Державні програми купівлі житла для ВПО у 2026 році

Станом на вересень 2026 року переселенець має три робочі інструменти й один, що чекає на закон. Іпотека єОселя під 7%, державна компенсація 70% першого внеску та сертифікат єВідновлення працюють. Житловий ваучер видають, але поєднати його з іпотекою поки не можна. Розповім, хто на що має право — і покажу на власній угоді, що це займає тижні, а не роки.

Коротко: що кому належить

Підписуйтесь на наш телеграм-канал «є-Квартира»

Публікуємо актуальні новини зі сфери нерухомості, без води та спаму

перейти до Telegram

єОселя для ВПО: 7% і головна перевага, про яку не знають

Базова ставка для переселенців — 7% річних. Перший внесок від 20% вартості житла, для позичальників віком до 25 років включно — від 10%. Строк — до 20 років.

Головна перевага ВПО — не ставка, а вік житла. Загальним категоріям за програмою доступні лише об'єкти не старше 3 років, фактично новобудови. Для ВПО діє виняток: житло до 20 років. Це відкриває весь пристойний вторинний ринок, і саме про це переселенці найчастіше не знають.

Тепер про те, про що мовчать бадьорі інструкції: пільгова ставка діє перші десять років. З одинадцятого вона зростає до 10% для категорії 7% і до 6% для категорії 3%. Це друга половина вашого кредиту. Рахуйте бюджет одразу на весь строк.

Якщо ви маєте статус учасника бойових дій, особи з інвалідністю внаслідок війни, статус учасника війни або ви родина загиблого захисника — з 17 липня 2026 року ставка інша: до 3% перші десять років і до 6% далі. Право на компенсацію ставки отримали також резервісти, призвані в особливий період, і члени їхніх сімей.

Тобто «ВПО» і «ВПО зі статусом УБД» — це дві різні економіки угоди. Свій статус перевіряйте до подання заявки, а не після.

Покроковий порядок подання, документи й вимоги банків я вже розписала в окремому гайді про умови та оформлення іпотеки за програмою єОселя, а найчастіші питання зібрала у відповідях на поширені запитання про єОселю.

З моєї практики: два тижні від схвалення до ключів

Найпоширеніший страх, який я чую від переселенців: «це ж роками тягнеться, там сто інстанцій».

Ми з клієнтом купували квартиру в ЖК «Левада» в Харкові — 46 м², з окремою спальнею. Клієнт ВПО, брали за єОселею.

Порядок був такий. Спочатку людина, потім квартира. Клієнт передав банку весь пакет даних по собі, і ми дочекалися підтвердження, що він проходить за умовами програми. Лише після цього подали документи на конкретний об'єкт. Кредит нам підтвердили за тиждень. Ще за тиждень усе оформили.

Два тижні від об'єкта до угоди. Не півроку.

Спрацювало це не тому, що пощастило, а тому, що ми не переставили кроки місцями. Найчастіша помилка виглядає навпаки: людина знаходить квартиру мрії, домовляється з продавцем, а тоді йде до банку — і дізнається, що не проходить за умовами. Продавець чекати не буде, завдаток згорить.

Спочатку схвалюють вас, потім квартиру. Не навпаки.

Компенсація 70% першого внеску: найнедооціненіша опція

Держава компенсує не ставку, а живі гроші на вході. Механізм працює за Постановою Кабміну від 13 серпня 2025 року №998.

Що покривається:

• 70% першого внеску за іпотекою, але не більше 30% вартості житла;
• 70% щомісячних платежів протягом першого року кредитування;
• до 40 тис. грн на супутні витрати — комісії, збори, страхові платежі.

Прив'яжемо до цифр. Квартира за 2 млн грн, перший внесок 20% — це 400 тис. грн. Компенсація 70% — 280 тис. грн. Ваша частина — 120 тис. грн, плюс перший рік платежів на 70% дешевший. Різниця між «нереально» і «реально» вміщується саме сюди.

