Експертний коментар Наталіі Гонтар: «єОселя» у Харкові та Києві
Як рієлтор з досвідом роботи та в Харкові, і в Києві, я спостерігала кардинально різні реалії реалізації державної іпотечної програми «єОселя» в цих містах. Нижче – мій коментар щодо двох ключових питань, які ви поставили.
Харків: спроби скористатися «єОселею» та обмеження через зону ризику
У Харкові ситуація з програмою «єОселя» залишається складною. Мешканці Харкова та області дійсно намагалися звернутися за пільговою іпотекою, проте натрапляють на серйозні перешкоди. Формально програма не заборонена для прифронтових регіонів, і деяким сім’ям вдалося отримати кредити. Наприклад, станом на березень 2024 року за програмою скористалися лише 88 родин на Харківщині (близько 115 млн грн загального кредиту) – надзвичайно мало у порівнянні з безпечнішими областями.
Більшість цих угод у Харкові стосувались вторинного житла, переважно квартир у новіших будинках (віком до 10 років), адже програма висуває вимоги до віку нерухомості. Перші ластівки були: свого часу один із банків (Глобус Банк) у співпраці з місцевим забудовником навіть видав кілька кредитів харків’янам – першою позичальницею стала поліцейська, яка отримала іпотеку під 3% на квартиру в новобудові. Це показало, що бажання користуватися «єОселею» у людей є, і навіть у прифронтовому місті знаходились охочі інвестувати в житло.
Поточний стан
Однак зараз програма фактично зупинилася для Харкова. Банки неохоче кредитують купівлю житла у нашому регіоні через статус зони підвищеного ризику. Мої клієнти з Харкова, які намагалися подати заявки, здебільшого отримували відмови – і справа не тільки у їхній платоспроможності чи документах, а саме у локації нерухомості.
Фінансові установи побоюються ризиків: майно в прифронтовому місті може бути пошкоджене війною, а позичальники – виїхати або втратити дохід.
Державна програма наразі взагалі не включає такі міста, як Харків – люди хочуть отримати пільговий кредит і купити житло, але «не можуть, бо програма не працює у Харкові».
Коментарі урядовців
Заступниця керівника Офісу президента Ірина Верещук нещодавно заявила, що в Харківській області не працюють кілька державних програм, у тому числі «єОселя», й пояснила: банки фактично блокують кредити на Харківщині через прифронтовий статус регіону, попри те що центральна влада закликала підтримувати такі території. Вона пообіцяла ініціювати зміну підходів у Києві, щоб повернути Харків у державні програми іпотечного кредитування.
Чи можна зараз придбати житло за програмою «єОселя»?
Наразі для харків’ян «єОселя» більше схожа на недосяжну можливість. Реальні кейси кредитування житла тут поодинокі. Більшість бажаючих отримати пільгову іпотеку стикаються з відмовами банків, які прямо пояснюють це внутрішньою політикою ризик-менеджменту. Як рієлтор, я бачу і розчарування покупців, і зневіру продавців нерухомості: навіть якщо є клієнт із державною іпотекою, угода найімовірніше зірветься через перестороги банку.
Винятком іноді стають квартири на умовно більш безпечних околицях чи поодинокі партнерські проєкти банків із перевіреними забудовниками, але це радше рідкісний успіх, ніж масова практика. У підсумку мешканці Харківщини змушені або відкладати мрію про житло, або шукати інші варіанти фінансування (комерційні кредити під високі відсотки, розтермінування від забудовників тощо). Усі сподіваються, що держава та банки переглянуть цей підхід – адже область «пульсує» і продовжує жити навіть у складних умовах, тож попит на житло є. Але поки що фактор війни залишається вирішальним: банк просто може відмовити в іпотеці через саму локацію житла на Харківщині – і, на жаль, це ставить хрест на участі людей в програмі «єОселя» в нашому регіоні.
Київ: реалізація програми «єОселя» на практиці
У столиці ж ситуація цілком інша – програма «єОселя» у Києві реально працює, і чимало моїх клієнтів успішно пройшли весь шлях від заявки до отримання ключів від нової оселі. Звісно, і тут не все безхмарно, але кількість укладених іпотечних угод у Києві вимірюється тисячами. За даними Укрфінжитла, з 2022 року вже близько 7,8 тис. українських родин скористалися програмою. Кияни активно подають заявки – особливо це стосується сімей військовослужбовців, правоохоронців та інших пільгових категорій. За моїми спостереженнями, найчастіше до мене по підбір житла під «єОселю» звертаються родини військових та поліцейських. Вони мають стабільний дохід (військові отримують підвищене грошове забезпечення під час війни) і хочуть вигідно інвестувати його в нерухомість, користуючись державною програмою. Такі покупці зазвичай добре орієнтуються в умовах кредитування, але потребують допомоги у пошуку квартири, що відповідала б вимогам програми.
