Оценка квадратного метра во время войны: как не потерять ориентиры

«Сколько сейчас стоит метр в моем доме?» – один из самых популярных вопросов на рынке недвижимости. Его задают все – от тех, кто продает или покупает, до тех, кто просто мониторит ситуацию. И, честно говоря, сегодня на него нет универсального ответа.

Украинский рынок квадратных метров во время войны – это не одна система. Это мозаика из десятков локальных рынков, которые живут по разным законам. А правильная оценка жилья – это не просто «заглянуть на OLX». Это стратегическое решение, которое учитывает безопасность, экономику, настроения людей и геополитику.

Один рынок – десятки реальностей

Спрос и цены изменились драматически в зависимости от региона. Там, где тихо – квадратный метр растет. Там, где постоянные обстрелы – оценка недвижимости превращается в подсчет уцелевших стен.

Что нужно учитывать сегодня:

• уровень безопасности в регионе;

• наличие критической инфраструктуры;

• спрос на аренду и покупку;

• миграционные потоки;

• возможность трудоустройства, потому что покупают там, где можно работать и жить, а не только выживать.

Покупатели стали осторожнее, и решение о вложении в недвижимость чаще основывается на прагматике, а не на эмоциях. Именно поэтому анализ региона стал ключевым элементом в стратегии покупки или продажи жилья.

Подписывайтесь на наш телеграмм-канал «є-Квартира»

Публикуем актуальные новости из сферы недвижимости, без воды и спама

перейти в Telegram

Первичный рынок дорожает – но безопасен ли он?

Цены в новостройках существенно выросли. Причины понятны: подорожание материалов, логистики, дефицит рабочей силы. Но на этом фоне спрос упал. Люди не хотят рисковать.

Основные страхи:

• недострой из-за войны или банкротства застройщика;

• возможность прямых попаданий;

• отсутствие укрытий;

• сложности с ремонтом – большинство хотят заселяться сразу.

Поэтому сейчас в приоритете готовые квартиры, объекты с высокой степенью готовности и базовой отделкой, которая позволяет жить без лишних затрат и стресса.

Как правильно оценить недвижимость в 2024–2025 годах

Мой подход прост, но работоспособен:

• Анализ спроса: не только объявления, а реальные сделки и время экспозиции.

• Конкуренты, а не «аналоги»: покупатель не сравнивает — он ищет под себя, а все остальные объекты борются за его внимание.

• Готовность дома, наличие укрытий и состояние инфраструктуры — это уже не «бонус», а фактор, существенно влияющий на цену.

Рынок стал крайне чувствительным к внешним условиям – теперь важно учитывать не только характеристики жилья, но и контекст, в котором оно находится.

Самая большая ошибка — желаемое за действительное

Многие пытаются выставить цену «как хочется» – чтобы покрыть расходы, вернуть вложения или просто «потому что я в это вложил душу».

Но рынок не считает ваши эмоции. Рынок оценивает функциональность, готовность и безопасность.

В моей практике был кейс: квартира в новостройке с готовностью 60%, владелец хотел $85 000. Через год – строительство заморозили, окна выбили. Реальная цена стала $52 000. И то – в рассрочку.

Как читать рынок и не потерять ориентиры

В сегодняшних условиях оценка базируется не на мечтах, а на точках соприкосновения с реальностью:

• ориентируемся на статистику реальных сделок;

• опираемся на запросы покупателей через риелторов;

• следим за изменениями цен у конкурентов и тем, как быстро объекты исчезают с рынка.

Да, недвижимость может быть не проданной, а просто снятой с рынка. Но даже это – сигнал: либо цена была завышена, либо дом или квартира не выдержали конкуренции. И это – уже аналитика.

Напоследок

Цена квадратного метра – это не цифра в голове продавца. Это баланс между возможностью, рынком и реальностью. В военное время правильная оценка – это способ не только продать, но и не потерять больше.

Киевский феномен: когда аналитика не работает

В столице есть пример, который не вписывается в классическую логику рынка – два жилых комплекса, которые сломали все аналитические прогнозы.

ЖК «Новая Англия»

• Класс: комфорт;

• Качество строительства: среднее;

• Цены продажи: от $2200/м²;

• Аренда евродвушки (42–47 м²): от 23 000 грн.

Один из инвесторов метко назвал его: «инстаграмный ЖК». И действительно – внешний вид, фасады и атмосфера задают тренд, даже если внутри – не «бизнес», а вполне обычная «серединка».

ЖК «Варшавский+»

• За последние 3 месяца цена выросла на 15%;

• Инвесторы буквально в очереди, спрос опережает предложение;

• Рынок «горит», и новые сделки заключаются даже по завышенной стоимости.

Вывод? Мода – тоже часть аналитики. В то время как некоторые районы или комплексы продаются с трудом, в других – бум, который не поддается классическим экономическим расчетам. Инвесторы охотно вкладывают в «модные» объекты, даже если метраж, планировка или инфраструктура не оправдывают цену.

Итак, умение угадать, какой ЖК будет «на хайпе» завтра – еще один, очень недооцененный фактор оценки квадратного метра. И он часто работает лучше Excel.