Чи варто купувати хрущовку в Україні: знесення старого фонду
Тема старого житлового фонду, як і раніше, актуальна і знову на розгляді Верховної Ради. Відповідний законопроєкт буде розглянуто в другому читанні – і вже до кінця року очікується фінальне рішення. А це означає, що близько 45 тисяч будівель може очікувати знесення або реконструкція.
Чого чекати власникам хрущовок
Це питання обговорювалося неодноразово з 2006 року, але так і не вдалося досягти одностайної угоди. Причина проста – брак фінансування. Грошей бюджету недостатньо для комплексного оновлення, а інвестори не поспішають вкладати кошти або пропонують невигідні умови.
Наразі відомо, що законопроєкт № 6483 з численними правками буде подано на друге читання до кінця року. А це означає, що комплексне відновлення може очікувати будинки, які були побудовані:
-
до 1919 року – понад 7500;
-
у період з 1920 до 1953 – майже 9700;
-
хрущовки з 1954 до 1969 – 7192;
-
з 1970 до 1989 – 5364.
Згідно з проєктом, має відбутися повне оновлення комунікацій, фасадів, вікон, обладнання, а також адаптація вхідних зон для людей з обмеженими можливостями. Якщо об'єкт не підлягає реконструкції, що буде виявлено в процесі проведення енергетичного аудиту та аналізу техніко-економічних витрат, то він підлягає знесенню.
Важливий пункт законопроєкту: примусове відчуження земельних ділянок. Ця необхідність може бути обумовлена відновленням житлових районів, а якщо власники землі не погодяться з таким рішенням, то їм доведеться оскаржити його в судовому порядку.
Де житимуть власники житла, що реконструюється, у період проведення робіт
Як тимчасове місце проживання передбачено «маневрений житловий фонд», який забезпечить дах над головою до завершення відновлення. Він же може бути задіяний під час примусового виселення з хрущовок, що підлягають знесенню. Але є й альтернатива – отримання постійного житла в одному з багатоквартирних будинків, а також грошові компенсації.
Хто оплачує реновацію
Кошти вдалося знайти за рахунок залучення інвесторів. Але наразі немає повністю сформульованої і прозорої процедури вибору майбутніх виконавців. Зазначено, що документальний супровід повністю лягає на місцеву владу, яка з високою ймовірністю віддасть перевагу конкретним інвесторам – під них і буде прописано проектні рішення.
Але законопроєкт у першому читанні не є остаточним – очікується внесення численних правок. І основне завдання – запобігти будь-яким можливостям для спекуляції та маніпуляції, а також максимально захистити власників житла від можливих ризиків. Одна з ідей – перевести всі дані в цифровий формат для відкритості та прозорості процесу.
Як буде розподілятися нове житло
Багато власників хрущовок побачили в цьому непогану перспективу отримати бонус від держави. Через це в багатьох квартирах прописані по 10-20 осіб, які розраховують на нові метри – 13,65 м2 на кожного відповідно до Житлового кодексу.
Але згідно із законопроектом, квадрати розподілятимуться за іншим принципом. Кожен отримує стільки, скільки мав раніше. Додаткові коефіцієнти діють тільки в тому разі, якщо істотно змінюється район проживання: наприклад, із центру доведеться переїхати до спального мікрорайону. Ідентичний механізм успішно реалізовано в єВідновленні: компенсація передбачає 36 422 грн за кожен м2, але підсумкова сума буде переглянута відповідно до чинних коефіцієнтів.
«Підводні камені» законопроєкту
Наразі чітко прописано: нове житло має бути рівноцінним за кількістю житлових кімнат і площею. Є нюанс, якщо забудовник збільшив площу об'єкта без попереднього узгодження з новим власником – доплачувати за нього не доведеться. Але якщо попередження надійшло заздалегідь і обидві сторони згодні, то є можливість доплатити за додаткові метри за ринковою ціною.
Неможливо створити повністю ідентичну квартиру, а відповідно різниці в метражі бути. Що може стати серйозною проблемою: через відсутність коштів на доплати отримання нового житла стане недоступним.
А багато пенсіонерів і зовсім можуть підписати документи, не вчитуючись у їхній вміст – і тим самим стати заручниками ситуації, зобов'язаними внести доплату.
Держава має чітко прописати механізм захисту власників від подібних спекуляцій, інакше мешканці хрущовок цілком можуть стати бездомними.
Перспективи залучення інвесторів
Тему хрущовок саме під час війни підняли не випадково. Старий житловий фонд – це здебільшого 5 поверхів, на кожному з яких по 4 квартири. І 4 таких під'їзди в сумі всього 80 квартир. Тоді як багатоповерхова будівля вмістила б до 350. Це дало б змогу врахувати інтереси і інвесторів-забудовників, і мешканців будинків, виділених під знесення:
-
80 квартир для жителів хрущовок;
-
270 – на продаж.
Якщо йдеться про елітні райони, то на Печерську квартира в новобудові обійдеться від 2000 доларів за квадратний метр, що вельми прибутково для забудовника. А розширення житлового фонду і можливість купівлі житла за програмою єВідновлення або єОселя стане плюсом для вимушених переселенців.
Як зміняться ціни на квартири
Незважаючи на перспективу реновації, вартість старого житлового фонду тримається на колишньому рівні. Це зумовлено такими чинниками:
-
цегляні будівлі;
-
газові плити;
-
газові колонки;
-
низька поверховість.
У періоди відключення електроенергії власники такого житла почуваються досить комфортно, тому й ціни тримаються. Так, наприклад, у Печерському районі двокімнатна квартира обійдеться приблизно в 70 000 доларів.
Але ситуація може змінитися в будь-який момент. Щойно будинок перейде в категорію будівель, призначених під знесення або реконструкцію, його мешканцям доведеться виселитися – і перспективи поки що досить туманні. Навіть якщо вдасться отримати квартиру в новобудові замість хрущовки, з високою ймовірністю доведеться підготувати велику суму за додаткові метри, адже правило 13,65 м2 для кожного прописаного вже не актуальне.
Тому не варто поспішати з покупкою заради того, щоб прописати нових мешканців. Але за активного зростання кількості пропозицій і падіння вартості щонайменше на 10-15%, можна доволі вигідно вкласти кошти, що в майбутньому ймовірно компенсує весь клопіт.
А команда агентства нерухомості SoftLoft допоможе швидко купити або продати квартиру чи будинок – і домогтися найкращої ціни.
