Экспертный комментарий Натальи Гонтарь: «єОселя» в Харькове и Киеве
Как риелтор с опытом работы и в Харькове, и в Киеве, я наблюдала кардинально разные реалии реализации государственной ипотечной программы «єОселя» в этих городах. Ниже – мой комментарий по двум ключевым вопросам, которые вы задали.
Харьков: попытки воспользоваться программой «єОселя» и ограничения из-за зоны риска
В Харькове ситуация с программой «єОселя» остается сложной. Жители Харькова и области действительно пытались обратиться за льготной ипотекой, однако наталкиваются на серьезные препятствия. Формально программа не запрещена для прифронтовых регионов, и некоторым семьям удалось получить кредиты. Например, по состоянию на март 2024 года по программе воспользовались лишь 88 семей в Харьковской области (около 115 млн грн общего кредита) – чрезвычайно мало по сравнению с более безопасными областями.
Большинство этих сделок в Харькове касались вторичного жилья, преимущественно квартир в новых домах (в возрасте до 10 лет), ведь программа предъявляет требования к возрасту недвижимости. Первые ласточки были: в свое время один из банков (Глобус Банк) в сотрудничестве с местным застройщиком даже выдал несколько кредитов харьковчанам – первой заемщицей стала полицейская, которая получила ипотеку под 3% на квартиру в новостройке. Это показало, что желание пользоваться «єОселей» у людей есть, и даже в прифронтовом городе находились желающие инвестировать в жилье.
Текущее состояние
Однако сейчас программа фактически остановилась для Харькова. Банки неохотно кредитуют покупку жилья в нашем регионе из-за статуса зоны повышенного риска. Мои клиенты из Харькова, которые пытались подать заявки, в основном получали отказы – и дело не только в их платежеспособности или документах, а именно в локации недвижимости.
Финансовые учреждения опасаются рисков: имущество в прифронтовом городе может быть повреждено войной, а заемщики – уехать или потерять доход.
Государственная программа пока вообще не включает такие города, как Харьков – люди хотят получить льготный кредит и купить жилье, но «не могут, потому что программа не работает в Харькове».
Комментарии чиновников
Заместитель руководителя Офиса президента Ирина Верещук недавно заявила, что в Харьковской области не работают несколько государственных программ, в том числе «єОселя», и объяснила: банки фактически блокируют кредиты на Харьковщине из-за прифронтового статуса региона, несмотря на то что центральная власть призвала поддерживать такие территории. Она пообещала инициировать изменение подходов в Киеве, чтобы вернуть Харьков в государственные программы ипотечного кредитования.
Можно ли купить жилье по программе «єОселя» сейчас?
Сейчас для харьковчан «єОселя» больше похожа на недостижимую возможность. Реальные кейсы кредитования жилья здесь единичны. Большинство желающих получить льготную ипотеку сталкиваются с отказами банков, которые прямо объясняют это внутренней политикой риск-менеджмента. Как риелтор, я вижу и разочарование покупателей, и уныние продавцов недвижимости: даже если есть клиент с государственной ипотекой, сделка скорее всего сорвется из-за предостережений банка.
Исключением иногда становятся квартиры на условно более безопасных окраинах или единичные партнерские проекты банков с проверенными застройщиками, но это скорее редкий успех, чем массовая практика. В итоге жители Харьковщины вынуждены или откладывать мечту о жилье, или искать другие варианты финансирования (коммерческие кредиты под высокие проценты, рассрочка от застройщиков и т.д.). Все надеются, что государство и банки пересмотрят этот подход – ведь область «пульсирует» и продолжает жить даже в сложных условиях, поэтому спрос на жилье есть. Но пока фактор войны остается решающим: банк просто может отказать в ипотеке из-за самой локацию жилья на Харьковщине – и, к сожалению, это ставит крест на участии людей в программе «єОселя» в нашем регионе.
Киев: реализация программы «єОселя» на практике
В столице же ситуация совсем другая – программа «єОселя» в Киеве реально работает, и многие мои клиенты успешно прошли весь путь от заявки до получения ключей от нового жилья. Конечно, и здесь не все безоблачно, но количество заключенных ипотечных сделок в Киеве измеряется тысячами. По данным Укрфинжитла, с 2022 года уже около 7,8 тыс. украинских семей воспользовались программой.
Киевляне активно подают заявки – особенно это касается семей военнослужащих, правоохранителей и других льготных категорий. По моим наблюдениям, чаще всего ко мне за подбором жилья под «єОселю» обращаются семьи военных и полицейских. Они имеют стабильный доход (военные получают повышенное денежное обеспечение во время войны) и хотят выгодно инвестировать его в недвижимость, пользуясь государственной программой. Такие покупатели обычно хорошо ориентируются в условиях кредитования, но нуждаются в помощи в поиске квартиры, которая соответствовала бы требованиям программы.