Обмеження, які відсіюють більшість

Вартість житла — до 2 млн грн. Не 2 млн за вашу мрію, а 2 млн за все.

Вік житла. Тут не сплутайте дві різні вимоги. Для базової єОселі переселенцю доступне житло до двадцяти років в усіх регіонах, де працює програма. Але для компенсації за постановою №998 умова жорсткіша: у Києві та обласних центрах житло має бути не старшим за десять років, в інших населених пунктах — до двадцяти.

Харків — обласний центр. Це означає, що двадцятирічний будинок ви за єОселею купите, а компенсацію 70% під нього вже не отримаєте. Різниця у вашому бюджеті — сотні тисяч гривень, тож вік об'єкта перевіряйте до того, як закладати компенсацію в розрахунок.

Житло у власності. Ані ви, ані члени вашої сім'ї не володієте житлом на підконтрольній Україні території і не відчужували житло протягом останніх 36 місяців. Виняток — житло на ТОТ або території бойових дій.

Оці 36 місяців — найтихіший підводний камінь. Продали бабусину частку у 2024-му, щоб вижити? Компенсація вам не світить до 2027 року.

Заявку подають через банк-партнер, механізм проходить перевірку в Пенсійному фонді. Закладайте цей час у перемовини з продавцем.

Житловий ваучер на 2 млн грн: правила змінилися двічі за літо

Найщедріша програма й найвужча за колом отримувачів. Номінал фіксований — 2 млн грн, надається один раз, передати або продати ваучер не можна. Купувати на ТОТ і в зонах активних бойових дій заборонено — це перевіряє нотаріус.

Хто має право: статус ВПО, виїзд саме з тимчасово окупованої території, плюс статус учасника бойових дій або особи з інвалідністю внаслідок війни. Просто ВПО з Донецька без одного з цих статусів права поки не має.

Хто втратив право з 1 серпня 2026

Ваучер не нададуть, якщо:

• ви або члени вашої сім'ї починаючи з 24 лютого 2022 року припинили право власності на житлову нерухомість — продаж, дарування, будь-яка підстава;
• ви або члени вашої сім'ї вже скористалися пільговою іпотекою за програмою єОселя чи отримували державну підтримку за іпотекою для ВПО. Не має значення, чи кредит ще діє, чи давно погашений;
• ви зареєстрували місце проживання на тимчасово окупованій території після її окупації.
   

Тобто ваучер несумісний не лише з компенсацією 70%, а з пільговою іпотекою в принципі.
Ще одне, з 17 липня 2026: наявність будь-якого житла, крім розташованого на ТОТ і територіях активних бойових дій, у тому числі житла з непогашеним кредитом, стала перешкодою для отримання допомоги.

Перевірка йде за Державним реєстром речових прав. Мінвідновлення прямо попередило нотаріусів: угоду з ваучером не посвідчать, якщо в реєстрі є зареєстроване право власності у власника ваучера або членів його сім'ї.

Чому ваучер поки не можна внести як перший внесок

Уряд дозволив спрямовувати ваучер на перший внесок за іпотекою — зміни чинні з 17 липня 2026 року. Але механізм ще не запрацював: для нього потрібні зміни до законів «Про іпотеку», «Про державну реєстрацію речових прав» і «Про нотаріат». Це законопроєкт №15335, який у липні 2026 Комітет з питань правової політики рекомендував ухвалити лише за основу.

Простими словами: банк не може взяти в іпотеку житло, куплене за ваучер, поки закону немає. Якщо вам обіцяють «ваучер плюс єОселя вже сьогодні» — перепитайте, на підставі чого.

Сертифікат єВідновлення: рішення — це ще не гроші 

Сертифікат отримують власники житла, знищеного після 24 лютого 2022 року на підконтрольній Україні території. Потрібне підтвердження факту знищення через комісію. Купувати можна будь-де, крім зон бойових дій і ТОТ. Сертифікат можна використати як перший внесок за іпотекою — на відміну від ваучера.

