Покупка зарубежной недвижимости: обзор действующих ограничений
Выбор недвижимости для покупки за рубежом – непростая задача. И важно четко понимать действующие ограничения, чтобы не терять время на изучение неподходящих объектов. Эта информация будет полезна как покупателям, так и риэлторам, которые готовы предложить свои услуги на глобальном рынке.
Ключевые ограничения на продажу недвижимых объектов иностранцам
Базовая классификация позволяет разделить все доступные объекты на несколько ключевых категорий:
-
по типу – сельскохозяйственные участки часто недоступны для покупки;
-
по количеству – в некоторых странах есть лимиты на объем площади или числу недвижимости;
-
по форме собственности – покупка возможна, но исключительно в качестве долгосрочной аренды;
-
по статусу – иностранцы могут купить недвижимость исключительно при наличии ВНЖ или после регистрации в качестве юридического лица;
-
по расположению – запрет может распространяться на здания, расположенные вблизи критической инфраструктуры, государственных границ, либо заповедных территорий;
-
по стоимости – существует ценовой предел, ниже которого может приобретать жилье только местное население;
-
по форме сделки – получение разрешения от местных властей может быть довольно проблематичным, и включать обязательную оплату налога по повышенной ставке, а также требование воспользоваться услугами оценщика, получившего соответствующую лицензию.
Есть нюансы и по использованию приобретенной недвижимости, особенно ее дальнейшей сдачи в аренду. И с учетом активного оживления на мировом рынке, эта информация особенно актуальна для инвесторов.
Обзор ограничений, действующих в популярных для покупки недвижимости иностранцами, странах
В каждом государстве – свои правила, которые обязательно нужно детально изучить и учитывать перед покупкой.
Австрия
Чтобы стать обладателем жилья придется получить разрешение от местных властей. И далеко не всегда на подобные запросы приходят положительные ответы: во многих федеральных землях эта процедура довольно сложная, особой строгостью отличаются:
-
Форарльберг;
-
Тироль;
-
Зальцбург.
А вот в Нижней и Верхней Австрии, Бургенланде, Каринтии и Штирии купить недвижимость проще всего.
Однозначным плюсом станет наличие ВНЖ, а также намерение внедрить бизнес-проект. Альтернатива – покупка на компанию, которая уже зарегистрирована в одном из государств ЕС. Вероятность же приобретения сельскохозяйственного участка крайне низка для иностранных граждан, вне зависимости от расположения земли.
Азербайджан
Процедура довольно лояльна: приобретать можно любые жилые и коммерческие объекты, но не земельные участки. Для последних допустима исключительно аренда, либо покупка на юрлицо с местом регистрации в Азербайджане.
Албания
Ограничение на покупку земли составляет 1 000 м2. Свыше этого показателя – только аренда, либо регистрация на албанскую компанию. А вот приобретение жилья не вызывает сложностей – и может стать основанием для получения ВНЖ.
Болгария
Довольно нестандартные правила. Без земли – ограничений нет. То есть квартиру или коммерческий объект купить легко. А вот если речь идет о жилом доме или зданиях иного назначения, к которым прилагается часть земли – то эта возможность доступна только болгарским юрлицам.
Босния и Герцеговина
Существует специальное соглашение о взаимности, с Украиной в том числе. Поэтому украинцы могут приобретать и земельные участки до 500 метров квадратных, а также дома и квартиры.
Но покупка пахотных земель – под запретом, как и объекты на охраняемых или заповедных территориях.
Венгрия
Необходимо получать разрешение от местных властей, но это скорее формальное требование – отказы крайне редки. Есть условие: заниматься его получением для сделки купли-продажи могут только лицензированные адвокаты. В среднем, ожидание ответа составляет около 60 дней.
Вьетнам
Ограничения довольно лояльны:
-
до 250 отдельно стоящих жилых домов, но не более 10% таких объектов в одном административном районе;
-
до 30% площадей в многоквартирных строениях.
Земельные участки могут быть переданы исключительно в долгосрочную аренду, но при этом обладатель угодий может также передавать их в субаренду или в наследство.