Як саме київські клієнти реалізують «єОселю»?
Процедура виглядає наступним чином. По-перше, покупець перевіряє свою відповідність критеріям:
-
відсутність власного житла;
-
тісні житлові умови;
-
належність до визначених категорій;
-
достатній дохід.
По-друге, зазвичай подається електронна заявка через застосунок «Дія» – одразу в усі банки-партнери програми. Це зручно і нічого не коштує: протягом 30 днів банки розглядають вашу анкету і дають попередню відповідь. Можу порадити цей крок усім: навіть якщо один банк відмовить, інший може погодити, тому краще мати кілька пропозицій і обрати найкращу. У моїх клієнтів були випадки, коли з п’яти банків лише один давав згоду кредитувати – критерії ризик-оцінки у всіх різні. Наприклад, не всі банки однаково рахують доходи: якісь можуть врахувати додаткові виплати (премії, підробітки) як частину платоспроможності, а якісь – ні. Тому підготовча робота перед подачею заявки теж важлива: я раджу спершу проконсультуватися щодо вимог різних банків або перевірити свою кредитну історію, щоб уникнути раптової відмови через старий прострочений кредит чи інші нюанси.
Наступний етап – пошук житла
Коли банк дав принципову згоду видати іпотеку, клієнт підбирає квартиру, що відповідає умовам програми «єОселя». І саме тут часто починається найскладніша частина — знайти житло, яке відповідає всім критеріям і реальним очікуванням покупця.
Програма накладає чіткі обмеження на об'єкти. У Києві та обласних центрах житло має бути в будинку, збудованому не раніше ніж три роки тому. Виняток — для військових, ВПО та мешканців Харківської, Сумської, Чернігівської, Запорізької й Херсонської областей — для них дозволено житло віком до 10 років.
Площа об'єкта не повинна перевищувати 52,5 м² на одну особу + 21 м² на кожного наступного члена сім’ї. Якщо квартира більша — покупець покриває різницю самостійно. Окремі обмеження стосуються й ціни за квадратний метр: вона не може перевищувати регіональний ліміт, встановлений Мінрегіоном. Якщо об’єкт дорожчий — частину доведеться доплатити з власних коштів.
Житло має бути повністю придатним до проживання:
-
з підключеними комунікаціями;
-
без самовільних перепланувань;
-
не в підвалі, не в гуртожитку.
На вторинному ринку обов’язкові документи — технічний паспорт та право власності. Для новобудов — сертифікат введення в експлуатацію. Якщо об’єкт ще будується — забудовник повинен бути акредитований банком, і фінансування відбувається поетапно.
Фактично це означає, що на вторинному ринку люди шукають сучасні, «свіжі» квартири. На практиці — це здебільшого житло класу «економ» чи «комфорт» у спальниках. Проте знайти квартиру до трьох років, з ремонтом, у межах допустимої площі й вартості — завдання не з простих. Типовий запит звучить так: «1–2 кімнатна квартира, 40–60 м², у відносно новому будинку (до 5–10 років), бажано з готовим ремонтом, під іпотеку єОселя».
Така комбінація трапляється нечасто: або квартира нова, але без ремонту (чорнове оздоблення), або відремонтована, але старіша за допустимий вік. Частково цю проблему вирішує розширення географії пошуку: у передмісті Києва не діє обмеження на вік будинку, ціни нижчі, і знайти житло з ремонтом легше.
До того ж, зростає попит на квартири, які ще будуються. Люди беруть кредит під «єОселю» на майнові права – аби зафіксувати вигідну ставку й отримати квартиру після завершення будівництва. Але це можливо тільки за умови, що забудовник має угоду з банком. А от для більшості покупців вторинного ринку пріоритет — «зайти й жити вже». Тому часто вони готові переплатити за готове житло з ремонтом, аби не чекати та не витрачати додатково на оздоблення.
Як купити нерухомість за програмою «єОселя»?
Процедурно придбання житла в Києві за програмою єОселя – це досить клопіткий, але здійсненний процес. Коли обране конкретне помешкання, покупець подає в банк пакет документів по цій квартирі:
-
документи на право власності продавця;
-
техпаспорт;
-
оцінка майна.
Банк перевіряє об’єкт на відповідність вимогам (вік будинку, площа не більша за нормативну для сім’ї, вартість метра не перевищує встановленого по регіону ліміту тощо) і приймає фінальне рішення про кредит. Після позитивного рішення всі троє – покупець, продавець і представник банку – зустрічаються у нотаріуса для укладення договору купівлі-продажу й одночасно іпотечного договору.
