Етапи купівлі квартири в Німеччині: детальний огляд
Купівля нерухомості в одній із стабільних європейських країн – чудове вкладення. Імовірність різкого падіння цін досить низька, втім, як і активного зростання. Це хороша інвестиція в майбутнє, яка обов'язково виправдає себе. І важливий плюс для потенційних покупців – обмежень на угоди з нерухомістю для іноземців немає, на відміну від багатьох інших країн, таких як Австрія і Канада.
Купівля нерухомості в Німеччині: покрокова інструкція
Відкриття рахунку в німецькому банку не знадобиться: гроші можна переказати з українського. Всі оплати відбуваються виключно за безготівковим розрахунком, тому важливо мати докази наявності коштів на таку покупку. Процедура придбання починається з перевірки інформації, яка допоможе переконатись у безпеці угоди:
Grundbuch. Державний реєстр прав власності в Німеччині, який містить докладні відомості про всіх власників об'єкта. Ознайомитися з ним можна самостійно або звернувшись до нотаріуса.
Teilungserklärung. Дані про поділ земельної ділянки або житлового будинку, в якому вказані точні частки власників, а також права на користування спільними територіями: вхідна зона, підвал, велопарковка.
Eigentümerversammlungsprotokolle. Протоколи про рішення, ухвалені на зборах власників. У них розглядають важливі питання, включно з утриманням домашніх тварин.
Wirtschaftsplan. Дає можливість оцінити обсяг реальних витрат на утримання об'єкта. Включає детальний перелік витрат на обслуговування будинку та прилеглих території, а також проведення регулярних робіт з технічного обслуговування.
Nebenkostenabrechnung. Інформація про оплату комунальних послуг. Одна з важливих особливостей країни: платежі за електроенергію, опалення та воду вносять із передоплатою, виходячи з орієнтовних обсягів споживання. А наприкінці року відбувається перерахунок, внаслідок якого власникові доведеться або доплатити кошти, яких бракує, або ж суму щомісячної плати буде переглянуто. Як в Італії та Іспанії платежі досить значні, тому важливо переконатися у відсутності боргів.
Grundriss. План житлових приміщень, який в обов'язковому порядку повинен бути у кожної квартири або будинку. І при внесенні будь-яких змін, поточний власник повинен повідомити про них і отримати новий документ.
Energieausweis. Дані про енергоефективність та характеристики опалювальної системи. Це обов'язковий документ, який потрібно оновлювати кожні три роки.
Якщо йдеться про купівлю житла, яке перебуває в іпотеці, то необхідно отримати дозвіл від банку – Löschungsbewilligung. Це стає важливим підтвердженням безпеки угоди – і тільки після отримання цього документа можна переказувати кошти за придбану нерухомість.
Особливості укладення договору
Процедура відбувається у нотаріуса – це можна зробити як спільно, так і по черзі, або й зовсім скористатися послугами довірених осіб. Навіть більше, покупець і продавець можуть звернутися до різних нотаріусів – кожен у своєму місті. Але тільки після обопільного підписання договір набуває чинності – і всім учасникам будуть надіслані завірені копії.
Важливо! Нотаріус зобов'язаний прочитати текст документа вголос і відповісти на запитання, якщо вони виникають.
Як відбувається оплата
Участь ріелтора не є обов'язковою, але дуже бажана: допомога маклера значно спростить процес. Аванс може бути включений у його комісію, або ж оплачений окремо – у розмірі 1%. Перерахувати гроші за придбану нерухомість можна такими способами:
на рахунок продавця безпосередньо;
через трастовий рахунок нотаріуса.
Переходити до фінансових операцій можна тільки після того, як виконано всі умови угоди, що підтверджує спеціальне нотаріальне повідомлення – Preisfälligkeitsbescheinigung. Перелік обов'язкових вимог включає:
Auflassungvormerkung – попередня реєстрація прав власності покупцем;
Verwalterzustimmung – дозвіл управителя будинку на вчинення правочину;
Löschungsbewilligung – довідка про зняття обтяжень з банку (якщо житло перебуває в іпотеці).
Проведення угоди через ескроу-рахунок нотаріуса дає змогу дещо прискорити процедуру. Після зарахування всієї суми, новий власник нерухомості отримує ключі – і може переїжджати.
Купівля нерухомості іноземними покупцями
Угоду можна оформити і перебуваючи за межами країни, скориставшись послугами довіреної особи, а також перерахувавши кошти з рахунку українського чи іншого банку. У цьому разі додатково належить оплатити:
юридичний супровід;
держмита;
податки;
витрати на оформлення.
Ці гроші мають бути зараховані на рахунок у німецькому банку. А ось за нерухомість розрахуватися можна безготівковим переказом між клієнтами фінансової установи в іншій країні. Наприклад, якщо власник квартири українець і йому зручніше отримати суму на рахунок у гривнях, то з цим не виникне проблем. Головне надати виписку – і реєстрацію угоди буде виконано на її основі.
Фінальний етап угоди з нерухомістю
Основними процедурами займається нотаріус, він же надішле заявку в поземельний суд, щоб внести дані про нового власника об'єкта. Відомості буде передано до електронного реєстру, з якого легко отримати виписку за потреби.
Весь процес від першого узгодження умов до остаточного етапу займає до 4-х місяців. Але важливо враховувати: з моменту внесення інформації про угоду до реєстру, покупець отримує не тільки права на нерухомість, а й обов'язок її утримувати. А відповідно, доведеться сплачувати щомісячні комунальні послуги та податки. Для зручності розрахунків, найчастіше перехід до нового власника фіксують з першого числа місяця.