Греция
Разрешение на покупку актуально только в некоторых регионах, которые граничат с Турцией. Выдача занимает около полугода.
Грузия
Можно купить любую недвижимость, но не земли сельскохозяйственного назначения. Они доступны только гражданам, а иностранцы могут получить их исключительно в наследство.
Дания
При отсутствии ВНЖ и юридическим, и физическим лицам нужно получить разрешение на приобретение недвижимого объекта. Граждане государств Европейского союза могут не получать его только при наличии бизнеса в Дании, либо покупки дома или квартиры для постоянного проживания.
Египет
С 2005 года иностранцам доступна только долгосрочная аренда на Синайском полуострове. В других частях страны разрешена покупка в полную собственность, но не более двух объектов и на срок не менее 5-ти лет. И приобретение осуществляется исключительно через местные банки.
Израиль
Для частных земель нет каких-либо ограничений, а вот государственные могут приобретать только иностранцы, которые получили право на репатриацию. Для оформления сделки нужно получить соответствующее разрешение в Земельном управлении на любые объекты, кроме квартир.
Для этого нужно убедить местные власти в готовности покупателя сделать ценный вклад в развитие страны. Есть и альтернативный путь – покупка на юрлицо, зарегистрированное в Израиле.
Индонезия
На Бали можно купить квартиру только дороже 126 000 долларов: все, что дешевле – исключительно для местных жителей. Но можно отдать предпочтение долгосрочному пользованию или аренде на срок до 80 лет.
Италия
Довольно интересен принцип взаимности. Его суть в том, что если в стране покупателя есть ограничения для итальянцев, то они же будут действовать для него в Италии. Соответственно, если в Канаде иностранец не может купить жилье, то и канадец не может рассчитывать на приобретение итальянской недвижимости.
Но важно учитывать и тот факт, что содержание итальянской недвижимости обходится недешево – и собственник должен быть готов и к дополнительным налогам, и высоким коммунальным платежам, которые составляют довольно значительную сумму.
Канада
С 2023 года покупка возможна при наличии ВНЖ, а также для тех, кто официально трудоустроен в стране. Для последних разрешено приобретение только 1 объекта для непосредственного проживания. В провинциях действует запрет и на покупку земель.
Кипр
Несмотря на требование получать разрешение для граждан стран, которые не входят в ЕС, с покупкой не возникнет сложностей – практически 100% заявок получают положительный ответ. Действует ограничение по площади и количеству:
-
до 2-х объектов;
-
площадь до 4014 м2.
Чтобы обойти это ограничение, иностранцы могут открыть компанию и зарегистрировать на нее имущество или записать его на членов семьи. Есть плюс: при заключении сделки стоимостью свыше 300 тысяч евро, легко получить вид на жительство.
Латвия
При отсутствии земельного участка – ограничения отсутствуют. А вот на объекты с землей нужно разрешение местных властей, получение которого занимает до 2-х недель.
Запрет на покупку распространяется на заповедные территории, лесные угодья, приграничную зону, а также сельскохозяйственные участки.
Литва
Землю можно брать в аренду на 99 лет, а также как в Латвии – часть зон недоступна для приобретения.
Мальта
Купленную недвижимость нельзя сдавать в аренду: единственный возможный вариант использования жилья – для постоянного проживания. Существуют и финансовые лимиты – не менее 143 тысяч евро. Недоступны для покупки объекты культурного наследия. Все это прописано в разрешении на проведение сделки, без которого стать владельцем квартиры или дома не удастся.
Есть и исключения – жилые комплексы повышенной комфортности. Это дорогие объекты, но иностранцам они доступны без каких-либо ограничений.
Мексика
В 100 км пограничной зоны, как и 50 км вдоль побережья иностранцы приобретать жилье не могут. Для совершения сделки должен быть привлечен трастовый фонд, который и получает право собственности, а иностранный покупатель – право распоряжения.
Доступна довольно интересная альтернатива: иностранцы могут зарегистрировать свой бизнес в Мексике и на основании этого купить недвижимый объект.
Лесные и сельскохозяйственные земли зарубежным гражданам недоступны.
