
Этапы покупки квартиры в Германии: детальный обзор

Покупка недвижимости в одной из стабильных европейских стран – отличное вложение. Вероятность резкого падения цен довольно низка, впрочем, как и активного роста. Это хорошая инвестиция в будущее, которая обязательно оправдает себя. И важный плюс для потенциальных покупателей – ограничения на сделки с недвижимостью для иностранцев отсутствуют, в отличие от многих других стран, таких как Австрия и Канада.
Покупка недвижимости в Германии: пошаговая инструкция
Открытие счета в немецком банке не потребуется: деньги можно перевести с украинского. Все оплаты проходят исключительно по безналичному расчету, поэтому важно иметь доказательства наличия средств на такую покупку. Процедура приобретения начинается с проверки информации, которая поможет убедиться в безопасности сделки:
-
Grundbuch. Государственный реестр прав собственности в Германии, который содержит подробные сведения обо всех кому принадлежал объект. Ознакомиться с ним можно самостоятельно или обратившись к нотариусу.
-
Teilungserklärung. Данные о разделении земельного участка или жилого дома, в котором указаны точные доли собственников, а также права на пользование общими территориями: входная зона, подвал, велопарковка.
-
Eigentümerversammlungsprotokolle. Протоколы о решениях, принятых на собраниях владельцев. В них рассматриваются важные вопросы, включая содержание домашних животных.
-
Wirtschaftsplan. Дает возможность оценить объем реальных расходов на содержание объекта. Включает подробный перечень затрат на обслуживание дома и прилегающих территории, а также проведение регулярных работ по техническому обслуживанию.
-
Nebenkostenabrechnung. Информация об оплате коммунальных услуг. Одна из важных особенностей страны: платежи за электроэнергию, отопление и воду вносят с предоплатой, исходя из ориентировочных объемов потребления. А в конце года происходит перерасчет, в результате которого собственнику предстоит или доплатить недостающие средства, либо же сумма ежемесячной платы будет пересмотрена. Как в Италии и Испании платежи весьма значительны, поэтому важно убедиться в отсутствии долгов.
-
Grundriss. План жилых помещений, который в обязательном порядке должен быть у каждой квартиры или дома. И при внесении любых изменений, текущий владелец должен сообщить о них и получить новый документ.
-
Energieausweis. Данные об энергоэффективности и характеристиках отопительной системы. Это обязательный документ, который нужно обновлять каждые три года.
Если речь идет о покупке жилья, которое находится в ипотеке, то необходимо получить разрешение от банка – Löschungsbewilligung. Это становится важным подтверждением безопасности сделки – и только после получения этого документа можно переводить средства за приобретенную недвижимость.

Особенности заключения договора
Процедура происходит у нотариуса – это можно сделать как совместно, так и поочередно, либо и вовсе воспользоваться услугами доверенных лиц. Более того, покупатель и продавец могут обратиться к разным нотариусам – каждый в своем городе. Но только после обоюдного подписания договор вступает в силу – и всем участникам будут отправлены заверенные копии.
Важно! Нотариус обязан прочитать текст документа вслух и ответить на вопросы, если они возникнут.
Как происходит оплата
Участие риелтора не является обязательным, но желательно: помощь маклера значительно упростит процесс. Аванс может быть включен в его комиссию, либо же оплачен отдельно – в размере 1%. Перечислить деньги за приобретенную недвижимость можно следующими способами:
-
на счет продавца напрямую;
-
через трастовый счет нотариуса.
Переходить к финансовым операциям можно только после того, как выполнены все условия сделки, что подтверждает специальное нотариальное уведомление – Preisfälligkeitsbescheinigung. Перечень обязательных требований включает:
-
Auflassungvormerkung – предварительная регистрация прав собственности покупателем;
-
Verwalterzustimmung – разрешение управляющего дома на совершение сделки;
-
Löschungsbewilligung – справка о снятии обременений из банка (если жилье находится в ипотеке).
Проведение сделки через эскроу-счет нотариуса позволяет несколько ускорить процедуру. После зачисления всей суммы и завершения оформления, новый собственник недвижимости получит ключи – и может переезжать.
Покупка недвижимости иностранными покупателями
Сделку можно оформить и находясь за пределами страны, воспользовавшись услугами доверенного лица, а также перечислив средства со счета украинского или иного банка. В этом случае дополнительно предстоит оплатить:
-
юридическое сопровождение;
-
госпошлины;
-
налоги;
-
расходы на оформление.
Эти деньги должны быть зачислены на счет в немецком банке. А вот за недвижимость рассчитаться можно безналичным переводом между клиентами финансового учреждения в другой стране. Например, если собственник квартиры украинец и ему удобнее получить сумму на счет в гривнах, то с этим не возникнет проблем. Главное предоставить выписку – и регистрация сделки будет выполнена на ее основе.
Финальный этап сделки с недвижимостью
Основными процедурами занимается нотариус, он же отправит заявку в поземельный суд, чтобы внести данные о новом обладателе объекта. Сведения будут переданы в электронный реестр, из которого легко получить выписку при необходимости.
Весь процесс от первого согласования условий до окончательного этапа занимает до 4-х месяцев. Но важно учитывать: с момента внесения информации о сделке в реестр, покупатель получает не только права на недвижимость, но и обязанность ее содержать. А соответственно, предстоит оплачивать ежемесячные коммунальные услуги и налоги. Для удобства расчетов, чаще всего переход к новому владельцу фиксируют с первого числа месяца.
