершення будівництва саме бренд відповідає за експлуатацію, сервіс і дотримання фірмової якості. Для інвестора це означає, що нерухомість підтримуватиметься на належному рівні та приноситиме стабільний дохід.

Географія проєктів: від Дубая до Португалії

Хоча спочатку такі об'єкти з'явилися в США, сьогодні лідируючі позиції зайняв Дубай – місто з найбільшим числом брендованих резиденцій. Далі йдуть Маямі, Нью-Йорк, Пхукет і Лондон. Попит продовжує зростати і в інших регіонах: від Південно-Східної Азії до Африки.

Португалія швидко стає одним із найцікавіших напрямків у Європі. За прогнозами, до 2031 року в країні з'явиться щонайменше 15 нових комплексів, включно з гольф-курортами та міськими резиденціями на кшталт Hyatt Regency Lisbon.

У 2024 році найбільша кількість проєктів стартувала на Пхукеті, але бренди вже освоюють і інші курорти Таїланду: Паттайю, Хуа-Хін, Районг. При цьому ціновий розкид вражає: якщо в Бангкоку житло в такому форматі коштуватиме приблизно $900 000, то на Пхукеті – утричі дешевше.

Нові горизонти: де розвивається ринок брендованої нерухомості

Серед країн, де ринок брендованих резиденцій активно набирає обертів, виділяються Єгипет, В'єтнам, Південна Корея, Туреччина та Індонезія. За оцінкою Savills, майже половина вже побудованих (47%) і об'єктів, що ще будуються (49%), розташовані в курортних зонах – на морському узбережжі, островах і в популярних гірськолижних регіонах. Інша частина припадає на урбаністичні проєкти, переважно у великих містах.

Грузія також робить ставку на розвиток: у Батумі стартувало будівництво першої в країні п'ятизіркової all-inclusive-резиденції – Wyndham Grand Batumi Gonio.

Чому покупці обирають брендовані резиденції

Ім'я бренду – це не тільки престиж, а й фактор довіри. Власники отримують не просто гарний фасад і сервіс найвищого ґатунку, а й готову модель, у якій на плечі керуючої компанії лягають:

• здача в оренду;

• обслуговування;

• пошук орендарів.

Це спрощує володіння нерухомістю і робить його максимально комфортним.

Покупці заходять у такі проєкти з різними завданнями. У курортних локаціях домінує інвестиційний підхід: здача в оренду з особистим проживанням у непікові місяці. У міських проєктах нерідко живуть самі власники, особливо якщо йдеться про stand-alone-резиденції без готельного трафіку.

Деякі купують житло для дітей, які навчаються за кордоном, інші – розглядають об'єкт як майбутній будинок або актив для подальшого перепродажу. У країнах, що розвиваються (наприклад, В'єтнам або Саудівська Аравія) ліквідність брендованої нерухомості вища за середню, а з огляду на високий рівень безпеки та якості такі резиденції дедалі частіше стають повноцінним місцем постійного проживання.

Ціни і націнки: скільки коштує нерухомість із логотипом

Згідно з даними Savills, вартість брендованих об'єктів може перевищувати ціну аналогічних за класом проєктів на 30% і більше. У країнах, що розвиваються, ця різниця ще відчутніша – до 45%. Там бренд часто стає головним орієнтиром покупця і гарантією стандарту.

На курортах на кшталт Таїланду, ОАЕ і Мексики «брендова» націнка в середньому становить 34%. У мегаполісах з високою конкуренцією, таких як Нью-Йорк, Лондон або Париж, – близько 27%. Тут успіх проєкту залежить не тільки від імені, а й від дизайнерського підходу, якості інфраструктури та концепції проживання.

Вхідний поріг теж варіюється. У Дубаї, наприклад, старт орієнтовно з 2,5 млн дирхамів ($680 тис.), а суперпреміальні об'єкти можуть досягати вартості в $35,4 млн.

В Азії вагому частку сегмента займає Таїланд – близько 23%. Розкид цін значний:

• у Бангкоку приблизно $8,5 тис. за 1 кв.м.;

• на курортах – близько $4,7 тис;

• апартаменти преміум-класу доходять до $13 тис. за кв. м.

У сусідніх країнах вартість ще вища. Наприклад, за даними The Business Times, у Сінгапурі середня ціна брендованого житла – $23 тис. за квадрат, у Японії – $20 тис. У Сеулі вартість доходить до $29 тис., а в Пусані – близько $10 тис. за кв. м.