Как именно киевские клиенты реализуют «єОселю»?
Процедура выглядит следующим образом. Во-первых, покупатель проверяет свое соответствие критериям:
-
отсутствие собственного жилья или тесные жилищные условия;
-
принадлежность к определенным категориям;
-
достаточный доход.
Во-вторых, обычно подается электронная заявка через приложение Дія – сразу во все банки-партнеры программы. Это удобно и ничего не стоит: в течение 30 дней банки рассматривают вашу анкету и дают предварительный ответ.
Могу посоветовать этот шаг всем: даже если один банк откажет, другой может согласовать, поэтому лучше иметь несколько предложений и выбрать лучшее. У моих клиентов были случаи, когда из пяти банков только один давал согласие кредитовать – критерии риск-оценки у всех разные. Например, не все банки одинаково считают доходы: какие-то могут учесть дополнительные выплаты (премии, подработки) как часть платежеспособности, а какие-то – нет. Поэтому подготовительная работа перед подачей заявки тоже важна: я советую сначала проконсультироваться по требованиям разных банков или проверить свою кредитную историю, чтобы избежать внезапного отказа из-за старого просроченного кредита или других нюансов.
Следующий этап – поиск жилья
Когда банк дал принципиальное согласие выдать ипотеку, клиент подбирает квартиру, соответствующую условиям программы «єОселя». И именно здесь часто начинается самая сложная часть – найти жилье, которое соответствует всем критериям и реальным ожиданиям покупателя.
Программа накладывает четкие ограничения на объекты. В Киеве и областных центрах жилье должно быть в доме, построенном не ранее чем три года назад. Исключение – для военных, ВПЛ и жителей Харьковской, Сумской, Черниговской, Запорожской и Херсонской областей – для них разрешено жилье возрастом до 10 лет.
Площадь объекта не должна превышать 52,5 м² на одного человека + 21 м² на каждого следующего члена семьи. Если квартира больше – покупатель покрывает разницу самостоятельно. Отдельные ограничения касаются и цены за квадратный метр: она не может превышать региональный лимит, установленный Минрегионом. Если объект дороже – часть придется доплатить из собственных средств.
Жилье должно быть полностью пригодным к проживанию:
-
с подключенными коммуникациями;
-
без самовольных перепланировок;
-
не в подвале, не в общежитии.
На вторичном рынке обязательные документы – технический паспорт и право собственности. Для новостроек – сертификат ввода в эксплуатацию. Если объект еще строится – застройщик должен быть аккредитован банком, и финансирование происходит поэтапно.
Фактически это означает, что на вторичном рынке люди ищут современные, «свежие» квартиры. На практике – это в основном жилье класса «эконом» или «комфорт» в спальниках. Однако найти квартиру до трех лет, с ремонтом, в пределах допустимой площади и стоимости – задача не из простых. Типичный запрос звучит так: «1-2 комнатная квартира, 40-60 м², в относительно новом доме (до 5-10 лет), желательно с готовым ремонтом, под ипотеку єОселя».
Такая комбинация встречается нечасто: либо квартира новая, но без ремонта (черновая отделка), либо отремонтированная, но старше допустимого возраста. Частично эту проблему решает расширение географии поиска: в пригороде Киева не действует ограничение на возраст дома, цены ниже, и найти жилье с ремонтом легче.
К тому же, растет спрос на квартиры, которые еще строятся. Люди берут кредит под «єОселю» на имущественные права – чтобы зафиксировать выгодную ставку и получить квартиру после завершения строительства. Но это возможно только при условии, что застройщик имеет соглашение с банком. А вот для большинства покупателей вторичного рынка приоритет – зайти и жить уже. Поэтому часто они готовы переплатить за готовое жилье с ремонтом, чтобы не ждать и не тратить дополнительно на отделку.
Как купить недвижимость по программе «єОселя»?
Процедурно приобретение жилья в Киеве по программе «єОселя» – это достаточно хлопотный, но осуществимый процесс. Когда выбрано конкретное помещение, покупатель подает в банк пакет документов по этой квартире:
-
документы на право собственности продавца;
-
техпаспорт;
-
оценка имущества.
Банк проверяет объект на соответствие требованиям (возраст дома, площадь не более нормативной для семьи, стоимость метра не превышает установленного по региону лимита и т.д.) и принимает финальное решение о кредите. После положительного решения все трое – покупатель, продавец и представитель банка – встречаются у нотариуса для заключения договора купли-продажи и одновременно ипотечного договора.