З мого досвіду, підводні камені найчастіше пов’язані з часом та бюрократією. На відміну від звичайної угоди купівлі-продажу, де розрахунок відбувається одразу, за «єОселею» можуть бути затримки з перерахуванням коштів. Програма фінансується держбюджетом у партнерстві з банками, і гроші виділяються хвилями. Бувають періоди, коли все проходить швидко – від затвердження банку до переказу коштів минає кілька тижнів. Але нерідко трапляються паузи, коли клієнт очікує фінансування кілька місяців. Для продавця це означає відкладання остаточного розрахунку, а для покупця – ризик втратити завдаток, якщо він був внесений.
Тому я завжди наполягаю зафіксувати в договорі завдатку подовжений термін виконання угоди (наприклад, 3-4 місяці), протягом якого продавець зобов’язується чекати гроші з банку. У Києві вже виробилась практика: продавці, які погоджуються на «єОселю», часто йдуть назустріч, розуміючи, що покупець кредитується і потрібен час. В моїх угодах типово прописуємо кінцеву дату оплати десь через 3 місяці після підписання завдатку – це страхує покупця від втрати $2–3 тисяч завдатку, якщо раптом держава затримає гроші. Звісно, деякі продавці відмовляються зв’язуватись із держпрограмою, бо воліють отримати гроші швидше. Бували навіть випадки, що окремі рієлторські компанії дезінформували клієнтів, мовляв «програма не працює» – очевидно, щоб не морочитися з додатковими паперами. Але загалом усе більше учасників ринку обізнані: «єОселя» працює, просто треба терпіння і грамотний супровід угоди.
Щодо складності процедури: я б оцінила її як середню. Для мотивованого покупця це реальний шлях придбати житло, але треба бути готовим, що від подання заявки до заселення може пройти кілька місяців. Статистика показує, що лише близько 15% заявників доходять до укладення угоди. Це не значить, що решті відмовили банки – багато хто сам відсіюється: хтось не знаходить потрібну квартиру вчасно, хтось лякається додаткових витрат, а в когось змінюються обставини.
Додаткові витрати
Оформлення пільгової іпотеки теж потребує грошей. Додаткові витрати при угоді єОселі – це приблизно 3% від вартості житла:
-
разова комісія банку;
-
страховка житла (обов’язкова вимога);
-
послуги нотаріуса;
-
оцінка майна;
-
державні податки/збори.
Наприклад, банк може вимагати страхування і позичальника (життя/здоров’я), якщо той військовий – це теж окремий поліс. Також продавці зазвичай платять податок 10% (якщо квартира у власності менш як 3 роки) – і от буває, що сторони торгуються, хто ці податки покриває. Я завжди рекомендую обговорити це наперед, аби не було сюрпризів на етапі підписання угоди.
Попри всі ці нюанси, кіївські покупці загалом задоволені можливістю придбати житло по «єОселі». Бачу тенденцію, що рішення приймаються більш виважено: середній клієнт може 2-3 місяці обирати банк, квартиру, збирати документи. Але кінцевий результат того вартий – шанс купити власну оселю навіть у воєнний час на умовах, неможливих у комерційних банках. Реальні історії успіху це підтверджують. Наприклад, одна моя колега-рієлтор розповідала про молоду медичну працівницю, яка буквально за 5 робочих днів з допомогою агентства зібрала всі документи, отримала рішення банку і провела угоду – справжня «експрес-угода». Звичайно, такий темп – радше виняток (пощастило з оперативністю банку і зговірливістю забудовника). У більшості випадків процес більш розтягнутий у часі. Втім, при грамотному підході та підтримці професійного рієлтора процедура проходить без особливих проблем.
Ключові висновки
Наостанок, як експерт, хочу підкреслити різницю між регіонами: у Харкові програма де-юре існує, але де-факто майже не працює через військові та та обмеження з боку банків. Покупці там або чекають змін, або вимушені купувати житло без пільгового кредиту. У Києві ж «єОселя» стала дієвим інструментом розв'язання житлового питання – багато хто успішно проходить весь шлях, хоча й не без зусиль і терпіння. Як рієлтор, я бачу, що київський ринок вже адаптувався до роботи з державною іпотекою: і банки налагодили процес, і продавці згодні на умови, і покупці підковані інформаційно. Сподіваюсь, що невдовзі та харків’яни зможуть на рівних скористатися цією програмою – передумови для цього є, потрібно лише політичне рішення та готовність фінансових установ підтримати прифронтовий регіон. А поки що між двома містами маємо контраст: Київ живе «єОселею» повною мірою, а Харків чекає свого часу, коли державна підтримка житла запрацює і для нього.
