Ситуация на харьковском рынке недвижимости: разъяснения эксперта

Харьков — один из наиболее пострадавших от российских бомбардировок городов. С начала полномасштабной войны огромная часть населения города-миллионника выехала за его пределы, а жизнь в нём замедлилась сильнее, чем в кризисные карантинные времена.

Тем не менее, всё это время рынок недвижимости Харькова продолжает каким-то образом функционировать. А после новостей о частичном оттеснении российских войск из Харьковской области, на въезд в город уже появились пробки — у людей появляется надежда на восстановление прежней жизни. 

О том, как все эти события влияют на локальный рынок аренды и продажи, рассказывает эксперт в области недвижимости, владелица и директор агентства SoftLoft Наталья Гонтарь. 

— Что произошло с харьковским рынком аренды сразу после начала войны?

— С начала боевых действий миграция происходила не только по Украине, но и внутри Харькова: люди переезжали из опасных районов в более безопасные. В связи с тяжелой ситуацией большинство владельцев снизили свои довоенные требования к арендаторам и принимали жильцов с минимальным отбором.

Договоры заключались на короткий срок (1 месяц) и часто без залога, стоимость фиксировали тоже на короткий срок. Арендаторы переезжали с семьями, располагая небольшими суммами — все мы понимали, что у многих людей это и были все их сбережения.

— Оживился ли спрос на жильё в Харькове? Как изменились цены на аренду?

— Оживление и поворот нашего рынка аренды наметился ещё в начале апреля, появился первый спрос на квартиры эконом-класса. Самый высокий спрос был на бюджетные однокомнатные квартиры в цене 4000 — 5000 грн, поэтому эта категория пострадала меньше всего. А вот стоимость премиального жилья на тот момент просела примерно до 50%. В целом на момент открытия рынка цены на аренду упали на 20% — 50%.

Если сравнить рынок Харькова и, например, Киева, то разница глобальная. Столица раньше начала восстанавливать бизнес, туда раньше стали возвращаться люди — как киевляне, так и переселенцы. Особенно на это повлияли завышенные цены на аренду в западных областях. 

— Влияет ли постепенное освобождение Харьковской области на спрос на квартиры?

— Да. Буквально в начале мая в город стали возвращаться харьковчане, и картина изменилась. К этому моменту нашей команде удалось полностью проработать все предложения по сдаче жилья в аренду, в день мы проводили до 100 консультаций. Самые популярные вопросы, которые волновали владельцев, касались того, во сколько сейчас оценивается их квартира, кто вообще сейчас арендует жильё, что арендуют, что делать, если в квартире остались вещи предыдущих арендаторов? 

Большинство арендаторов и правда покидали жильё в спешке, оставляя свои личные вещи. И при этом некоторые из них не собираются возвращаться в ближайшее время. Многие собственники тоже находятся за пределами Харькова: область, Украина, Европа. Это тоже накладывает свой отпечаток.

Но если смотреть в целом, то сейчас начали пользоваться спросом квартиры премиального класса, класса комфорт. Стоимость эконом-класса тоже подтянулась.

— И сколько стоит аренда квартиры в Харькове в мае? 

— На сегодня стоимость аренды уже не падает, а даже по некоторым категориям повышается. Например, однокомнатная квартира в спальном районе стоит порядка 6000 грн, квартиры в новостроях типа ЖК Левада, ЖК River Town — 9000 грн, дома типа ЖК Ляпунова, ЖК Ключ, ЖК Аксиома — $600 – $800.

Квартиры-студии к началу апреля упали в цене до 3500 грн — именно такую цену люди готовы были за них платить в тот момент. А на сегодняшний день, к середине мая, цены стабилизировались на уровне 5000 грн.

Поскольку плата за коммунальные услуги (воду и отопление) в Харькове сейчас не насчитывается, то арендаторы дополнительно оплачивают только электроэнергию и газ. А что касается домов, где есть ОСМД, там услуги оплачиваются в полном объеме, так как они поставляются не коммунальными предприятиями, а частными. 

— Можно ли сказать, что ситуация на рынке недвижимости начинает стабилизироваться?

— Ситуация в аренде может измениться в любую минуту, и каким будет будущее — пока не ясно. Цены на аренду квартир премиум и комфорт-класса вряд ли в ближайшее время смогут вернуться на довоенный уровень. Много харьковских компаний теперь работают удалённо, не все производства удастся быстро восстановить, и это неизбежно сказывается на спросе. Зато спрос сейчас поддержат те харьковчане, которые уже начали возвращаться в город.

— Как обстоят дела с куплей-продажей? Что теперь будет с ценами на недвижимость в Харькове?

— Реестры работают, утвержденные списки нотариусов тоже есть, но есть и ряд ограничений. Пока оживление происходит только среди собственников. Они консультируются, уточняют стоимость, строят планы. Небольшой спрос со стороны покупателей тоже есть, но они пока никуда не спешат. А вот инвесторы первыми предложили свои цены на покупку — 50% от довоенной стоимости квадратного метра. Но реакции от продавцов не последовало. Сегодня ситуация больше похожа на выжидание, цены не снижаются.

По моим предположениям рынок просядет на 30% — именно насколько были раздуты цены перед войной. А дальше уже всё будет зависеть от того, когда прекратятся боевые действия, как быстро начнут восстанавливать город. Но стоит помнить, что в Харькове очень вероятен дефицит площадей. Мы и до войны его испытывали.

Спрос на жильё в Харькове уже понемногу восстанавливается в связи с тем, что многие люди возвращаются в родной город. И мы в SoftLoft тоже верим в лучшее: всё-таки у рынка есть свои законы и они должны вернуть всё на свои места. Следите за нашим блогом, здесь мы будем рассказывать о самых важных событиях рынка недвижимости.