Оцінка квадратного метра під час війни: як не втратити орієнтири
«Скільки зараз коштує метр у моєму будинку?» – одне з найпопулярніших запитань на ринку нерухомості. Його ставлять усі – від тих, хто продає або купує, до тих, хто просто моніторить ситуацію. І, чесно кажучи, сьогодні на нього немає універсальної відповіді.
Український ринок квадратних метрів під час війни – це не одна система. Це мозаїка з десятків локальних ринків, які живуть за різними законами. А правильна оцінка житла – – це не просто «глянути на OLX». Це стратегічне рішення, яке враховує безпеку, економіку, людські настрої і геополітику.
Один ринок – десятки реальностей
Попит і ціни змінились драматично залежно від регіону. Там, де тихо – квадратний метр росте. Там, де постійні обстріли – оцінка нерухомості перетворюється на підрахунок вцілілих стін.
Що треба враховувати сьогодні:
рівень безпеки в регіоні;
наявність критичної інфраструктури;
попит на оренду та купівлю;
міграційні потоки;
можливість працевлаштування, бо купують там, де можна працювати й жити, а не лише виживати.
Покупці стали обережнішими, і рішення про вкладення в нерухомість частіше ґрунтується на прагматиці, а не на емоціях. Саме тому аналіз регіону став ключовим елементом у стратегії купівлі або продажу житла.
Первинка дорожчає – але чи безпечна?
Ціни в новобудовах суттєво виросли. Причини зрозумілі: подорожчання матеріалів, логістики, дефіцит робочої сили. Але на цьому фоні попит упав. Люди не хочуть ризикувати.
Основні страхи:
недобудови через війну або банкрутство забудовника;
можливість прямих влучань;
відсутність укриттів;
складнощі з ремонтом – більшість хочуть заселятись одразу.
Тому зараз у пріоритеті готові квартири, об’єкти з високим ступенем готовності та базове оздоблення, яке дозволяє жити без зайвих витрат і стресу.
Як правильно оцінити нерухомість у 2024–2025 роках
Мій підхід простий, але робочий:
Аналіз попиту: не лише оголошення, а реальні угоди та час експозиції.
Конкуренти, а не «аналоги»: покупець не порівнює – він шукає під себе, а всі інші об’єкти борються за його увагу.
Готовність будинку, наявність укриттів та стан інфраструктури – це вже не «бонус», а фактор, що суттєво впливає на ціну.
Ринок став вкрай чутливим до зовнішніх умов – тепер важливо враховувати не тільки характеристики житла, але і контекст, в якому воно знаходиться.
Найбільша помилка – бажане за дійсне
Багато хто намагається виставити ціну «як хочеться» – щоб покрити витрати, повернути вкладення, або просто «бо я в це вклав душу».
Але ринок не рахує ваші емоції. Ринок оцінює функціональність, готовність і безпечність.
У моїй практиці був кейс: квартира в новобудові з готовністю 60%, власник хотів $85 000. Через рік – будівництво заморозили, вікна вибило. Реальна ціна стала $52 000. І то – в розстрочку.
Як читати ринок і не втратити орієнтири
У сьогоднішніх умовах оцінка базується не на мріях, а на точках дотику з реальністю:
орієнтуємося на статистику реальних угод;
спираємось на запити покупців через рієлторів;
слідкуємо за змінами цін у конкурентів і тим, як швидко об’єкти зникають із ринку.
Так, нерухомість може бути не проданою, а просто знятою з ринку. Але навіть це – сигнал: або ціна була завищена, або дім або квартира не витримала конкуренції. І це – вже аналітика.
Наостанок
Ціна квадратного метра – це не цифра в голові продавця. Це баланс між можливістю, ринком і реальністю. У воєнний час правильна оцінка – це спосіб не тільки продати, а й не втратити більше.
Київський феномен: коли аналітика не працює
У столиці є приклад, який не вписується в класичну логіку ринку – два житлові комплекси, що зламали всі аналітичні прогнози.
ЖК «Нова Англія»
Клас: комфорт;
Якість будівництва: середня;
Ціни продажу: від $2200/м²;
Оренда євродвійки (42–47 м²): від 23 000 грн.
Один з інвесторів влучно назвав його: «інстаграмний ЖК». І справді – зовнішній вигляд, фасади й атмосфера задають тренд, навіть якщо всередині – не «бізнес», а цілком буденна «серединка».
ЖК «Варшавський+»
За останні 3 місяці ціна зросла на 15%;
Інвестори буквально в черзі, попит випереджає пропозицію;
Ринок «горить», і нові угоди укладаються навіть за завищеною вартістю.
Висновок? Мода – теж частина аналітики. У той час як деякі райони або комплекси продаються з труднощами, в інших – бум, який не піддається класичним економічним розрахункам. Інвестори охоче вкладають у «модні» об’єкти, навіть якщо метраж, планування чи інфраструктура не виправдовують ціну.
Отже, вміння вгадати, який ЖК буде «на хайпі» завтра – ще один, дуже недооцінений фактор оцінки квадратного метра. І він часто працює краще за Excel.
