Рухнуть нельзя восстановиться: каким был 2022-й для сферы недвижимости
Содержание:
- Резкий обвал и начало восстановления рынка
- Завершение начатых объектов
- Сроки и стоимость строительства на конец года
- Краткий прогноз на 2023
Украинский рынок недвижимости за текущий год пережил, пожалуй, самый большой кризис — особенно это касается восточных и южных регионов страны. Но нельзя забывать, что Украина уже пережила не один экономический спад и каждый раз всё постепенно возвращалось на свои места. Хотя иногда восстановление и занимало несколько лет, тем не менее оно происходило и цены на недвижимость в конце концов всё равно росли.
Так прошёл и драматический 2022 год: некоторые застройщики уже возобновили работу на площадках, некоторые умудрились повысить цену за квадратный метр не только в гривне, но даже в долларе. Анализируем, каким был этот год для рынка недвижимости.
Резкий обвал и начало восстановления рынка
Рынок недвижимости подвергся невероятному обвалу сразу же после начала полномасштабного вторжения: по разным оценкам спрос среди покупателей и инвесторов упал от 90 до 95%. Однако мы не наблюдали и всплеска продаж: украинцы совершенно не спешили продавать собственное жильё за полцены.
Летом цены на квартиры в Киеве росли в гривне, а в долларе падали, если анализировать все классы жилья в среднем. Самый большой скачок в гривне показали бизнес-класс и премиум сегмент, но это всё равно не покрывало удорожание доллара. Относительно возобновления продаж квартир в Киеве — эта цифра плавно поползла вверх после освобождения Киевской области и в конце лета составляла уже ⅔ объектов.
В Харькове, конечно, цены существенно просели, и это абсолютно закономерно. Если взять среднюю стоимость квадратного метра, рассматривая многоэтажки всех классов, она упала даже в гривне на 30% по сравнению с данными февраля. И с апреля, когда рынок зашевелился, она начала медленно двигаться вверх. К концу лета 2022 года продажи возобновили всего в 16 новостройках из 78.
В середине года лучше всего чувствовала себя сфера недвижимости в Западной Украине. Здесь сошлись две причины: удалённость от границ с агрессором и наплыв украинцев из восточных и южных регионов. Средняя цена за квадрат выросла даже в пересчёте на доллар. И при этом почти все застройщики возобновили продажи: например, во Львове на август-сентябрь они были уже доступны в 206 из 218 объектов.
Завершение начатых объектов
На октябрь-ноябрь спрос на недвижимость всё ещё составлял всего лишь 7-10% от довоенного уровня. Но стимулировать спрос взялось государство: например, с 1 октября запустили доступную ипотеку. В Украине даже в такие сложные времена нашлись желающие приобрести жилье в кредит.
Читайте на тему: єОселя: теперь ипотеку можно оформить в Дии. Первый кейс в Украине
Осенью застройщики начали понемногу возобновлять работу, чтобы достроить уже начатые дома, готовые хотя бы на 70%. Девелоперским компаниям необходимо было сохранить репутацию, поэтому завершение начатого было в приоритете. К концу ноября в Киеве возобновили работу уже на 185 площадках из 221 активных в начале года, что составляет 83,7%. Во Львове это уже 212 активных объектов из 218 – то есть там работы возобновились почти на 100%. Так что самые высокие показатели во Львове, Киеве и области, а также в Одессе.
Возобновление строительства наблюдалось в относительно безопасных регионах страны. Если говорить о Харькове и других городах на востоке и юге, то там ситуация с восстановлением строительства была гораздо менее активна. Тем не менее, в Харькове осенью возобновили работы Жилстрой-1 и 2, и даже в Херсоне сразу после деоккупации города один застройщик продолжил строительство.
Сроки и стоимость строительства на конец года
Сроки завершения даже незначительных работ затянулись из-за падения гривны, повышения себестоимости строительства, усложнения логистики и т.д. Большинство домов, которые по плану должны были быть сданы в эксплуатацию в конце года, до сих пор не готовы. Эксперты предупреждают, что сроки ввода в эксплуатацию задерживаются минимум на год и будут задерживаться и дальше.
Когда мы видим рост цены в гривне, в большинстве случаев это обусловлено именно удорожанием строительства. В середине 2022 года по сравнению с 2021 годом цены на сухие строительные смеси и напольные покрытия выросли на 50%, сантехнику – на 30%, мебель – на 43%. По данным технологической компании M4U, разрабатывающей решения для девелоперов, стоимость квадрата в новостройке в течение года росла пропорционально себестоимости строительства или даже быстрее. О проблеме удорожания стройматериалов и ремонта мы писали в одном из предыдущих материалов.
Читайте на тему: Почему подорожали стройматериалы и сколько стоит ремонт в 2022-2023
Если рассматривать Киев и область, там к концу года цена за метр выросла на 33-34% в гривне, в Одессе этот показатель достиг 48%, а во Львове целых 63%.
Как видим, рост цен неравномерен — это обусловлено не только себестоимостью, но и географией и условной безопасностью этих городов. Если Киев и Одесса держат цены в рамках подорожания доллара, Львов значительно превысил даже этот показатель — там стоимость квадратного метра выросла даже в пересчёте в доллары. Удорожание началось летом и постепенно продолжалось до конца года.
Краткий прогноз на 2023
Если государственные программы кредитования будут востребованы, стоимость строительства скорректируется, а инфляция в стране в 2023 году будет контролируемой и не превысит 25%, в следующем году мы сможем наблюдать оживление спроса на недвижимость. Он не сможет за год восстановиться до довоенного уровня, но увидеть +10-15% будет вполне возможно.
Также будет сохраняться сдержанный спрос на объекты, завершенные на 80-90% – жильё эконом или комфорт класса, расположенное в западных областях. Эксперты отмечают, что сейчас мы имеем большой отложенный спрос на жильё, и как только ситуация в стране начнет стабилизироваться, покупатели также станут оживляться и рассматривать и другие варианты недвижимости.
Ещё одна перспектива развития – восстановление городов после победы с привлечением иностранных инвестиций. Сейчас мы верим, что 2023 год станет для нас годом победы, а значит и годом начала восстановления. Нет сомнений, что после восстановления Украина станет ещё более современной и процветающей, а значит, украинцы не будут колебаться при покупке жилья, равно как и девелоперы смело будут запускать новые проекты.
Следите за новостями недвижимости Украины в блоге SoftLoft, а по всем вопросам обращайтесь за консультацией.
