Колонка адвоката: аннулируют ли сделки по недвижимости за период войны
Содержание:
- По каким причинам договор могут признать недействительным
- Может ли суд расторгнуть договор
- Как заключить договор купли-продажи во время войны, чтобы потом его не признали недействительным
Многие пользователи интернета могли заметить, что в последние недели в сети распространяется новость о том, что сделки купли-продажи недвижимости, заключенные во время действия военного положения, автоматически недействительны. Правда ли это? Разбираемся с адвокатом по недвижимости Игорем Бузовским.
По каким причинам договор могут признать недействительным
Первое, что следует сказать: закон не связывает военное положение и действительность или недействительность договоров.
Подобные новости, распространяющиеся о сделках по недвижимости – фейк.
Недействительным договор может быть признан исключительно судом и только при наличии для этого оснований, предусмотренных статьями 203 и 215 ГК Украины. Согласно статье 203 ГК Украины, общие требования, соблюдение которых необходимо для действительности сделки, выглядят так:
1. Содержание сделки не может противоречить настоящему Кодексу, другим актам гражданского законодательства, а также интересам государства и общества, его моральным устоям.
2. Лицо, совершающее сделку, должно иметь необходимый объем гражданской дееспособности.
3. Волеизъявление участника сделки должно быть свободным и соответствовать его внутренней воле.
4. Сделка должна совершаться в форме, установленной законом.
5. Сделка должна быть направлена на реальное наступление правовых последствий, обусловленных им.
6. Сделка, совершаемая родителями (усыновителями), не может противоречить правам и интересам их малолетних, несовершеннолетних или нетрудоспособных детей.
Итак, может ли военное положение стать причиной недействительности договора? Нет. Как видим, военное положение не включено в список оснований недействительности сделки, в нашем случае договора купли-продажи недвижимости. Согласно статье 215 ГК Украины, основанием недействительности сделки является несоблюдение в момент совершения сделки стороной (сторонами) требований, установленных частями первой – третьей, пятой и шестой статьи 203 настоящего Кодекса.
Никакой автоматической недействительности не существует!
Читайте по теме: Покупка квартиры в военное время по доверенности
Может ли суд расторгнуть договор
Может быть такое, что сделка соответствует всем требованиям, перечисленным выше, но при этом одна из сторон или другое заинтересованное лицо отрицает её действительность. Если это возражение базируется на основаниях, установленных законом, такая сделка в самом деле может быть признана судом недействительной.
В таком случае сторона, считающая соглашение недействительным, должна обратиться в суд и на основании статей 203 и 215 ГК Украины получить решение о признании ДКП недействительным. Важное уточнение: в суде действует принцип состязательности. Это означает, что каждая из сторон должна предоставить суду надлежащие и допустимые доказательства в подтверждение своей позиции. Этот процесс занимает кучу времени, требует больших затрат времени и денег. Просто для развлечений в суд никто не ходит.
Все договоры действительны, пока суд не признал их недействительными.
То же касается и расторжения договора. Он может быть расторжен либо по взаимному согласию, либо решением суда при наличии на то оснований.
Как заключить договор купли-продажи во время войны, чтобы потом его не признали недействительным
В условиях войны много жилья продается по ценам, очень далеким от рыночных. Когда война подбирается к определенному региону, люди готовы продать свое жилье за любые деньги. Некоторые уезжают заграницу, некоторые хотят переехать в другой регион Украины.
После победы Украины может произойти так, что продавцы оправятся, и, ссылаясь на ст. 233 ГК могут подать иск в суд о признании договора недействительным из-за заключения его на крайне невыгодных условиях из-за войны.
А что суды? Согласно тому, как суды толкуют ч.1 ст. 233 ГК, видим следующее: чтобы признать сделку недействительной, должно одновременно совпадать несколько этих условий:
а) наличие тяжкого обстоятельства, «заставившего» лицо совершить сделку;
б) то, что эта сделка была совершена на крайне невыгодных условиях;
в) покупатель воспользовался этим обстоятельством.
В постановлении Верховного Суда от 06.04.2016 по делу № 6-551цс16 сделан вывод, что сделка может быть признана судом недействительной на основании статьи 233 ГК, если она совершена лицом под влиянием тяжелого для нее обстоятельства и на крайне невыгодных условиях, чем другая сторона воспользовалась.
Война может быть признана тяжелым обстоятельством, равно как и угроза потерять жилье. Лицо, которое обжалует сделку, должно доказать, что при отсутствии тяжелого обстоятельства сделка не была бы совершена вообще или совершена не на таких условиях.
Что делать? Как подстраховаться? Во-первых, следует указывать в договорах реальную цену квартиры. А также следует прописывать в договоре фразу: «Данный договор заключен не под влиянием тяжелых обстоятельств на выгодных для обеих сторон условиях. Продажа произведена по справедливой цене». Именно эта фраза затем исключит возможность признания договора недействительным.
Читайте по теме: Жилье не подорожает: прогноз для рынка недвижимости до конца 2022 года
Если вас волнуют другие вопросы, касающиеся купли-продажи недвижимости в Украине во время войны, задавайте их специалистам компании SoftLoft. На самые распространенные мы будем отвечать вместе с экспертами в этой сфере.
