Резерваційний договір на нерухомість
Резерваційний договір на перший погляд може здатися простою формальністю. Один папір, одна оплата, один підпис. Але насправді саме він вирішує, чи не втратите ви омріяну нерухомість, або навіть сотні тисяч, через невдале формулювання.
Хоча укладання такого договору сьогодні є звичним кроком під час купівлі або оренди квартири, далеко не всі розуміють чи його достатньо, щоб убезпечити свої права.
Що таке резерваційний договір на нерухомість
Резерваційний договір гарантує, що протягом певного часу об’єкт нерухомості буде зарезервований виключно для вас. Продавець або рієлтор не мають права пропонувати його іншим клієнтам. Це дає вам час для оформлення іпотеки, перевірки документів чи остаточного рішення.
Невід’ємною частиною є резерваційний платіж — зазвичай 1–3 % від вартості об’єкта. Це своєрідна передоплата й підтвердження серйозності намірів. Саме цей платіж часто стає джерелом суперечок — особливо якщо угода не відбулася, а одна зі сторін вимагає повернення коштів.
Важливо пам’ятати
Резерваційний договір — це не те саме, що попередній договір купівлі-продажу.
Перший лише блокує об’єкт, тоді як другий уже юридично зобов’язує сторони укласти основний договір. На практиці ці два документи іноді поєднують.
Які умови має містити дійсний резерваційний договір
На перший погляд усе просто: ім’я покупця, опис квартири, сума, підпис. Але саме ця простота може стати пасткою. Погано складений договір — часта причина втрати грошей або самого об’єкта.
У якісному резерваційному договорі повинно бути наступні пункти:
-
Ідентифікація сторін. Підписати мають усі зацікавлені сторони. Недостатньо, якщо підписує лише рієлтор без письмового доручення від власника — такий договір може бути недійсним.
-
Точний опис нерухомості. Формулювання «квартира 2+1 у центрі Праги» не підходить. Має бути вказано номер аркуша власності, кадастрове число, адресу та площу.
-
Ціна та спосіб оплати. Важливо зазначити, чи входить у вартість резерваційний платіж, спосіб розрахунку (готівка, іпотека) і часовий графік платежів.
-
Умови резерваційного платежу. Яка його сума, коли повертається, коли — ні. Найчастіше він зараховується у вартість купівлі.
-
Тривалість резервування. Зазвичай 14–30 днів. Без цього пункту виникає юридична невизначеність.
-
Санкції та порядок дій. Що відбувається, якщо хтось із учасників відмовиться від угоди або термін резервування закінчиться.
Для обох сторін резерваційний договір є інструментом захисту своїх прав, тому кожному пункту варто приділити достатньо уваги.
Резерваційний договір без рієлтора
Все більше людей купують чи продають нерухомість без агентства — щоб заощадити на комісії або тому, що знають іншу сторону. У такому випадку часто підписують резерваційний договір напряму між продавцем і покупцем. Звучить просто, але без фахової перевірки це може обернутися проблемами.
Найчастіше використовують застарілі шаблони з інтернету, де відсутні ключові умови — як повертається платіж, що відбувається у разі відмови чи хто несе відповідальність.
Типова помилка — платіж автоматично «згорає», навіть якщо домовленість була усною і попередня. Ще гірше, якщо нерухомість має кількох власників, а договір підписав лише один — такий документ може бути недійсним.
Хочете бути впевнені у своїй угоді?
Скористайтеся адвокатським супроводом при купівлі або продажу. Це невеликий крок, який може зберегти вам великі гроші та нерви.
Недійсна або невигідна угода
Не кожен резерваційний договір має юридичну силу. Якщо його підписано лише з агентством без письмового доручення від власника він може бути нечинним, адже рієлтор не має повноважень розпоряджатися майном.
Інша проблема – неповний опис об’єкта. Без номера аркуша власності чи кадастрового запису незрозуміло, що саме ви резервуєте. Небезпечні також формулювання про автоматичну втрату резерваційного платежу. Договір має чітко визначати, коли платіж повертається, а коли – ні.
Якщо при цьому санкції стосуються лише покупця, а продавець може відмовитись без наслідків – це сигнал небезпеки.