І тут скажу те, чого не пишуть у радісних релізах: рішення про компенсацію — це ще не гроші на рахунку. Мінрозвитку офіційно попереджало власників сертифікатів, що кошти надходять траншами, і наступний ресурс очікувався двома етапами орієнтовно з серпня по листопад 2026 року. Не підписуйте резервацію з жорстким дедлайном, поки чекаєте на транш.

Якщо житло пошкоджене, а не знищене — це інша гілка програми. Про неї я писала в матеріалі про умови єВідновлення для пошкодженого житла, а окремо розбирала, як змінюється механізм оцінки руйнувань дронами.

Скільки метрів вам «дозволено» 

Держава фінансує не будь-яку площу. Улітку 2026 норми переглянули вгору: для сім'ї з двох-трьох осіб максимум становить 73,5 м² для квартири і 83,5 м² для будинку, далі додається по 21 м² на кожного наступного члена сім'ї. У складі сім'ї тепер враховують дітей віком до 21 року — раніше багато родин губили метри саме на дорослих студентах.

Тут є пастка, на якій зупиняються найчастіше. Багато хто вважає, що можна взяти квартиру більшої площі, а зайві метри доплатити власними коштами. Це працює лише для житла віком до трьох років і лише в межах 10% перевищення. Для житла, старшого за три роки, перевищення нормативної площі не допускається взагалі.

А ВПО купують саме таке житло. Виняток по віку у вас є, запасу по метрах немає. Максимальна нормативна площа — 115,5 м² для квартири і 125,5 м² для будинку, але це стеля для великої родини, а не ваш особистий ліміт. Свій норматив рахуйте до пошуку об'єкта.

Часті запитання

Скільки часу займає вся процедура?

Залежить від того, з чого почнете. У моїй практиці після підтвердження, що клієнт проходить за умовами програми, кредит по обраній квартирі схвалили за тиждень, а ще за тиждень ми оформили угоду. Сама угода — це тижні, а не місяці. Довша частина — підготовка до неї: документи по позичальнику й рішення про участь. Якщо претендуєте ще й на компенсацію 70%, додайте час на перевірку в Пенсійному фонді.

Чи можна поєднати житловий ваучер і компенсацію 70%?

Ні. Причому обмеження ширше, ніж здається: ваучер не нададуть, якщо ви або члени вашої сім'ї вже скористалися пільговою іпотекою за єОселею чи отримували державну підтримку за іпотекою для ВПО. Погашений кредит теж рахується. Обирайте щось одне і рахуйте заздалегідь.

Яке житло може купити ВПО за єОселею?

Не старше 20 років, тоді як загальним категоріям доступні лише об'єкти до 3 років. Для додаткової компенсації 70% вимоги можуть бути жорсткішими — уточнюйте в банку.

Я ВПО, але без статусу УБД. Чи можу отримати ваучер на 2 млн? 

На поточному етапі — ні. Потрібне поєднання: ВПО з ТОТ плюс статус учасника бойових дій або особи з інвалідністю внаслідок війни.

Що буде зі ставкою після десятого року? 

Для категорії 7% вона зростає до 10%, для категорії 3% — до 6%.

Де перевіряти актуальні умови?

На офіційному сайті eoselia.diia.gov.ua, у Укрфінжитла та на сторінках Мінрозвитку для ВПО. За 2026 рік умови мінялися щонайменше тричі. Не орієнтуйтеся на статтю без дати — зокрема на цю: вона актуальна станом на 6 вересня 2026 року.

Що робити далі 

Держава сьогодні реально закриває значну частину входу в житло для переселенця. Але жодна програма не перевірить вік будинку, не подивиться реєстр на предмет вашого проданого у 2023-му житла і не вибудує правильну послідовність кроків.

Якщо ви ВПО і хочете зрозуміти, під яку програму підпадаєте — напишіть мені. Розберемо вашу ситуацію по документах і по реєстру, а не по чутках. Бо місце стає домом тоді, коли угода доведена до кінця.

Опубліковано: 6 вересня 2026 року. Оновлено: 6 вересня 2026 року.