Купить недвижимость в Германии: цены, налоги, гражданство

Содержание:

• Могут ли Украинцы купить недвижимость в Германии
• Почему выгодно покупать недвижимость в Германии
• Может ли иностранец купить в Германии землю?
• Цены на недвижимость в Германии
• Процедура покупки недвижимости в Германии
• Налоги при покупке недвижимости в Европе
• Что нужно еще знать при покупке недвижимости в Германии?

Инвестиции в покупку недвижимого имущества при грамотном подходе могут стать весьма прибыльной идеей. Это позволит получить стабильный доход и надежную страховку на будущее. И это одна из причин в пользу того, чтобы купить недвижимость в Германии – в одной из самых безопасных стран в мире.

Подписывайтесь на наш телеграмм-канал «є-Квартира»

Публикуем актуальные новости из сферы недвижимости, без воды и спама

перейти в Telegram

Могут ли Украинцы купить недвижимость в Германии

Согласно действующему немецкому законодательству, нет никаких ограничений для покупки недвижимости иностранцами, в том числе для граждан государств, которые не входят в ЕС. Соответственно, украинцы могут смело приобретать дома, квартиры или земельные участки под последующее строительство.

Что интересно, есть и возможность ипотеки. Главным подтверждением своевременного возврата полученной суммы становится стабильный доход, поступающий на счет в местном банке, а также официальный трудовой договор с немецкой компанией. Но на значительную лояльность процентных ставок рассчитывать не приходится: для иностранных граждан условия не слишком выгодные. Итоговый процент будет озвучен после подачи заявки.

Можно ли получить гражданство, купив недвижимость в Германии?

Покупка недвижимого имущества, вне зависимости от его стоимости, не дает оснований для получения вида на жительство, а тем более гражданства. 

Почему выгодно покупать недвижимость в Германии

Приобретение домов и квартир на немецких просторах неизменно привлекательно для иностранных инвесторов. И это обусловлено целым рядом причин:

• Актуальность съемного жилья. Недвижимость в Германии неизменно пользуется спросом. Для многих семей аренда гораздо предпочтительнее покупки, что позволяет в любой момент сменить место проживания и переехать в другой город: ради выгодной работы или открывающихся перспектив.

• Экономическая стабильность. Минимальный уровень инфляции, комфортные условия для жизни, достойный уровень заработной платы и социального обеспечения – совокупность этих факторов отражается на платежеспособности населения. Рынок недвижимости стабилен, а постоянный приток граждан других стран обеспечивает стабильный спрос.

• Безопасность. Ведущая демократическая страна с прозрачной законодательной базой, строгим соблюдением законов, эффективной работой правоохранительных органов – отличный выбор как для временного, так и постоянного проживания.

Долгосрочные перспективы довольно радужны: в будущем цены на жилые и коммерческие объекты будут лишь расти, как и доходность от сдачи в аренду в будущем.

Покупка квартиры в Германии как выгодная инвестиция

Для оценки доходности конкретного объекта нужно выполнить базовые расчеты, которые выглядят следующим образом:

• цена квартиры: 250 000 евро;

• плата за услуги агента и заключение сделки: 5 000 евро;

• годовой налог на недвижимость: 1 000 евро;

• страхование недвижимости: 500 евро в год;

• расходы на ремонт и обслуживание: 1 000 евро в год;

• арендная плата – 1 000 евро в месяц.

Соответственно, годовой доход – 12 000 евро, расходы – 2 500 (страхование, обслуживание, налог), чистая прибыль – 9 500 евро.

Если оценивать доходность относительно затрат на приобретение недвижимого объекта:

(9 500/250 000) * 100 = 3,8%.

Все расчеты ориентировочные: стоимость недвижимости в Германии зависит от земли и населенного пункта, в котором она расположена, архитектурных особенностей здания, площади помещений и других факторов. Но базовые формулы помогут рассчитать примерную доходность, чтобы оценить будущие перспективы.

Может ли иностранец купить в Германии землю?

Никаких ограничений не предусмотрено, в том числе для тех, кто не является гражданами страны. Но нужно учитывать: строительство дома – довольно затратное мероприятие, которое требует получения целого ряда разрешений в различных государственных инстанциях. А с учетом немецкой бюрократии – эта процедура может растянуться на очень долгий срок.

Гораздо выгоднее задействовать приобретенную землю для сельскохозяйственных работ: для фермеров предусмотрены специальные условия и льготы, а эко-продукция неизменно востребована населением.

Цены на недвижимость в Германии

Стоимость квартир и домов напрямую зависит от земли. Поэтому в Берлине – средняя цена на уровне 4150 евро/м2, а бывших территориях ГДР можно приобрести жилье гораздо дешевле. В Дортмунде (Северный Рейн-Вестфалия) можно и вовсе купить недвижимость по цене – от 1700 евро/м2. А вот в Мюнхене за жилье придется отдать около 8300 евро/м2. Усредненные расценки за м2 по городам:

• Дюссельдорф – 4000 евро;

• Франкфурт – 5000 евро;

• Гамбург – 5000 евро;

• Кельн – 3500 евро;

• Лейпциг – 2500 евро.

