Купівля закордонної нерухомості: огляд чинних обмежень

Вибір нерухомості для купівлі за кордоном – непросте завдання. І важливо чітко розуміти чинні обмеження, щоб не втрачати час на вивчення невідповідних об'єктів. Ця інформація буде корисною як покупцям, так і ріелторам, які готові запропонувати свої послуги на глобальному ринку.

Ключові обмеження на продаж нерухомих об'єктів іноземцям

Базова класифікація дозволяє розділити всі доступні об'єкти на кілька ключових категорій:

• за типом – сільськогосподарські ділянки часто недоступні для купівлі;

• за кількістю – у деяких країнах є ліміти на обсяг площі або кількість нерухомості;

• за формою власності – купівля можлива, але виключно як довгострокова оренда;

• за статусом – іноземці можуть купити нерухомість виключно за наявності ВНЖ або після реєстрації як юридичної особи;

• за розташуванням – заборона може поширюватися на будівлі, розташовані поблизу критичної інфраструктури, державних кордонів або заповідних територій;

• за вартістю – існує цінова межа, нижче якої може купувати житло тільки місцеве населення;

• за формою угоди – отримання дозволу від місцевої влади може бути досить проблематичним, включати обов'язкову оплату податку за підвищеною ставкою, а також вимогу скористатися послугами оцінювача, який отримав відповідну ліцензію.

Є нюанси і щодо використання придбаної нерухомості, особливо її подальшої здачі в оренду. І з урахуванням активного пожвавлення на світовому ринку, ця інформація особливо актуальна для інвесторів.

Огляд обмежень, що діють у популярних для купівлі нерухомості іноземцями, країнах

У кожній державі – свої правила, які обов'язково потрібно детально вивчити і враховувати перед купівлею.

Австрія

Щоб стати власником житла, доведеться отримати дозвіл від місцевої влади. І далеко не завжди на подібні запити приходять позитивні відповіді: у багатьох федеральних землях ця процедура доволі складна, особливою суворістю відрізняються:

• Форарльберг;

• Тіроль;

• Зальцбург.

А ось у Нижній і Верхній Австрії, Бургенланді, Каринтії та Штирії купити нерухомість найпростіше.

Однозначним плюсом стане наявність ВНЖ, а також наміри запровадити бізнес-проект. Альтернатива – купівля на компанію, яка вже зареєстрована в одній із держав ЄС. Імовірність же придбання сільськогосподарської ділянки вкрай низька для іноземних громадян, незалежно від розташування землі.

Азербайджан

Процедура досить лояльна: купувати можна будь-які житлові та комерційні об'єкти, але не земельні ділянки. Для останніх допустима виключно оренда, або купівля на юрособу з місцем реєстрації в Азербайджані.

Албанія

Обмеження на власність землі становить 1 000 м2. Понад цей показник – тільки оренда, або реєстрація на албанську компанію. А ось придбання житла не викликає складнощів – і може стати підставою для отримання ВНЖ.

Болгарія

Доволі нестандартні правила. Без землі – обмежень немає. Тобто квартиру або комерційний об'єкт купити легко. А ось якщо йдеться про житловий будинок або будівлі іншого призначення, до яких додається частина землі – то ця можливість доступна тільки болгарським юрособам.

Боснія і Герцеговина

Існує спеціальна угода про взаємність, зокрема з Україною. Тому українці можуть купувати і земельні ділянки до 500 метрів квадратних, а також будинки та квартири.

Але купівля орних земель – під забороною, як і об'єкти на територіях, що охороняються або розташовані на заповідних територіях.

Угорщина

Необхідно отримувати дозвіл від місцевої влади, але це скоріше формальна вимога – відмови вкрай рідкісні. Але є умова: займатися його отриманням для угоди купівлі-продажу можуть тільки ліцензовані адвокати. У середньому, очікування відповіді становить близько 60 днів.

В'єтнам

Обмеження доволі лояльні:

• до 250 окремо розташованих житлових будинків, але не більше 10% таких об'єктів в одному адміністративному районі;

• до 30% площ у багатоквартирних будівлях.

Земельні ділянки можуть бути передані виключно в довгострокову оренду, але водночас власник угідь може також передавати їх у суборенду або у спадок.

