
Ринок нерухомості України: без правил, без контролю, без майбутнього?

Український ринок нерухомості – це як Дикий Захід: кожен сам за себе, а закон – десь там, у теорії. Поки в інших країнах агенти проходять ліцензування, дотримуються стандартів і несуть відповідальність, у нас будь-хто з телефоном може назвати себе ріелтором. І це не просто проблема – це катастрофа для тих, хто прагне прозорості та безпеки.
Міжнародний досвід: як це працює у світі
У багатьох зарубіжних країнах професія ріелтора регулюється чіткими стандартами і правилами. Є певні вимоги до кваліфікації, етики та рівня сервісу, що суворо контролюється. Такий підхід підвищує довіру клієнтів і забезпечує стабільну якість послуг.
Чехія: від хаосу до регулювання
До 2020 року в Чехії не існувало законодавчого регулювання діяльності агентів з нерухомості. Це призводило до численних проблем та шахрайств. Однак ситуація змінилася з прийняттям Закону про посередництво в нерухомості, який встановив чіткі вимоги до агентів, включаючи обов'язкову ліцензію та страхування відповідальності. Це значно підвищило рівень довіри до ринку та захистило права споживачів.
Туреччина: сертифікація та професіоналізм
У Туреччині, щоб стати агентом з нерухомості, необхідно пройти 100-годинний курс, затверджений Міністерством національної освіти, та отримати сертифікат професійної компетентності. Крім того, агенти повинні зареєструватися в Торгово-промисловій палаті. Це забезпечує високий рівень професіоналізму та захищає інтереси клієнтів.
США: ліцензування та етика
У США кожен штат має свої вимоги до ліцензування агентів з нерухомості, але загалом необхідно пройти навчання, скласти іспит та дотримуватися етичних стандартів. Членство в Національній асоціації ріелторів (NAR) передбачає дотримання Кодексу етики, що гарантує високий рівень обслуговування клієнтів.
Франція: тільки для професіоналів
У Франції, щоб стати агентом з нерухомості, потрібно мати відповідну освіту та ліцензію. Це гарантує, що клієнти працюють з фахівцями, які знають свою справу.
Індія: RERA – закон, що змінює гру
У 2016 році Індія прийняла закон RERA, який зобов'язує агентів реєструватися та дотримуватися чітких правил. Порушення караються штрафами або навіть ув'язненням. Це підвищило довіру до ринку та захистило права покупців.
Дубай: RERA – прозорість і контроль
У Дубаї створено агентство RERA, яке регулює ринок нерухомості, забезпечує прозорість угод і захищає інтереси всіх учасників ринку.

Українські реалії: безлад, шахрайство і «рішали» в стилі 90-х
У нас ситуація інша. Інакша – значить сумна. Сьогодні будь-хто може назвати себе «агентом з нерухомості», не маючи ні освіти, ні досвіду, ні моральних принципів, ні елементарної людяності. Людина з OLX, яка вчора продавала старі телевізори, сьогодні вже «ріелтор», який бере аванс, обіцяє гори золоті – і зникає, навіть не попрощавшись.
Це не просто непрофесіоналізм. Це токсична суміш некомпетентності й жадібності. Ці «агенти» не розуміють, у чому насправді полягає робота ріелтора: вони не аналізують ринок, не будують стратегію продажу, не захищають інтереси клієнта. Їхній максимум – це «зібрати папірці», походити всім поклонитись і вирвати свій шмат комісійних. Бо головна мета не результат, а заробити будь-якою ціною. А що буде з клієнтом – байдуже.
У такому хаосі чесні агенти, які вкладаються у сервіс, знання, репутацію – просто тонули б у «мутній воді», якби не вірили в зміни. Але поки ринок не врегульований, ми воюємо з вітряками.
«Зміни» по-українськи: мімікрія під реформи і вигідний безлад
Україна нібито намагається змінити ситуацію. Наприклад, у 2022 році ухвалили закон №2518-IX – ввели поняття «майбутнього об'єкта нерухомості», щоб хоч якось прикрити дірку в правовому полі забудов. Ну, ок, цей закон – не зовсім фікція. Він частково врегулював первинний ринок і захистив деяких інвесторів. Але давайте чесно – це мікропластир на відкриту рану.
Бо основна проблема залишилась незмінною: діяльність ріелторів та агентств не врегульована НІЯК. І якщо хтось каже, що це «складне питання», то правду кажучи – це питання вигідне. І не ринку, не людям, а владі та тим, хто кормиться на схемах.
Подивіться на Київ – місто, де забудовники часто діють як мафія, з повним ігнором на інфраструктуру, дозволи, охоронювані зони й навіть здоровий глузд. Скандали з житлом на місці історичних будівель, або «новобудови» без документів – стандартна практика. І все це проходить не без участі чиновників, які або «не помічають», або прямо покривають.
Корупція тут не випадковий гість – вона частина конструкції. Поки ринок нерухомості офіційно не врегульовано, схеми можуть процвітати: «продажі» квадратних метрів у повітрі, клони агентств, афери з завідомо проблемною нерухомістю – повний фарш. А ще й готівка, «конверти», неофіційні комісії – держава втрачає мільйони. Але мовчить. Бо це «зручний безлад».