Розірвання резерваційного договору
Відмовитися від договору можливо, але тільки за чітко визначених умов. Залежить від того, хто відмовляється і що передбачено текстом. Найчастіше угоду скасовує покупець – через проблеми з іпотекою або нову вигідну пропозицію. Якщо в договорі зазначено, що при відмові покупця платіж не повертається – він його втрачає.
Виняток – коли помиляється продавець (наприклад, відмовляється підписати основний договір без причини). Тоді покупець має право на повернення коштів.
Складність виникає, коли текст договору нечіткий, а одна сторона просто «зникає» зі спілкування. У такому випадку доводити своє право доводиться через суд. Особливо, якщо договір підписано лише з агентством без повноважень від власника.
Резерваційний договір при оренді квартири
Резерваційні договори використовують не лише при продажу, а й при оренді, особливо в містах із великою конкуренцією. Схема проста: орендар сплачує резерваційний платіж, а власник на певний час знімає квартиру з оголошень. Різниця – у масштабі. Суми менші, термін коротший (часто лише кілька днів). Та навіть у цьому випадку договір повинен містити:
-
сторони угоди,
-
суму платежу,
-
тривалість резервування,
-
умови повернення коштів.
Найпоширеніша помилка – гроші «на слово» без письмового підтвердження. Якщо власник передумає, шансів повернути їх майже немає. Просте правило: платите – беріть договір.
Шаблон резерваційного договору: чому це небезпечно
В інтернеті можна знайти десятки «універсальних» шаблонів резерваційних договорів, але саме вони часто стають проблемою. Шаблон може бути застарілим, неповним або не підходити до вашої ситуації. Коли спір вже виник, змінити щось пізно. Краще взяти шаблон лише як орієнтир, а потім пристосувати його до конкретного випадку або показати юристу.
Що обов’язково має бути у будь-якому договорі
-
чіткі сторони угоди (включно з рієлтором, якщо він діє від імені власника);
-
повний опис об’єкта (кадастр, номер аркуша власності, адреса);
-
вартість об’єкта та розмір резерваційного платежу;
-
термін дії резервування;
-
умови повернення або втрати платежу;
-
права, обов’язки та санкції для обох сторін.
Як перевірити справедливість договору
Перш за все потрібно визначити: хто справжній продавець. Підпис має поставити власник або агент із письмовою довіреністю, бо без цього договір може бути недійсним. Також будуть корисні наступні рекомендації:
-
Домагайтеся балансу. Якщо документ встановлює покарання лише для покупця, але не для продавця — це сигнал небезпеки. Справедливий договір захищає обидві сторони.
-
Уточніть умови платежу. Яка сума, коли сплачується, чи враховується у вартості об’єкта, коли повертається. Неясні умови — найкоротший шлях до втрати грошей.
-
Скористайтеся послугами юриста. Чим дорожча нерухомість, тим вигідніше перевірити договір фахівцем.
-
Не недооцінюйте резерваційний договір Він може дати вам спокій і час на прийняття рішення — або обернутися ризиком втрати грошей. Підписуйте лише з власником або його представником із довіреністю.
-
Уважно перевіряйте умови повернення платежу та ніколи не передавайте гроші без письмового договору. Юрист у таких питаннях — це не розкіш, а страховка від неприємностей.
Хороший договір не мусить бути коротким — він має бути зрозумілим і точним.
Найпоширеніші запитання
Чи повертається резерваційний платіж?
Залежить від договору. Якщо угода зірвалася з вини продавця (наприклад, він відмовився підписати договір), покупець має право на повне повернення коштів.
Але якщо він сам відмовився без вагомої причини — платіж може пропасти.
Чи може продавець передумати після підписання?
Так, але з ризиком правових наслідків. Якщо договір збалансований, він зобов’язує обидві сторони — і продавець мусить повернути платіж або компенсувати збитки.
Чи є проблема, якщо договір підписано лише з агентством?
Так. Якщо агент не має довіреності, він не має права резервувати майно. Такий договір може бути недійсним, а покупець — втратити і гроші, і об’єкт.
Який стандартний термін резервування?
Від 14 до 30 днів. Коротший — для угод без іпотеки, довший — при купівлі через банк. Він обов’язково має бути зазначений у договорі.
Чи можна використовувати резерваційний договір для оренди?
Так, особливо у великих містах із високим попитом.
Принцип такий самий: ви сплачуєте платіж, власник блокує об’єкт, і сторони чекають на підписання основного договору. Головне — прописати чіткі умови повернення коштів.
