Купити нерухомість у Німеччині: ціни, податки, громадянство

Зміст:

• Чи можуть Українці купити нерухомість у Німеччині
• Чому вигідно купувати нерухомість у Німеччині
• Чи може іноземець купити у Німеччині землю?
• Ціни на нерухомість у Німеччині
• Процедура купівлі нерухомості у Німеччині
• Податки при купівлі нерухомості в Європі
• Що ще потрібно знати при покупці нерухомості в Німеччині?

Інвестиції в купівлю нерухомого майна за грамотного підходу можуть стати дуже прибутковою ідеєю. Це дозволить отримати стабільний дохід та надійну страховку на майбутнє. І це одна з причин на користь того, щоб купити нерухомість у Німеччині – в одній із найбезпечніших країн світу.

Підписуйтесь на наш телеграм-канал «є-Квартира»

Публікуємо актуальні новини зі сфери нерухомості, без води та спаму

перейти до Telegram

Чи можуть Українці купити нерухомість у Німеччині

Згідно з чинним німецьким законодавством, немає жодних обмежень для купівлі нерухомості іноземцями, у тому числі для громадян держав, які не входять до ЄС. Відповідно, українці можуть сміливо купувати будинки, квартири чи земельні ділянки під подальше будівництво.

Що цікаво, є можливість іпотеки. Головним підтвердженням своєчасного повернення отриманої суми стає стабільний дохід, що надходить на рахунок у місцевому банку, а також офіційний трудовий договір із німецькою компанією. Але на значну лояльність відсоткових ставок розраховувати не доведеться: для іноземних громадян умови не надто вигідні. Підсумковий відсоток буде озвучено після подання заявки.

Чи можна отримати громадянство, купивши нерухомість у Німеччині?

Купівля нерухомого майна, незалежно від його вартості, не дає підстав для отримання посвідки на проживання, а тим більше громадянства.

Чому вигідно купувати нерухомість у Німеччині

Придбання будинків та квартир на німецьких просторах незмінно привабливе для іноземних інвесторів. І це обумовлено цілою низкою причин:

• Актуальність житла, що знімається. Нерухомість у Німеччині постійно користується попитом. Для багатьох сімей оренда набагато краща за покупку, що дозволяє в будь-який момент змінити місце проживання і переїхати в інше місто: заради вигідної роботи або перспектив, що відкриваються.

• Економічна стабільність. Мінімальний рівень інфляції, комфортні умови для життя, гідний рівень заробітної плати та соціального забезпечення – сукупність цих факторів відбивається на платоспроможності населення. Ринок нерухомості стабільний, а постійний приплив громадян інших країн забезпечує стабільний попит.

• Безпека. Провідна демократична країна із прозорою законодавчою базою, суворим дотриманням законів, ефективною роботою правоохоронних органів – відмінний вибір як для тимчасового, так і для постійного проживання.

Довгострокові перспективи досить райдужні: у майбутньому ціни на житлові та комерційні об'єкти лише зростатимуть, як і дохідність від оренди в майбутньому.

Купівля квартири в Німеччині як вигідна інвестиція

Для оцінки прибутковості конкретного об'єкта потрібно виконати базові розрахунки, які мають такий вигляд:

• вартість квартири: 250 000 євро;

• плата за послуги ріелтора та укладання угоди: 5 000 євро;

• річний податок на нерухомість: 1000 євро;

• страхування нерухомості: 500 євро на рік;

• витрати на ремонт та обслуговування: 1 000 євро на рік;

• орендна плата – 1000 євро на місяць.

Відповідно річний дохід – 12 000 євро, витрати – 2 500 (страхування, обслуговування, податок), чистий прибуток – 9 500 євро.

Якщо оцінювати прибутковість щодо витрат на придбання нерухомого об'єкта:

(9500/250000) * 100 = 3,8%.

Всі розрахунки орієнтовні: вартість нерухомості в Німеччині залежить від землі та населеного пункту, в якому вона розташована, архітектурних особливостей будівлі, площі приміщень та інших факторів. Але базові формули допоможуть розрахувати орієнтовну прибутковість, щоб оцінити майбутні перспективи.

Чи може іноземець купити у Німеччині землю?

Жодних обмежень не передбачено, у тому числі для тих, хто не є громадянами країни. Але треба враховувати: будівництво будинку – досить витратний захід, який потребує отримання цілої низки дозволів у різних державних інстанціях. А з урахуванням німецької бюрократії, ця процедура може розтягнутися на дуже довгий термін.

Набагато вигідніше задіяти придбану землю для сільськогосподарських робіт: для фермерів передбачені спеціальні умови та пільги, а екопродукція незмінно затребувана населенням.

Ціни на нерухомість у Німеччині

Вартість квартир та будинків безпосередньо залежить від землі. Тому в Берліні – середня ціна на рівні 4150 євро/м2, а колишніх територіях НДР можна придбати житло набагато дешевше. У Дортмунді (Північний Рейн-Вестфалія) можна купити нерухомість за ціною - від 1700 євро/м2. А от у Мюнхені за житло доведеться віддати близько 8300 євро/м2. Усереднені ціни за м2 по містах:

• Дюссельдорф – 4000 євро;

• Франкфурт – 5000 євро;

• Гамбург – 5000 євро;

• Кельн – 3500 євро;

• Лейпциг – 2500 євро.

