Впасти не можна відновитись: яким був 2022 рік для сфери нерухомості
Зміст:
- Різкий обвал та початок відновлення ринку
- Завершення розпочатих об’єктів
- Терміни та вартість будівництва на кінець року
- Короткий прогноз на 2023
Український ринок нерухомості за поточний рік пережив, мабуть, найбільшу кризу — особливо це стосується східних та південних регіонів країни. Але не можна забувати, що Україна вже пережила не один економічний спад і щоразу все поступово поверталося на свої місця. Хоча іноді відновлення й займало кілька років, тим не менш, воно відбувалося і ціни на нерухомість врешті-решт все одно росли.
Так минув і драматичний 2022 рік: деякі забудовники вже відновили роботу на майданчиках, дехто примудрився підвищити ціну за квадратний метр не лише у гривні, а навіть у доларі. Аналізуємо, яким був цей рік для ринку нерухомості.
Різкий обвал та початок відновлення ринку
Ринок нерухомості зазнав неймовірного обвалу одразу ж після початку повномасштабного вторгнення: за різними оцінками попит серед покупців та інвесторів впав від 90 до 95%. Проте ми не спостерігали сплеску продажів: українці абсолютно не квапились продавати власне житло за пів ціни.
Впродовж літа ціни на квартири в Києві зростали в гривні, а у доларі падали, якщо аналізувати всі класи житла в середньому. Найбільший стрибок у гривні показали бізнес-клас та преміум сегмент, але це все одно не покривало здорожчання долара. Щодо відновлення продажів квартир у Києві — ця цифра плавно поповзла догори після звільнення Київської області та наприкінці літа вже становила ⅔ об'єктів.
У Харкові, звісно ж, ціни суттєво просіли і це абсолютно закономірно. Якщо взяти середню вартість квадратного метра, розглядаючи будівлі всіх класів, то вона впала навіть у гривні на 30% порівняно з даними лютого. І з квітня, коли ринок заворушився, вона почала повільно рухатися вгору. На кінець літа 2022 продажі відновили всього у 16 новобудовах з 78.
В середині року найкраще почувалась сфера нерухомості у Західній Україні. Тут зійшлося дві причини: віддаленість від кордонів з агресором і наплив українців зі східних та південних регіонів. Середня ціна за квадрат зросла навіть у перерахунку на долар. І при цьому майже всі забудовники відновили продажі: наприклад, у Львові на серпень-вересень вони вже були доступні на 206 з 218 об'єктів.
Завершення розпочатих об’єктів
На жовтень-листопад попит на нерухомість досі становив всього лише 7-10% від довоєнного рівня. Але стимулювати попит взялась держава: наприклад, з 1 жовтня запустили Доступну іпотеку. В Україні навіть в такі складні часи знайшлися охочі придбати житло в кредит.
Читайте з теми: єОселя: тепер іпотеку можна оформити в Дії. Перший кейс в Україні
Восени забудовники почали потроху відновлювати роботу, щоб добудувати вже розпочаті будинки, які готові хоча б на 70%. Девелоперським компаніям необхідно було зберегти репутацію, тому завершення розпочатого було в пріоритеті. До кінця листопада в Києві відновили роботу вже на 185 майданчиках з 221 активних на початку року, що становить 83,7%. У Львові це вже 212 активних об’єктів з 218 — тобто там роботи відновились майже на 100%. Тож найвищі показники у Львові, Києві та області, а також в Одесі.
Відновлення будівництва спостерігалось здебільшого у відносно безпечних регіонах країни. Якщо говорити про Харків та інші міста на сході та півдні, то там ситуація з відновленням будівництва була набагато менш активна. Тим не менш, у Харкові восени відновили роботи Житлобуд-1 та 2, і навіть в Херсоні одразу після деокупації міста один забудовник продовжив будівництво.
Терміни та вартість будівництва на кінець року
Терміни завершення навіть незначних робіт затягнулися через падіння гривні, підвищення собівартості будівництва, ускладнення логістики тощо. Більшість будинків, що за планом мали би бути здані в експлуатацію наприкінці року, досі не готові. Експерти попереджають, що терміни введення в експлуатацію затримуються мінімум на рік і затримуватимуться й надалі.
Коли ми бачимо зростання ціни в гривні, здебільшого це зумовлено саме здорожчанням будівництва. У середині 2022 року порівняно із 2021 ціни на сухі будівельні суміші та покриття для підлоги зросли на 50%, сантехніку – на 30%, меблі – на 43%. За даними технологічної компанії M4U, яка розробляє рішення для девелоперів, вартість квадрата в новобудові протягом року зростала пропорційно до собівартості будівництва або навіть швидше. Про проблему подорожчання будматеріалів та ремонту ми писали в одному з попередніх матеріалів.
Читайте з теми: Чому подорожчали будматеріали та скільки коштує ремонт у 2022-2023
Якщо розглядати Київ та область, там на кінець року ціна за метр зросла на 33-34% в гривні, в Одесі цей показник сягнув 48%, а у Львові цілих 63%.
Як бачимо, ріст цін нерівномірний — це зумовлено не лише собівартістю, а також географією та умовною безпечністю цих міст. Якщо Київ та Одеса тримають ціни в рамках здорожчання долара, то Львів значно перевищив навіть цей показник — там вартість квадратного метра зросла навіть в перерахунку в долари. Здорожчання почалось влітку і поступово продовжувалось до кінця року.
Короткий прогноз на 2023
Якщо державні програми кредитування користуватимуться популярністю, вартість будівництва скоригується, а інфляція в країні в 2023 році буде контрольованою і не перевищить 25%, в наступному році ми зможемо спостерігати пожвавлення попиту на нерухомість. Він не зможе за рік відновитись до довоєнного рівня, але побачити +10-15% буде цілком можливо.
Також зберігатиметься стриманий попит на об'єкти, завершені на 80-90% — житло економ або комфорт класу, розташоване в західних областях. Експерти зазначають, що наразі ми маємо великий відкладений попит на житло, тож щойно ситуація в країні почне стабілізуватись, покупці також будуть пожвавлюватись і роздивлятися й інші варіанти нерухомості.
Ще одна перспектива розвитку — відбудова міст після перемоги із залученням іноземних інвестицій. Наразі ми маємо надію, що 2023 рік стане для нас роком перемоги, а отже і роком початку відбудови. Немає сумнівів, що після відновлення Україна стане ще більш сучасною й квітучою, а отже українці не вагатимуться при купівлі житла, так само як і девелопери сміливо запускатимуть нові проєкти.
Слідкуйте за новинами нерухомості України у блозі SoftLoft, а з усіх питань звертайтесь за консультацією.
