Ринок офісної нерухомості України: підсумки першого півріччя 2025 року

Етап відновлення та адаптації до реалій воєнного часу проходить досить успішно. Незважаючи на виклики останніх років, сегмент демонструє стійкість і поступове пожвавлення: компанії повертаються до офлайн-формату роботи, орендують нові простори та активніше використовують гнучкі офісні рішення. В умовах підвищених ризиків орендарі все частіше вибирають об'єкти з надійною інфраструктурою, автономними системами та сучасними інженерними рішеннями.

Основні тенденції першого півріччя

Динаміка перших шести місяців 2025 року показує, що ринок вийшов зі стану різких коливань. Основні цінові тенденції поточного року:

• січень-лютий – відносна стабільність;

• березень – короткочасний сплеск;

• квітень – невелика корекція вниз;

• травень-червень – відновлення зростання, підсумком стало підвищення середньої ставки.

Такі результати підтверджують, що ринок офісної оренди увійшов у фазу відновлення з помірними коливаннями і без різких стрибків, що вселяє обережний оптимізм серед учасників.

Підписуйтесь на наш телеграм-канал «є-Квартира»

Публікуємо актуальні новини зі сфери нерухомості, без води та спаму

перейти до Telegram

Як війна змінила ринок

Перші місяці повномасштабного вторгнення стали переломними для офісного сегмента:

• у 2022 році ставки обвалилися до 10–15% довоєнного рівня;

• до кінця 2022 року ринок відновився до 50–70% колишніх значень;

• у 2023 році продовжувалося пожвавлення: рівень вакантності знизився з 30% (період пандемії) до 15–20%;

• у 2025 році бізнес адаптувався: ставки в доларах почали повільно зростати, компенсуючи інфляцію та ризики.

Багато компаній переглянули підходи, тому стали популярними коворкінги та невеликі офіси з можливістю розширення. Після періодів тривалих блекаутів зріс попит на бізнес-центри з генераторами та автономним зв'язком. Великі штаб-квартири на даний момент поступаються більш гнучким офісним рішенням. До літа 2025 року ринок демонструє обережний оптимізм: орендарі та орендодавці знайшли баланс, а ціни ($10-11/м²) хоч і нижчі за довоєнні, але стабільні.

Регіональні відмінності

Вартість оренди та продажу квадратного метра помітно варіюється залежно від регіону. Це пов'язано як з рівнем економічного розвитку, так і з інвестиційною привабливістю міст, щільністю населення та попитом з боку бізнесу. Аналіз показує значну різницю в цінах між областями, що дозволяє виділити декількох яскраво виражених лідерів за вартістю:

• Київ – $14-15м² (найдорожчий ринок країни);

• Львівська область – близько $10,7м²;

• Одеса – $8,3–8,4м².

Столиця помітно випереджає інші регіони: оренда в Києві майже в два рази дорожча за середню по країні. Також області з підвищеними ставками:

• Закарпатська – $8,4;

• Вінницька – $7,7;

• Київська (передмістя столиці) – $7-8;

• Дніпропетровська – $6,8.

Тут фіксується активність бізнесу і відносно високий попит.

Найнижчі ціни:

• Сумська область – $3,9;

• Харківська область – $4,3;

• Запорізька область – $4,5;

• Донецька область – $4,8;

• Херсонська область – близько $6 (після різких коливань).

У прифронтових регіонах оренда, як і очікувалося, залишається дешевою через слабкий попит і високі ризики.

Динаміка цін по регіонах: зима 2024 – літо 2025

Зростання в столиці та центрі:

• Київ – +10% (з $13,9 до $15,3);

• Кіровоградська область – +16%;

• Чернігівська область – +19%;

• Черкаська область – +13%;

• Дніпропетровська область – +5%.

Помірне зростання на заході:

• Львівська область – +1%;

• Закарпаття – +8%;

• Чернівецька область – +6%.

Корекції вниз:

• Івано-Франківська область – зниження на 5–6% (до ~$7);

• Тернопільська область – падіння на 8%;

• Херсонська область – різкі коливання: від падіння на 27% взимку до стрибка до $6/м² влітку.

Такі зміни показують, що ринок розвивається нерівномірно: захід і центр стабілізуються, а прифронтові регіони залишаються волатильними.

Вплив типу громади

Розподіл за адміністративними одиницями також демонструє різницю в попиті та цінах.

Міські громади

Середня ставка – $7,1/м².