І ще одне: псевдоорганізації – ширма, а не щит
Те, що ринок не врегульований – ріелтори намагаються вирішити самі. Створюють об’єднання, як АСНУ (Асоціація спеціалістів з нерухомості України), локальні гільдії, клуби тощо. Це звучить добре, але давайте відверто: жодна з них не має реального впливу, і часто вони більше про статус і тусовки, ніж про стандарти і контроль.
Членство там добровільне, дисциплінарні важелі відсутні, а реальних механізмів впливу – нуль. Виходить, що навіть ті агенти, які хочуть працювати прозоро, просто не мають інструментів, щоб це зробити на рівні системи.
Чому влада не поспішає?
Відсутність регулювання вигідна тим, хто заробляє на хаосі. Влада не поспішає вводити ліцензування, бо це означає втрату «сірих» доходів і необхідність контролювати ринок.
Що маємо, коли немає регулювання: масштаб проблеми, який влада не хоче бачити
Поки в Україні немає чітких правил гри на ринку нерухомості – ми всі програємо. І це не метафора.
Клієнти – на передовій обману
Без регулювання немає ліцензій, немає перевірки, немає відповідальності. Будь-хто з ноутбуком і фоткою чужої квартири в інтернеті може «працювати» ріелтором. У результаті:
Шахрайство – це вже норма. Люди втрачають аванси, отримують підроблені документи, «купують» об’єкти, яких не існує.
Немає куди скаржитись. Бо юридично вам «допомагав знайомий», а не ліцензований фахівець.
Ніякої відповідальності – ні матеріальної, ні професійної.
Чесні агенти не мають шансів
Агенти, які реально вивчають ринок, вкладаються в освіту, працюють прозоро – змушені конкурувати з напівшарлатанами, які зривають ціну, обіцяють золоті гори і «чіпляються» до кожного власника.
Сірі гравці демпінгують – не сплачують податків, занижують комісії і працюють «по-чорному».
Репутація ринку падає – бо клієнт не відрізняє професіонала від шахрая, всіх міряє одним мірилом.
Мотивація зникає – навіщо бути кращим, якщо немає правил, які це цінують?
Ринок у ступорі
Через безлад зростає недовіра до самого інституту нерухомості. Люди бояться вкладати гроші, особливо в первинку. А це – зупинка будівництва, проблеми з фінансуванням, падіння ринку.
Забудовники не мають гарантій, інвестори – теж.
Справжні інвестори не йдуть у країну, бо бачать, що тут немає правил.
Ціни ростуть непрогнозовано – бо ринок живе чутками, а не аналітикою.
Бюджет втрачає мільярди
Коли ринок сірий – держава нічого не контролює і не заробляє. Комісії в «конвертах», договори на колінці, оцінка «по знайомству», податки – в нікуди.
За оцінками експертів, до 60% угод проводиться з мінімальним оподаткуванням або взагалі без нього.
Офіційна статистика спотворена, немає реального уявлення про ситуацію.
А головне – ніякий уряд не зможе ефективно планувати розвиток житла, поки все в тіні.
Саморегуляція – фейк
Так, агенти створюють організації: АСНУ, Союзи, гільдії. Але:
Членство там добровільне.
Рішення – не обов’язкові до виконання.
Вплив на ринок – мінімальний.
А часто – це просто клуб «своїх», де обговорюють як «миритися з безладом».
Немає держпідтримки, немає правової сили, немає системи покарань за неетичну поведінку.
Сервіс? Який сервіс?
Поки клієнт не знає, чого очікувати, а агент – не зобов’язаний дотримуватись стандартів, про якість обслуговування говорити смішно.
Хаотичний підхід.
Маніпуляції.
Замість супроводу – «бігати і носити папірці».
Ніяких гарантій, договорів, чітких умов.
А потім питають, чому «люди не люблять рієлторів»? Бо держава дозволяє ринку бути хаосом.
Але не все так безнадійно: ми тут, ми інші, і нас стає більше
Я працюю на цьому ринку і бачу зміни зсередини. Так, вони повільні, але вони є. Є агенти нового покоління – з сучасним мисленням, з досвідом, з освітою, з портфоліо кейсів, з розумінням, що клієнт – це не «жертва», а партнер.
Ми не просто продаємо квадратні метри – ми будуємо довіру, захищаємо інтереси людей, розвиваємо сервіс і стандарти. І так, нас мало. Але ми є.
Радує й те, що частина українських агентів вже працюють на інших ринках – у тій самій Чехії, Туреччині, Польщі, США. Вони повертаються з досвідом і починають впроваджувати зміни тут. Бо неможливо працювати по-старому, коли весь світ змінюється. І хоч дехто ще тримається за «схеми» і «авоси» – ми точно зламаємо цю систему. Бо ринок не має іншого майбутнього, крім професійного.
Висновок: нам потрібен закон, а не черговий «меморандум про співпрацю»
Регулювання – це не про бюрократію. Це про безпеку, довіру і майбутнє. І поки держава не встановить чіткі рамки, не введе ліцензії, не зобов’яже всіх грати за правилами – ринок і далі буде тонути в хаосі, де виграє тільки той, хто встигає «урвати».