По моему опыту, подводные камни чаще всего связаны со временем и бюрократией. В отличие от обычной сделки купли-продажи, где расчет происходит сразу, по «єОселе» могут быть задержки с перечислением средств. Программа финансируется госбюджетом в партнерстве с банками, и деньги выделяются волнами. Бывают периоды, когда все проходит быстро – от утверждения банка до перевода средств проходит несколько недель. Но нередко случаются паузы, когда клиент ожидает финансирования несколько месяцев. Для продавца это означает откладывание окончательного расчета, а для покупателя – риск потерять задаток, если он был внесен.
Поэтому я всегда настаиваю зафиксировать в договоре задатка удлиненный срок исполнения сделки (например, 3-4 месяца), в течение которого продавец обязуется ждать деньги из банка. В Киеве уже выработалась практика: продавцы, которые соглашаются на «єОселю», часто идут навстречу, понимая, что покупатель кредитуется и нужно время. В моих сделках типично прописываем конечную дату оплаты где-то через 3 месяца после подписания задатка – это страхует покупателя от потери $2-3 тысяч задатка, если вдруг государство задержит деньги. Конечно, некоторые продавцы отказываются связываться с госпрограммой, потому что предпочитают получить деньги быстрее. Бывали даже случаи, что отдельные риэлторские компании дезинформировали клиентов, мол «программа не работает» – очевидно, чтобы не заморачиваться с дополнительными бумагами. Но в целом все больше участников рынка осведомлены: «єОселя» работает, просто нужно терпение и грамотное сопровождение сделки.
Что касается сложности процедуры: я бы оценила ее как среднюю. Для мотивированного покупателя это реальный путь приобрести жилье, но надо быть готовым, что от подачи заявки до заселения может пройти несколько месяцев. Статистика показывает, что лишь около 15% заявителей доходят до заключения сделки. Это не значит, что остальным отказали банки – многие сами отсеиваются: кто-то не находит нужную квартиру вовремя, кто-то пугается дополнительных расходов, а у кого-то меняются обстоятельства.
Дополнительные затраты
Оформление льготной ипотеки тоже требует денег. Дополнительные расходы при сделке – это примерно 3% от стоимости жилья:
-
разовая комиссия банка;
-
страховка жилья (обязательное требование);
-
услуги нотариуса;
-
оценка имущества;
-
государственные налоги/сборы.
Например, банк может потребовать страхование и заемщика (жизнь/здоровье), если тот военный – это тоже отдельный полис. Также продавцы обычно платят налог 10% (если квартира в собственности менее 3 лет) – и вот бывает, что стороны торгуются, кто эти налоги покрывает. Я всегда рекомендую обсудить это заранее, чтобы не было сюрпризов на этапе подписания сделки.
Несмотря на все эти нюансы, киевские покупатели в целом довольны возможностью приобрести жилье по «єОселя». Вижу тенденцию, что решения принимаются более взвешенно: средний клиент может 2-3 месяца выбирать банк, квартиру, собирать документы. Но конечный результат того стоит – шанс купить собственное жилье даже в военное время на условиях, невозможных в коммерческих банках. Реальные истории успеха это подтверждают. Например, одна моя коллега-риелтор рассказывала о молодой медицинской работнице, которая буквально за 5 рабочих дней с помощью агентства собрала все документы, получила решение банка и провела сделку – настоящая «экспресс-сделка». Конечно, такой темп – скорее исключение (повезло с оперативностью банка и сговорчивостью застройщика). В большинстве случаев процесс более растянут во времени. Впрочем, при грамотном подходе и поддержке профессионального риелтора процедура проходит без особых проблем.
Ключевые выводы
Напоследок, как эксперт, хочу подчеркнуть разницу между регионами: в Харькове программа де-юре существует, но де-факто почти не работает из-за военных и ограничений со стороны банков. Покупатели там или ждут изменений, или вынуждены покупать жилье без льготного кредита. В Киеве же «єОселя» стала действенным инструментом решения жилищного вопроса – многие успешно проходят весь путь, хотя и не без усилий и терпения. Как риелтор, я вижу, что киевский рынок уже адаптировался к работе с государственной ипотекой: и банки наладили процесс, и продавцы согласны на условия, и покупатели подкованы информационно. Надеюсь, что вскоре и харьковчане смогут на равных воспользоваться этой программой – предпосылки для этого есть, нужно только политическое решение и готовность финансовых учреждений поддержать прифронтовой регион. А пока между двумя городами имеем контраст: Киев живет «єОселей» в полной мере, а Харьков ждет своего часа, когда государственная поддержка жилья заработает и для него.