Основні угоди укладаються саме тут: обласні центри та великі міста залишаються ключовими точками бізнес-активності.

Селищні громади

Середня ціна – $5–6/м². Попит обмежений локальним бізнесом і держустановами.

Сільські громади

Середня ставка – $7–8/м², майже як у містах. Однак ринок дуже малий і специфічний: офіси агропідприємств, об'єкти біля трас. Високі ставки тут пояснюються рідкістю пропозицій і вдалим розташуванням.

Типологічні особливості офісної нерухомості та їх вплив на оренду

Вартість оренди офісного приміщення залежить не тільки від його розташування, але й від характеристик самого об'єкта: класу будівлі, площі, поверху та стану ремонту. Розглянемо, як різні фактори формують ціну пропозиції на ринку офісної нерухомості України в 2025 році.

Клас і тип будівлі

Кожна категорія має свої особливості, переваги та обмеження, що безпосередньо впливає на рівень ставок і на вибір орендарів:

• Сучасні бізнес-центри (класа A і B). Середня ціна: $12,5-13,0 за м² (квітень-червень 2025). Переваги: розвинена інфраструктура, охорона, паркінг, сучасні інженерні системи, резервне живлення – і орендарі готові переплачувати за престиж і комфорт.

• Офіси у складі інших будівель (житлових, адміністративних, ТРЦ). Середня ціна: $10,5 за м² на квітень 2025 року і $11-11,5 за м² у червні 2025 року. Відрізняються більш демократичними ставками при збереженні хорошої локації.

• Окремі офісні будівлі. Середня ціна: $9-10 за м². Частіше розташовані далі від ділових центрів або мають великі площі, складні для здачі в оренду цілком. Використовуються як більш економічний варіант для бек-офісів і малого бізнесу.

В цілому простежується закономірність: чим вищий клас і престиж об'єкта, тим дорожча оренда за метр. При цьому для компаній вибір багато в чому визначається не тільки бюджетом, але і цілями: представницький офіс вигідніше розмістити в бізнес-центрі, а для допоміжних підрозділів підійдуть більш доступні варіанти.

Розмір офісу

На перший погляд, великі площі повинні коштувати дешевше за метр, але ринок України показує зворотну картину:

• 500-1000 м² – $13,4/м²;

• понад 1000 м² – $12,5/м²;

• 300–500 м² – $12,3/м²;

• 100–300 м² – $11,4/м²;

• до 100 м² – $8,7/м².

Це багато в чому обумовлено тим, що великі офіси частіше здаються в сучасних бізнес-центрах і у великих містах, тому їх вартість вища. А малі приміщення нерідко представлені на вторинному ринку або розташовані в менш престижних локаціях, що знижує ціну.

Поверховість

На відміну від торгової нерухомості, де цінується перший поверх, для офісів ситуація інша. Верхні поверхи – пентхауси, видові офіси, коштують на 10-20% дорожче середніх і перших поверхів. Вони вважаються престижними і нерідко займають штаб-квартири компаній.

Перші ж поверхи часто орендують під сервісні компанії, відділення банків, невеликі приймальні.

Ремонт і стан офісу

Це один з ключових факторів, який формує вартість оренди. Потенційні орендарі уважно оцінюють не тільки розташування та інфраструктуру, але й те, наскільки приміщення готове до роботи. Залежно від цього змінюється і ставка оренди комерційної нерухомості:

• з ремонтом – від $10,9/м² (квітень 2025) до $11,5/м² (червень 2025);

• без ремонту – від $10,3/м² (квітень) до $11,2/м² (червень).

Різниця становить 5-6% на користь готових приміщень, а відповідно такий офіс стає економією часу і відсутністю клопоту з оздоблювальними роботами. Компаніям доводиться вибирати між зручністю і швидкістю заселення або можливістю створити простір «під себе».

Висновки

Стабілізація ринку: оренда тримається на рівні $10-11/м², демонструючи обережне зростання. Київ і західні області залишаються дорогими, прифронтові регіони – найдешевшими. Ключові фактори вибору:

• престижність та інфраструктура будівлі;

• площа офісу;

• поверх;

• наявність ремонту та автономних систем (генератор, інтернет, укриття).

В цілому, ринок офісної оренди України в 2025 році продовжує адаптуватися до нових умов: попит повільно зростає, а бізнес шукає баланс між ціною, безпекою і функціональністю.