Греція

Дозвіл на купівлю актуальний тільки в деяких регіонах, які межують із Туреччиною. Видача займає близько півроку.

Грузія

Можна купити будь-яку нерухомість, але не землі сільськогосподарського призначення. Вони доступні тільки громадянам, а іноземці можуть отримати їх виключно у спадок.

Данія

За відсутності ВНЖ і юридичним, і фізичним особам потрібно отримати дозвіл на придбання нерухомого об'єкта. Громадяни держав Європейського союзу можуть не отримувати його тільки за наявності бізнесу в Данії, або купівлі будинку чи квартири для постійного проживання.

Єгипет

З 2005 року іноземцям доступна тільки довгострокова оренда на Синайському півострові. В інших частинах країни дозволена купівля в повну власність, але не більше двох об'єктів і на термін не менше 5-ти років. І придбання здійснюється виключно через місцеві банки.

Ізраїль

Для приватних земель немає обмежень, а ось державні можуть купувати тільки іноземці, які отримали право на репатріацію. Для оформлення угоди потрібно отримати відповідний дозвіл у Земельному управлінні на будь-які об'єкти, крім квартир.

Для цього потрібно переконати місцеву владу в готовності покупця зробити цінний внесок у розвиток країни. Є й альтернативний шлях – купівля на юрособу, зареєстровану в Ізраїлі.

Індонезія

На Балі можна купити квартиру тільки дорожче 126 000 доларів: усе, що дешевше, – виключно для місцевих жителів. Але можна віддати перевагу довгостроковому користуванню або оренді на строк до 80 років.

Італія

Досить цікавим є принцип взаємності. Його суть у тому, що якщо в країні покупця є обмеження для італійців, то вони ж діятимуть для нього в Італії. Відповідно, якщо в Канаді іноземець не може купити житло, то й канадець не може розраховувати на придбання італійської нерухомості.

Але важливо враховувати і той факт, що утримання італійської нерухомості обходиться недешево – і власник має бути готовим і до додаткових податків, і до високих комунальних платежів, які становлять досить значну суму.

Канада

З 2023 року купівля можлива за наявності ВНЖ, а також для тих, хто офіційно працевлаштований у країні. Для останніх дозволено придбання тільки 1 об'єкта для безпосереднього проживання. У провінціях діє заборона і на купівлю земель.

Кіпр

Незважаючи на вимогу отримувати дозвіл для громадян країн, які не входять до ЄС, з купівлею не виникне складнощів – практично 100% заявок отримують позитивну відповідь. Діє обмеження щодо площі та кількості:

• до 2-х об'єктів;

• площа до 4014 м2.

Щоб обійти це обмеження, іноземці можуть відкрити компанію і зареєструвати на неї майно або записати його на членів сім'ї. Є плюс: при укладенні угоди вартістю понад 300 тисяч євро, легко отримати посвідку на проживання.

Латвія

За відсутності земельної ділянки – обмеження відсутні. А ось на об'єкти із землею потрібен дозвіл місцевої влади, отримання якого займає до 2-х тижнів.

Заборона на купівлю поширюється на заповідні території, лісові угіддя, прикордонну зону, а також сільськогосподарські ділянки.

Литва

Землю можна брати в оренду на 99 років, а також як у Латвії – частина зон недоступна для придбання.

Мальта

Куплену нерухомість не можна здавати в оренду: єдиний можливий варіант використання житла – для постійного проживання. Існують і фінансові ліміти – щонайменше 143 тисячі євро. Недоступні для купівлі об'єкти культурної спадщини. Усе це прописано в дозволі на проведення угоди, без якого стати власником квартири або будинку не вдасться.

Є й винятки – житлові комплекси підвищеної комфортності. Це дорогі об'єкти, але іноземцям вони доступні без будь-яких обмежень.

Мексика

У 100 км прикордонної зони, як і 50 км уздовж узбережжя іноземці купувати житло не можуть. Для здійснення угоди має бути залучений трастовий фонд, який і отримує право власності, а іноземний покупець – право розпорядження.

Доступна доволі цікава альтернатива: іноземці можуть зареєструвати свій бізнес у Мексиці і на підставі цього купити нерухомий об'єкт.

Лісові та сільськогосподарські землі закордонним громадянам недоступні.

