Рынок недвижимости Украины: без правил, без контроля, без будущего?
Украинский рынок недвижимости – это как Дикий Запад: каждый сам за себя, а закон – где-то там, в теории. Пока в других странах агенты проходят лицензирование, соблюдают стандарты и несут ответственность, у нас любой с телефоном может назвать себя риэлтором. И это не просто проблема – это катастрофа для тех, кто стремится к прозрачности и безопасности.
Международный опыт: как это работает в мире
Во многих зарубежных странах профессия риэлтора регулируется четкими стандартами и правилами. Есть определенные требования к квалификации, этике и уровню сервиса, что строго контролируется. Такой подход повышает доверие клиентов и обеспечивает стабильное качество услуг.
Чехия: от хаоса к регулированию
До 2020 года в Чехии не существовало законодательного регулирования деятельности агентов по недвижимости. Это приводило к многочисленным проблемам и мошенничествам. Однако ситуация изменилась с принятием Закона о посредничестве в недвижимости, который установил четкие требования к агентам, включая обязательную лицензию и страхование ответственности. Это значительно повысило уровень доверия к рынку и защитило права потребителей.
Турция: сертификация и профессионализм
В Турции, чтобы стать агентом по недвижимости, необходимо пройти 100-часовой курс, утвержденный Министерством национального образования, и получить сертификат профессиональной компетентности. Кроме того, агенты должны зарегистрироваться в Торгово-промышленной палате. Это обеспечивает высокий уровень профессионализма и защищает интересы клиентов.
США: лицензирование и этика
В США каждый штат имеет свои требования к лицензированию агентов по недвижимости, но в целом необходимо пройти обучение, сдать экзамен и придерживаться этических стандартов. Членство в Национальной ассоциации риэлторов (NAR) предусматривает соблюдение Кодекса этики, что гарантирует высокий уровень обслуживания клиентов.
Франция: только для профессионалов
Во Франции, чтобы стать агентом по недвижимости, нужно иметь соответствующее образование и лицензию. Это гарантирует, что клиенты работают со специалистами, которые знают свое дело.
Индия: RERA – закон, меняющий игру
В 2016 году Индия приняла закон RERA, который обязывает агентов регистрироваться и придерживаться четких правил. Нарушения наказываются штрафами или даже тюремным заключением. Это повысило доверие к рынку и защитило права покупателей.
Дубай: RERA – прозрачность и контроль
В Дубае создано агентство RERA, которое регулирует рынок недвижимости, обеспечивает прозрачность сделок и защищает интересы всех участников рынка.
Украинские реалии: беспорядок, мошенничество и «решалы» в стиле 90-х
У нас ситуация иная. Иная – значит печальная. Сегодня любой может назвать себя «агентом по недвижимости», не имея ни образования, ни опыта, ни моральных принципов, ни элементарной человечности. Человек с OLX, который вчера продавал старые телевизоры, сегодня уже «риэлтор», который берет аванс, обещает горы золотые – и исчезает, даже не попрощавшись.
Это не просто непрофессионализм. Это токсичная смесь некомпетентности и жадности. Эти «агенты» не понимают, в чем на самом деле заключается работа риэлтора: они не анализируют рынок, не строят стратегию продажи, не защищают интересы клиента. Их максимум – это «собрать бумажки», походить всем поклониться и вырвать свой кусок комиссионных. Потому что главная цель не результат, а заработать любой ценой. А что будет с клиентом – безразлично.
В таком хаосе честные агенты, которые вкладываются в сервис, знания, репутацию – просто тонули бы в «мутной воде», если бы не верили в изменения. Но пока рынок не урегулирован, мы воюем с ветряными мельницами.
«Перемены» по-украински: мимикрия под реформы и выгодный беспорядок
Украина якобы пытается изменить ситуацию. Например, в 2022 году приняли закон №2518-IX – ввели понятие «будущего объекта недвижимости», чтобы хоть как-то прикрыть дыру в правовом поле застроек. Ну, ок, этот закон – не совсем фикция. Он частично урегулировал первичный рынок и защитил некоторых инвесторов. Но давайте честно – это микропластырь на открытую рану.
Потому что основная проблема осталась нетронутой: деятельность риэлторов и агентств не урегулирована НИКАК. И если кто-то говорит, что это «сложный вопрос», то по правде говоря – это вопрос выгодный. И не рынку, не людям, а власти и тем, кто кормится на схемах.
Посмотрите на Киев – город, где застройщики часто действуют как мафия, с полным игнором на инфраструктуру, разрешения, охраняемые зоны и даже здравый смысл. Скандалы с жильем на месте исторических зданий, или «новостройки» без документов – стандартная практика. И все это проходит не без участия чиновников, которые либо «не замечают», либо прямо покрывают.
Коррупция здесь не случайный гость – она часть конструкции. Пока рынок недвижимости официально не урегулирован, схемы могут процветать: «продажи» квадратных метров в воздухе, клоны агентств, аферы с заведомо проблемной недвижимостью – полный фарш. А еще и наличка, «конверты», неофициальные комиссии – государство теряет миллионы. Но молчит. Потому что это «удобный беспорядок».
