Колонка адвоката: чи дійсні угоди з нерухомості, укладені за час війни
Зміст:
- З яких причин договір можуть визнати недійсним
- Чи може суд розірвати договір
- Як укласти договір купівлі-продажу під час війни, аби потім його не визнали недійсним
Багато користувачів інтернету могли помітити, що останніми тижнями в мережі поширюється новина стосовно того, що угоди купівлі-продажу нерухомості, укладені під час дії воєнного стану, автоматично є недійсними. Чи правда це? Розбираємося з адвокатом з нерухомості Ігорем Бузовським.
З яких причин договір можуть визнати недійсним
Перше, що варто сказати: закон НЕ пов’язує воєнний стан та дійсність або недійсність договорів.
Отже, подібні новини, що розповсюджуються про угоди з нерухомості — фейк.
Недійсним договір може бути визнаний виключно судом і тільки за наявності для того підстав, передбачених статтями 203 та 215 ЦК України. Відповідно до статті 203 ЦК України, загальні вимоги, додержання яких є необхідним для чинності правочину, виглядають так:
1. Зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам.
2. Особа, яка вчиняє правочин, повинна мати необхідний обсяг цивільної дієздатності.
3. Волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі.
4. Правочин має вчинятися у формі, встановленій законом.
5. Правочин має бути спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним.
6. Правочин, що вчиняється батьками (усиновлювачами), не може суперечити правам та інтересам їхніх малолітніх, неповнолітніх чи непрацездатних дітей.
Отже, чи може воєнний стан стати причиною недійсності договору? Ні. Як бачимо, воєнний стан не включено до переліку підстав недійсності правочину, в нашому випадку договору купівлі-продажу нерухомості. Бо, відповідно до статті 215 ЦК України, підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою – третьою, п'ятою та шостою статті 203 цього Кодексу.
Жодних автоматичних недійсностей не існує!
Читайте за темою: Купівля квартири у воєнний час за дорученням
Чи може суд розірвати договір
Може бути таке, що правочин відповідає всім вимогам, які були перераховані вище, але при цьому одна зі сторін або інша зацікавлена особа заперечує його дійсність. Якщо це заперечення базується на підставах, встановлених законом, такий правочин дійсно може бути визнаний судом недійсним.
В такому випадку сторона, що вважає угоду недійсною, має звернутися до суду та на підставі статей 203 та 215 ЦК України отримати рішення про визнання ДКП недійсним. Проте важливе уточнення: в суді діє принцип змагальності. Це означає, що кожна сторона має надати суду належні та допустимі докази на підтвердження своєї позиції. Цей процес займає купу часу, потребує великих витрат часу та грошей. Просто для розваг в суд ніхто не ходить.
Всі договори дійсні доти, доки суд не визнав їх недійсними.
Те саме стосується і розірвання договору. Він може бути розірваний або за взаємною згодою, або рішенням суду за наявності на те підстав.
Як укласти договір купівлі-продажу під час війни, аби потім його не визнали недійсним
В умовах війни багато житла продається за цінами, дуже далекими від ринкових. Коли війна підбирається до певного регіону, то люди готові продати своє житло за будь-які гроші. Дехто виїжджає за кордон, дехто хоче переїхати в інший регіон України.
Після перемоги України може статися так, що продавці оговтаються, та з посиланням на ст. 233 ЦК можуть позиватися до суду щодо визнання договору недійсним через укладення його на вкрай невигідних умовах через війну.
А що суди? Згідно з тим, як суди тлумачать ч.1 ст. 233 ЦК, бачимо таку річ: аби визнати правочин недійсним, має одночасно збігатися кілька цих умов:
а) наявність тяжкої обставини, що «змусила» особу вчинити правочин;
б) те, що цей правочин було вчинено на вкрай невигідних умовах;
в) покупець скористався цією обставиною.
У постанові Верховного Суду від 06.04.2016 у справі № 6-551цс16 зроблено висновок, що правочин може бути визнаний судом недійсним на підставі статті 233 ЦК, якщо його вчинено особою під впливом тяжкої для неї обставинита на вкрай невигідних умовах,чим друга сторона правочину скористалася.
Війна може бути визнана тяжкою обставиною, так само як і загроза втратити житло.
Особа, яка оскаржує правочин, має довести, що за відсутності тяжкої обставини правочин не було б вчинено взагалі або вчинено не на таких умовах.
Що робити? Як підстрахуватися?
По-перше, варто вказувати в договорах реальну ціну квартири. А також варто прописувати в договорі фразу: «Цей договір укладений не під впливом тяжких обставин на вигідних для обох сторін умовах. Продаж здійснено за справедливою ціною». Саме ця фраза потім унеможливить визнання договору недійсним.
Читайте за темою: Житло не здорожчає: прогноз для ринку нерухомості до кінця 2022 року
Якщо вас хвилюють інші питання стосовно купівлі-продажу нерухомості в Україні під час війни — ставте їх фахівцям компанії SoftLoft. На найпоширеніші з них ми відповідатимемо разом з експертами у цій сфері.