ОАЕ

Для іноземних покупців виділено особливі – «вільні» зони, в яких можна купувати і продавати житлові об'єкти без додаткових складнощів. Надалі їх можна здавати в оренду або розпоряджатися на свій розсуд. І варіанти досить численні, тож за бажання можна легко знайти актуальні рішення.

Оман

Нерухомість можна купувати тільки в спеціалізованих туристичних комплексах, кількість яких постійно зростає. У деяких із них можна купити житло виключно в довгострокове користування, а також є й умови щодо ціни – не менше 117 тисяч доларів, і щодо висоти – від 4-х поверхів у будівлі. В інших – обмеження відсутні. У низці регіонів володіти землею можуть тільки громадяни країни.

Сербія

Як і в Італії діє принцип взаємності. Недоступні для купівлі орні землі, виноградники та інші сільськогосподарські ділянки, а також заповідні території.

Словенія

Тільки громадяни ЄС можуть вільно здійснювати операції з нерухомістю. Жителям же інших країн належить зареєструвати юридичну особу – і вже від імені компанії купувати і продавати житлові або комерційні об'єкти.

США

У кожному штаті свої тонкощі та нюанси. Так у Флориді діє заборона на придбання нерухомості для громадян певних країн, але Україна до цього переліку не входить.

Але загалом, такі обмеження рідкість – у більшості регіонів можна сміливо здійснювати будь-які угоди.

Таїланд

Права на володіння землею обмежені – це прерогатива місцевих жителів. Навіть при купівлі вілли ділянка, на якій вона розташована, не переходить у власність нового власника – тільки на умовах довгострокової оренди. Рішення: купувати будівлю від імені юридичної особи.

У кондомініумі придбати площу можна тільки за умови, що щонайменше 51% уже викуплено місцевими жителями. Хоча в планах державної влади – розширити можливості для іноземців, як і продовжити терміни володіння на правах довгострокової оренди.

Туреччина

Розміри земельних ділянок, доступних іноземцям, обмежені. Площа не повинна перевищувати 30 га. Громадяни України та низки інших країн не можуть купувати житлові об'єкти на чорноморському узбережжі, а всі іноземці – у зоні, що межує з Сирією, а також низці інших стратегічно важливих регіонів.

Для громадян Сирії, КНДР, Вірменії, Нігерії, Куби і Кіпру діє сувора заборона на будь-які угоди з нерухомістю.

Але незважаючи на ці умови, залишається чимало доступних пропозицій. І прибутковість нерухомості в Туреччині лише зростає, що робить її чудовим вибором для інвестицій.

Фінляндія

Громадянам держав, які не входять до зони Європейського союзу, потрібно отримати відповідний дозвіл від міністерства оборони. Що цікаво, це правило стосується тільки приватних домоволодінь, тоді як квартири надходять у продаж не як нерухомий об'єкт, а як акції житлових компаній. Таким чином іноземці легко можуть обійти цю заборону. Але загалом у цьому й немає потреби – практично всі заяви отримують позитивну відповідь.

Аландські острови – особлива частина країни, де іноземці, зокрема громадяни країн ЄС, купувати нерухомість не можуть.

Хорватія

Дозвіл від мін'юсту необхідний громадянам країн, які не входять до Європейського союзу, але загалом для іноземців обмежень немає. Очікування відповіді займе близько 6-ти місяців, але з високою ймовірністю вона буде позитивною. А ось ділянки сільськогосподарського призначення та ліси купувати не можна.

Чорногорія

Як і в багатьох країнах, на орні землі, ліси та національні парки діють заборони, зона вздовж державного кордону теж під забороною, як і острови.

Максимальна площа землі, яку можуть дозволити собі іноземні громадяни – до 5 000 кв.м. Затверджено й урбанізаційний план – це ділянки, на яких дозволено забудову, але тільки за заданим проектом.

Швейцарія

Дозволити собі будинок або квартиру можуть лише власники ВНЖ. Усі інші можуть розраховувати на нерухомість у курортній зоні, і тільки з дозволом від влади, отримання якого забирає чимало часу: ймовірність відмови досить висока.

Є заборони і на кількість, і на площу об'єктів, що купуються: не більше 200 кв.м. для іноземця, а також до 10 соток землі. Але в оренду власність здавати не можна, можливе тільки її використання для особистих цілей.