Коли краще входити в проєкт

Максимальну вигоду отримують ті, хто інвестує на етапі будівництва. Саме на цьому етапі можливо зафіксувати мінімальну ціну й отримати найбільший приріст капіталу. Яскравий приклад – японський проєкт Park Hyatt Niseko Hanazono Residences:

• стартова ціна становила $16 тис. за метр;

• через п'ять років зросла до $32 тисяч;

• подвоєння вартості та щорічне зростання на рівні 20%.

Особливу цінність становлять вілли з панорамними видами на океан або унікальним розташуванням. Їх купують не для оренди, а як актив на перспективу, розраховуючи на стабільне зростання вартості в довгостроковій перспективі.

Формати брендованої нерухомості: від приватності до лайфстайлу

Сучасний ринок брендованої нерухомості давно вийшов за рамки простого союзу «готель плюс апартаменти». Сьогодні це різноманітний ландшафт форматів, кожен з яких орієнтований на конкретний стиль життя, потреби та очікування власників.

Затребуваний варіант – standalone-резиденції

Це житлові комплекси, в яких відсутній готельний блок. Сторонніх гостей тут немає, але сервіс – як у найкращих готелях:

цілодобовий консьєрж;

• клінінг;

• оренда;

• техобслуговування.

Такий формат часто обирають ті, хто цінує приватність, тишу і стабільність. У The Ritz-Carlton, наприклад, уже понад третину портфеля становлять саме такі резиденції.

Багатофункціональні кластери – mixed-use

Брендована нерухомість стає частиною великого міського комплексу, що об'єднує:

• ресторани;

• галереї;

• магазини;

• коворкінги;

• офісні простори;

• фітнес-зони.

Такий формат особливо актуальний для мегаполісів: житло сприймається не як окрема квартира, а як частина продуманої міської екосистеми, в якій все потрібне знаходиться в кроковій доступності.

Напрямок wellness-резиденцій

Це проєкти, де в центрі уваги – здоров'я, добробут і якість життя. У таких будинках передбачені:

• медичні центри;

• велнес-зони;

• системи очищення повітря;

• йога-майданчики.

Розташування в екологічно сприятливих регіонах – обов'язкова умова. Вони створюють простір для відновлення, оздоровлення та перезавантаження.

На хвилі інтересу до естетики з'являються і тематичні проєкти, натхненні модою, мистецтвом або культурою. Це можуть бути арт-простори, оформлені у співпраці з художниками, або дизайнерські інтер'єри, повністю розроблені модними будинками – як, наприклад, резиденції від Versace, де кожну деталь продумано як частину візуального коду бренду.

Таким чином, брендована нерухомість – це вже не просто «будинок з логотипом», а продумана модель життя. Тут важливий не стільки сам бренд, скільки спосіб життя, який він втілює, і приналежність до спільноти, яка поділяє ці цінності.

Як придбати брендовану нерухомість

На перший погляд, купівля такого об'єкта не викликає труднощів. Однак у реальності все залежить від стадії проєкту та його популярності. На етапі попередніх продажів найпривабливіші пропозиції часто бронюють заздалегідь – через списки постійних клієнтів або партнерські канали.

У найбільш затребуваних локаціях, як-от Лісабон, Маямі або Дубай, доступ до найкращих об'єктів можливий тільки за посередництва професійних брокерів. Якщо ж проєкт уже зданий в експлуатацію і не обмежений у доступі, процес придбання стає цілком стандартним: вибір, перевірка документів, оформлення.

Водночас потрібно враховувати, що мінімальна вартість входу в таких локаціях зазвичай починається з $600-700 тисяч, а топові пропозиції нерідко зникають ще до офіційного старту продажів.

Що чекає на ринок у майбутньому

Експерти Savills прогнозують, що до 2030 року кількість брендованих проєктів перевищить 1200 – це майже вдвічі більше порівняно із сьогоднішнім обсягом. Незважаючи на те, що зростання не має вибухового характеру, його темпи стабільні: у середньому близько 10% на рік.

Цікаво, що ринок поступово демократизується. Якщо раніше брендована нерухомість сприймалася як ультралюксова ніша, то зараз активно з'являються проєкти в категоріях upscale і upper-upscale. Це об'єкти високого рівня, але за доступнішою ціною, що робить їх привабливими як для особистого проживання, так і для інвестицій.

Основна конкуренція між брендами в майбутньому розгортатиметься не тільки за місце на карті, а й за форму та філософію проєкту. Виграють ті, хто запропонує гнучкі, екологічні та технологічні рішення. Дедалі більше проєктів будуть орієнтовані на стійкість, wellness і lifestyle. Для девелоперів це можливість заявити про себе, а для покупців – спосіб поєднати комфортний спосіб життя з перспективним вкладенням капіталу.