ОАЭ
Для иностранных покупателей выделены особые – «свободные» зоны, в которых можно покупать и продавать жилые объекты без дополнительных сложностей. В дальнейшем их можно сдавать в аренду или распоряжаться по своему усмотрению. И варианты довольно многочисленны, поэтому при желании можно легко найти актуальные решения.
Оман
Недвижимость можно приобретать только в специализированных туристических комплексах, число которых постоянно растет. В некоторых из них можно купить жилье исключительно в долгосрочное пользование, а также есть и условия по цене – не менее 117 тысяч долларов, и по высоте – от 4-х этажей в здании. В других – ограничения отсутствуют. В ряде регионов владеть землей могут только граждане страны.
Сербия
Как и в Италии действует принцип взаимности. Недоступны для покупки пахотные земли, виноградники и другие сельскохозяйственные участки, а также заповедные территории.
Словения
Только граждане ЕС могут свободно совершать сделки с недвижимостью. Жителям же других стран предстоит зарегистрировать юридическое лицо – и уже от имени компании покупать и продавать жилые или коммерческие объекты.
США
В каждом штате свои тонкости и нюансы. Так во Флориде действует запрет на приобретение недвижимости для граждан определенных стран, но Украина в этот перечень не входит.
Но в целом, такие ограничения редкость – в большинстве регионов можно смело совершать любые сделки.
Таиланд
Права на владение землей ограничены – это прерогатива местных жителей. Даже при покупке виллы участок, на котором она расположена, не переходит в собственность нового обладателя – только на условиях долгосрочной аренды. Решение: покупать здание от имени юридического лица.
В кондоминиуме приобрести площадь можно при условии, что не менее 51% уже выкуплено местными жителями. Хотя в планах государственных властей – расширить возможности для иностранцев, как и продлить сроки владения на правах долгосрочной аренды.
Турция
Размеры земельных участков, доступных иностранцам, ограничены. Площадь не должна превышать 30 га. Граждане Украины и ряда других стран не могут покупать жилые объекты на черноморском побережье, а все иностранцы – в зоне, граничащей с Сирией, а также ряде других стратегически важных регионов.
Для граждан Сирии, КНДР, Армении, Нигерии, Кубы и Кипра действует строжайший запрет на любые сделки с недвижимостью.
Но несмотря на эти условия, остается немало доступных предложений. И доходность недвижимости в Турции лишь растет, что делает ее отличным выбором для инвестиций.
Финляндия
Гражданам государств, которые не входят в зону Европейского союза, нужно получить соответствующее разрешение от министерства обороны. Что интересно, это правило касается только частных домовладений, в то время как квартиры поступают в продажу не как недвижимый объект, а в качестве акций жилищных компаний. Таким образом иностранцы легко могут обойти этот запрет. Но в целом в этом и нет необходимости – практически все заявления получают положительный ответ.
Аландские острова – особая часть страны, где иностранцы, в том числе граждане стран ЕС, покупать недвижимость не могут.
Хорватия
Разрешение от минюста необходимо гражданам стран, которые не входят в Европейский союз, но в целом для иностранцев ограничений нет. Ожидание ответа займет около 6-ти месяцев, но с высокой вероятностью он будет положительным. А вот участки сельскохозяйственного назначения и леса приобретать нельзя.
Черногория
Как и во многих странах, на пахотные земли, леса и национальные парки действуют запреты, зона вдоль государственной границы тоже под запретом, как и острова.
Максимальная площадь земли, которую могут позволить себе иностранные граждане – до 5 000 кв.м. Утвержден и урбанизационный план – это участки, на которых разрешена застройка, но только по заданному проекту.
Швейцария
Позволить себе дом или квартиру могут лишь обладатели ВНЖ. Все остальные могут рассчитывать на недвижимость в курортной зоне, и только с разрешением от властей, получение которого занимает немало времени: вероятность отказа довольно высока.
Есть запреты и на количество, и на площадь приобретаемых объектов: не более 200 м2 для иностранца, а также до 10 соток земли. Но в аренду собственность сдавать нельзя, возможно только ее использование для личных целей.