У пошуках відповідного об'єкта належить вивчити сайти нерухомості в Німеччині та проаналізувати доступні пропозиції. Щоб заощадити, не варто вибирати великі міста: поблизу будь-якого з них є десятки дрібних поселень, розташованих у радіусі 10-50 км. Квартира в них обійдеться набагато дешевше, а наявність автобану дозволить швидко дістатися столиці обраної землі. Завжди є й альтернатива – поїзди, для частих поїздок на яких можна придбати спеціальний проїзний.

Що впливає на вартість?

Крім особливостей землі та розташування населеного пункту, на ціну житла впливають й інші фактори:

• площа;

• близькість до центру;

• віддаленість від супермаркетів та аптек;

• наявність у пішій доступності дитячих навчальних закладів.

Існують і додаткові фактори, такі як поверховість будинку, паркінг, особливі плюси та умови для мешканців.

Процедура купівлі нерухомості у Німеччині

Процес практично ідентичний до придбання квартири в Україні, але з деякими нюансами. Порядок дій для покупця, наступний:

• вибрати актуальну пропозицію (що зручно зробити онлайн);

• подати заяву;

• обговорити всі умови;

• перевірити права власника на майно та наявність обтяжень у Grundbuch – земельному кадастрі;

• підписати договір;

• передати попередньому власнику обумовлену суму;

• зареєструвати права на нерухомість.

Знайти відповідні варіанти можна на спеціалізованих сайтах, але краще звернутися до великого ріелторського агентства, співробітники якого забезпечать повний супровід угоди. Тим, хто не володіє німецькою, додатково доведеться запросити на правочин перекладача, послуги якого також потрібно включити до переліку майбутніх витрат.

Чи можна оформити угоду без ріелторів?

Теоретично процедура купівлі нерухомості в Німеччині не завдає особливих труднощів, але на практиці можуть виникнути «підводні камені». Більше того, більшість власників відмовляються від співпраці безпосередньо, тим більше з іноземцями – тому до ріелтора звернутися часто простіше та дешевше, ніж намагатись вирішити всі питання самостійно.

Вартість послуг (комісія) ріелторів у Німеччині

Немає фіксованої ставки – вона варіативна і становить від 4 до 7%. Все залежить від землі, особливостей угоди та інших факторів. Але є плюс: у 2020 році вийшов закон, який передбачає рівну участь покупця та продавця в оплаті ріелторських послуг – тому підсумкова комісія буде розділена навпіл.

Податки при купівлі нерухомості в Європі

Під час підписання договору та укладення угоди не обійтися без нотаріуса, послуги якого становлять приблизно 2%. Через місяць після переходу майна до нового власника йому доведеться сплатити податковий збір – 3-6% вартості нерухомості.

Реєстраційний збір при внесенні даних до земельного кадастру становить 1%.

Що ще потрібно знати при покупці нерухомості в Німеччині?

Перш ніж розпочати пошук об'єкта, потрібно врахувати кілька важливих тонкощів, які актуальні для покупців будинків та квартир у німецьких землях:

• Власник зобов'язаний оперативно вирішувати будь-які питання, пов'язані з обслуговуванням чи ремонтом комунальних мереж. Має доглядати і за прибудинковою територією, інакше можна отримати штраф.

• Часта проблема – пліснява. Може виникнути при недостатньому провітрюванні та легко перейти на сусідні квартири. Тому при передачі в оренду важливо зафіксувати в договорі пункт: не менше 5-10 хвилин на день усі вікна повинні бути навстіж - інакше вина лежатиме на власнику об'єкта, як і витрати на усунення цвілі.

• Продавець нерухомості за законом зобов'язаний розповісти про всі приховані дефекти. Але є нюанс – лише про ті, що непомітні під час огляду. А ось про видимі недоліки говорити ніхто не зобов'язаний, тому варто ретельно оглянути кожну кімнату та господарські приміщення.

• Часто заборонено вносити зміни до оформлення фасаду, включаючи встановлення нестандартних склопакетів. У багатьох землях діє правило: будинки на одній вулиці мають відповідати єдиній концепції.

• Просторі кімнати – частіше мінус, ніж плюс, адже на опалення в зимовий період йдуть значні суми.

Але головне: на нерухомість у Німеччині ціни варіюються у суттєвих межах. І в пошуках кращих пропозицій потенційні покупці звертаються одразу до кількох ріелторів. Як тільки один із них запропонує відповідний варіант, потрібно відразу відмовитися від інших пропозицій. В іншому випадку, якщо пропозиція надійде і від іншого агента і буде ухвалено рішення про його покупку – можна зіткнутися з вимогою виплатити подвійні комісійні. І відмовитися від нього – дуже проблематично, тому простіше все ж таки працювати з конкретною агенцією, уникнувши марних ризиків.