И еще одно: псевдоорганизации – ширма, а не щит
То, что рынок не урегулирован – риэлторы пытаются решить сами. Создают объединения, как АСНУ (Ассоциация специалистов по недвижимости Украины), локальные гильдии, клубы и тому подобное. Это звучит хорошо, но давайте откровенно: ни одна из них не имеет реального влияния, и часто они больше о статусе и тусовки, чем о стандартах и контроле.
Членство там добровольное, дисциплинарные рычаги отсутствуют, а реальных механизмов влияния – ноль. Получается, что даже те агенты, которые хотят работать прозрачно, просто не имеют инструментов, чтобы это сделать на уровне системы.
Почему власть не спешит?
Отсутствие регулирования выгодно тем, кто зарабатывает на хаосе. Власть не спешит вводить лицензирование, потому что это означает потерю «серых» доходов и необходимость контролировать рынок.
Что имеем, когда нет регулирования: масштаб проблемы, который власть не хочет видеть
Пока в Украине нет четких правил игры на рынке недвижимости – мы все проигрываем. И это не метафора.
Клиенты – на передовой обмана
Без регулирования нет лицензий, нет проверки, нет ответственности. Любой с ноутбуком и фоткой чужой квартиры в интернете может «работать» риэлтором. В результате:
-
Мошенничество – это уже норма. Люди теряют авансы, получают поддельные документы, «покупают» объекты, которых не существует.
-
Нет куда жаловаться. Потому что юридически вам «помогал знакомый», а не лицензированный специалист.
-
Никакой ответственности – ни материальной, ни профессиональной.
Честные агенты не имеют шансов
Агенты, которые реально изучают рынок, вкладываются в образование, работают прозрачно – вынуждены конкурировать с полушарлатанами, которые сбивают цену, обещают золотые горы и «цепляются» к каждому владельцу.
Серые игроки демпингуют – не платят налоги, занижают комиссии и работают «по-черному».
Репутация рынка падает – потому что клиент не отличает профессионала от мошенника, всех меряет одним мерилом.
Мотивация исчезает – зачем быть лучшим, если нет правил, которые это ценят?
Рынок в ступоре
Из-за беспорядка растет недоверие к самому институту недвижимости. Люди боятся вкладывать деньги, особенно в первичку. А это – остановка строительства, проблемы с финансированием, падение рынка.
Застройщики не имеют гарантий, инвесторы – тоже.
Настоящие инвесторы не идут в страну, потому что видят, что здесь нет правил.
Цены растут непрогнозируемо – потому что рынок живет слухами, а не аналитикой.
Бюджет теряет миллиарды
Когда рынок серый – государство ничего не контролирует и не зарабатывает. Комиссии в «конвертах», договоры на коленке, оценка «по знакомству», налоги – в никуда.
По оценкам экспертов, до 60% сделок проводится с минимальным налогообложением или вообще без него.
Официальная статистика искажена, нет реального представления о ситуации.
А главное – никакое правительство не сможет эффективно планировать развитие жилья, пока все в тени.
Саморегуляция – фейк
Да, агенты создают организации: АСНУ, Союзы, гильдии. Но:
-
Членство там добровольное.
-
Решения – не обязательные к исполнению.
-
Влияние на рынок – минимальное.
-
А часто – это просто клуб «своих», где обсуждают как «мириться с беспорядком».
-
Нет господдержки, нет правовой силы, нет системы наказаний за неэтичное поведение.
Сервис? Какой сервис?
Пока клиент не знает, чего ожидать, а агент – не обязан придерживаться стандартов, о качестве обслуживания говорить смешно.
Хаотичный подход.
Манипуляции.
Вместо сопровождения – «бегать и носить бумажки».
Никаких гарантий, договоров, четких условий.
А потом спрашивают, почему «люди не любят риелторов»? Потому что государство позволяет рынку быть хаосом.
Но не все так безнадежно: мы здесь, мы другие, и нас становится больше
Я работаю на этом рынке и вижу изменения изнутри. Да, они медленные, но они есть. Есть агенты нового поколения – с современным мышлением, с опытом, с образованием, с портфолио кейсов, с пониманием, что клиент – это не «жертва», а партнер.
Мы не просто продаем квадратные метры – мы строим доверие, защищаем интересы людей, развиваем сервис и стандарты. И да, нас мало. Но мы есть.
Радует и то, что часть украинских агентов уже работают на других рынках – в той же Чехии, Турции, Польше, США. Они возвращаются с опытом и начинают внедрять изменения здесь. Потому что невозможно работать по-старому, когда весь мир меняется. И хотя некоторые еще держится за «схемы» и «авось» – мы точно сломаем эту систему. Потому что рынок не имеет другого будущего, кроме профессионального.
Вывод: нам нужен закон, а не очередной «меморандум о сотрудничестве»
Регулирование – это не про бюрократию. Это о безопасности, доверии и будущем. И пока государство не установит четкие рамки, не введет лицензии, не обяжет всех играть по правилам – рынок и дальше будет тонуть в хаосе, где выигрывает только тот, кто успевает «урвать».