В поисках подходящего объекта предстоит изучить сайты недвижимости в Германии и проанализировать доступные предложения. Чтобы сэкономить, не стоит выбирать крупные города: поблизости с любым из них есть десятки мелких поселений, расположенных в радиусе 10-50 км. Квартира в них обойдется гораздо дешевле, а наличие автобана позволит быстро добраться в столицу выбранной земли. Всегда есть и альтернатива – поезда, для частых поездок на которых можно приобрести довольно выгодный проездной.

Что влияет на стоимость? 

Помимо особенностей земли и расположения населенного пункта, на цену жилья влияют и другие факторы:

• площадь;

• близость к центру;

• удаленность от супермаркетов и аптек;

• наличие в пешей доступности детских учебных заведений.

Существуют и дополнительные факторы, такие как этажность дома, паркинг, особые плюсы и условия для жильцов.

Процедура покупки недвижимости в Германии

Процесс практически идентичен приобретению квартиры в Украине, но с некоторыми нюансами. Порядок действий для покупателя, следующий:

• выбрать актуальное предложение (что удобно сделать онлайн);

• подать заявку;

• обсудить все условия;

• проверить права собственника на имущество и наличие обременений в grundbuch – земельном кадастре;

• подписать договор;

• передать предыдущему владельцу оговоренную сумму;

• зарегистрировать права на недвижимость.

Найти подходящие варианты можно на специализированных сайтах, но лучше обратиться в крупное риелторское агентство, сотрудники которого обеспечат полное сопровождение сделки. Тем, кто не владеет немецким, дополнительно придется пригласить на сделку переводчика, услуги которого также нужно включить в перечень предстоящих расходов.

Можно ли оформить сделку без риелторов?

Теоретически процедура покупки недвижимости в Германии не доставляет особых сложностей, но на практике могут возникнуть «подводные камни». Более того, большинство собственников отказываются от сотрудничества напрямую, тем более с иностранцами – поэтому к риелтору обратиться чаще проще и дешевле, чем пытаться решить все вопросы самостоятельно.

Стоимость услуг (комиссия) риелторов в Германии

Не существует фиксированной ставки – она вариативна и составляет от 4 до 7%. Все зависит от земли, особенностей сделки и других факторов. Но есть плюс: в 2020 году вышел закон, который предусматривает равное участие покупателя и продавца в оплате риелторских услуг – поэтому итоговая комиссия будет разделена пополам.

Налоги при покупке недвижимости в Европе

При подписании договора и заключении сделки не обойтись без нотариуса, услуги которого составляют примерно 2%. Через месяц после перехода имущества к новому собственнику ему предстоит оплатить налоговый сбор – 3-6% от стоимости недвижимости.

Регистрационный сбор при внесении данных в земельный кадастр составляет 1%.

Что нужно еще знать при покупке недвижимости в Германии?

Прежде чем приступить к поиску объекта, нужно учесть несколько важных тонкостей, которые актуальны для покупателей домов и квартир в немецких землях:

• Собственник обязан оперативно решать любые вопросы, связанные с обслуживанием или ремонтом коммунальных сетей. Предстоит ухаживать и за придомовой территорией, иначе можно получить штраф.

• Частая проблема – плесень. Может возникнуть при недостаточном проветривании и легко перейти на соседние квартиры. Поэтому при передаче в аренду важно зафиксировать в договоре пункт: не менее 5-10 минут в день все окна должны быть нараспашку – в противном случае вина будет лежать на владельце объекта, как и расходы по устранению плесени.

• Продавец недвижимости по закону обязан рассказать обо всех скрытых дефектах. Но есть нюанс – только о тех, что незаметны при осмотре. А вот о видимых недостатках говорить никто не обязан, поэтому стоит тщательно осмотреть каждую комнату и хозяйственные помещения.

• Часто запрещено вносить изменения в оформление фасада, включая установку нестандартных стеклопакетов. Во многих землях действует правило: дома на одной улице должны соответствовать единой концепции.

• Просторные комнаты – чаще минус, чем плюс, ведь на отопление в зимний период будут уходить значительные суммы.

Но главное: на недвижимость в Германии цены варьируются в существенных пределах. И в поисках лучших предложений потенциальные покупатели обращаются сразу к нескольким риелторам. Как только один из них предложит подходящий вариант, нужно тут же отказаться от иных предложений. В противном случае, если предложение поступит и от другого агента и будет принято решение о его покупке – можно столкнуться с требованием выплатить двойные комиссионные. И отказаться от него – весьма проблематично, поэтому проще все же работать с конкретным агентством, избежав напрасных рисков.