Стоит ли покупать хрущевку в Украине: перспективы сноса жилого фонда

Тема старого жилого фонда по-прежнему актуальна и вновь на рассмотрении Верховной Рады. Соответствующий законопроект будет подан во втором чтении – и уже до конца года ожидается финальное решение. А это значит, что около 45 тысяч зданий может ожидать снос или реконструкция.

Чего ждать владельцам хрущевок

Этот вопрос обсуждался неоднократно с 2006 года, но так и не удалось достичь единогласного соглашения. Причина проста – недостаток финансирования. Денег бюджета недостаточно для комплексного обновления, а инвесторы не спешат вкладывать средства или предлагают невыгодные условия.

На данный момент известно, что законопроект № 6483 с многочисленными правками будет подан на второе чтение до конца года. А это значит, что комплексное восстановление может ожидать дома, которые были построены:

• до 1919 года – свыше 7500;

• в период с 1920 до 1953 – почти 9700;

• хрущевки с 1954 до 1969 – 7192;

• с 1970 до 1989 – 5364.

Согласно проекту, предстоит полное обновление коммуникаций, фасадов, окон, оборудования, а также адаптация входных зон для людей с ограниченными возможностями. Если объект не подлежит реконструкции, что будет выявлено в процессе проведения энергетического аудита и анализа технико-экономических затрат, то он подлежит сносу.

Важный пункт законопроекта: принудительное отчуждение земельных участков. Эта необходимость может быть обусловлена восстановлением жилых районов, а если владельцы земли не согласятся с таким решением, то им предстоит оспорить его в судебном порядке.

Подписывайтесь на наш телеграмм-канал «є-Квартира»

Публикуем актуальные новости из сферы недвижимости, без воды и спама

перейти в Telegram

Где будут жить собственники реконструируемого жилья в период проведения работ

В качестве временного места жительства предусмотрен «маневренный жилой фонд», который обеспечит крышу над головой до завершения восстановления. Он же может быть задействован при принудительном выселении из хрущевок, подлежащих сносу. Но есть и альтернатива – получение постоянного жилья в одном из многоквартирных домов, а также денежные компенсации.

Кто оплачивает реновацию

Средства удалось найти за счет привлечения инвесторов. Но на данный момент нет полностью сформулированной и прозрачной процедуры выбора будущих исполнителей. Отмечено, что документальное сопровождение полностью ложится на местные власти, которые с высокой вероятностью отдадут предпочтение конкретным инвесторам – под них и будут прописаны проектные решения.

Но законопроект в первом чтении не является окончательным – ожидается внесение многочисленных правок. И основная задача – предотвратить любые возможности для спекуляции и манипуляции, а также максимально защитить собственников жилья от возможных рисков. Одна из идей – перевести все данные в цифровой формат для открытости и прозрачности процесса.

Как будет распределяться новое жилье

Многие обладатели хрущевок увидели в этом неплохую перспективу получить бонус от государства. Из-за этого во многих квартирах прописаны по 10-20 человек, рассчитывающих на новые метры – 13,65 м2 на каждого в соответствии с Жилым кодексом.

Но согласно законопроекту, квадраты будут распределяться по иному принципу. Каждый получает столько, сколько имел ранее. Дополнительные коэффициенты действуют только в том случае, если существенно меняется район проживания: например, из центра предстоит переехать в спальный микрорайон. Идентичный механизм успешно реализован в єВідновленні: компенсация предусматривает 36 422 грн за каждый м2, но итоговая сумма будет пересмотрена в соответствии с действующими коэффициентами.

«Подводные камни» законопроекта

На данный момент четко прописано: новое жилье должно быть равноценным по количеству жилых комнат и площади. Есть нюанс, если застройщик увеличил площадь объекта без предварительного согласования с новым владельцем – доплачивать за него не придется. Но если предупреждение поступило заранее и обе стороны согласны, то есть возможность доплатить за дополнительные метры по рыночной цене.

Невозможно создать полностью идентичную квартиру, а соответственно разнице в метраже быть. Что может стать серьезной проблемой: из-за отсутствия средств на доплаты получение нового жилья станет недоступным. 

А многие пенсионеры и вовсе могут подписать документы, не вчитываясь в их содержимое – и тем самым стать заложниками ситуации, обязанными внести доплату.

Государство должно четко прописать механизм защиты собственников от подобных спекуляций, иначе обитатели хрущевок вполне могут стать бездомными.

Перспективы привлечения инвесторов

Тему хрущевок именно во время войны подняли не случайно. Старый жилой фонд – это в основном 5 этажей, на каждом из которых по 4 квартиры. И 4 таких подъезда в сумме всего 80 квартир. В то время как многоэтажное строение вместило бы до 350. Это позволило бы учесть интересы и инвесторов-застройщиков, и обитателей домов, выделенных под снос:

• 80 квартир для жителей хрущевок;

• 270 – на продажу.

Если речь идет об элитных районах, то на Печерске квартира в новостройке обойдется от 2000 долларов за квадратный метр, что весьма прибыльно для застройщика. А расширение жилого фонда и возможность покупки жилья по программе єВідновлення или єОселя станет плюсом для вынужденных переселенцев.

Как изменятся цены на квартиры

Несмотря на перспективу реновации, стоимость старого жилого фонда держится на прежнем уровне. Это обусловлено следующими факторами:

• кирпичные здания;

• газовые плиты;

• газовые колонки;

• низкая этажность.

В периоды отключения электроэнергии обладатели такого жилья чувствуют себя довольно комфортно, поэтому и цены держатся. Так, например, в Печерском районе двухкомнатная квартира обойдется примерно 70 000 долларов.

Но ситуация может измениться в любой момент. Как только дом перейдет в категорию зданий, предназначенных под снос или реконструкцию, его жильцам предстоит выселиться – и перспективы пока довольно туманны. Даже если удастся получить квартиру в новостройке вместо хрущевки, с высокой вероятностью придется подготовить крупную сумму за дополнительные метры, ведь правило 13,65 м2 для каждого прописанного уже неактуально.

Поэтому не стоит торопиться с покупкой ради того, чтобы прописать новых жильцов. Но при активном росте количества предложений и падения стоимости как минимум на 10-15%, можно довольно выгодно вложить средства, что в будущем вероятно окупит все хлопоты. 

А команда агентства недвижимости SoftLoft поможет быстро купить или продать квартиру или дом – и добиться лучшей цены.