Рынок офисной недвижимости Украины: итоги первого полугодия 2025 года

Этап восстановления и адаптации к реалиям военного времени проходит довольно успешно. Несмотря на вызовы последних лет, сегмент демонстрирует устойчивость и постепенное оживление: компании возвращаются к офлайн-формату работы, арендуют новые пространства и активнее используют гибкие офисные решения. В условиях повышенных рисков арендаторы все чаще выбирают объекты с надежной инфраструктурой, автономными системами и современными инженерными решениями.

Основные тенденции первого полугодия

Динамика первых шести месяцев 2025 года показывает, что рынок вышел из состояния резких колебаний. Основные ценовые тенденции текущего года:

• январь–февраль – относительная стабильность;

• март – кратковременный всплеск;

• апрель – небольшая коррекция вниз;

• май–июнь – возобновление роста, итогом стало повышение средней ставки.

Такая результаты подтверждают, что рынок офисной аренды вошел в фазу восстановления с умеренными колебаниями и без резких скачков, что вселяет осторожный оптимизм среди участников.

Подписывайтесь на наш телеграмм-канал «є-Квартира»

Публикуем актуальные новости из сферы недвижимости, без воды и спама

перейти в Telegram

Как война изменила рынок

Первые месяцы полномасштабного вторжения стали переломными для офисного сегмента:

• в 2022 году ставки обвалились до 10–15% довоенного уровня;

• к концу 2022-го рынок восстановился до 50–70% прежних значений;

• в 2023 году продолжалось оживление: уровень вакантности снизился с 30% (период пандемии) до 15–20%;

• в 2025 году бизнес адаптировался: ставки в долларах стали расти медленно, компенсируя инфляцию и риски.

Многие компании пересмотрели подходы, поэтому стали популярны коворкинги и небольшие офисы с возможностью расширения. После периодов затяжных блэкаутов вырос спрос на бизнес-центры с генераторами и автономной связью. Крупные штаб-квартиры на текущий момент уступают более гибким офисным решениям. К лету 2025 года рынок демонстрирует осторожный оптимизм: арендаторы и арендодатели нашли баланс, а цены ($10-11/м²) хоть и ниже довоенных, но стабильны.

Региональные различия

Стоимость аренды и продажи квадратного метра заметно варьируется в зависимости от региона. Это связано как с уровнем экономического развития, так и с инвестиционной привлекательностью городов, плотностью населения и спросом со стороны бизнеса. Анализ показывает значительную разницу в ценах между областями, что позволяет выделить несколько ярко выраженных лидеров по стоимости:

• Киев – $14-15м² (самый дорогой рынок страны);

• Львовская область – около $10,7м²;

• Одесса – $8,3–8,4м².

Столица заметно опережает другие регионы: аренда в Киеве почти в два раза дороже среднего по стране. Также области с повышенными ставками:

• Закарпатская – $8,4;

• Винницкая – $7,7;

• Киевская (пригород столицы) – $7-8;

• Днепропетровская – $6,8.

Здесь фиксируется активность бизнеса и относительно высокий спрос.

Самые низкие цены:

• Сумская область – $3,9;

• Харьковская область – $4,3;

• Запорожская область – $4,5;

• Донецкая область – $4,8;

• Херсонская область – около $6 (после резких колебаний).

В прифронтовых регионах аренда ожидаемо остается дешевой из-за слабого спроса и высоких рисков.

Динамика цен по регионам: зима 2024 – лето 2025

Рост в столице и центре

• Киев – +10% (с $13,9 до $15,3);

• Кировоградская область – +16%;

• Черниговская область – +19%;

• Черкасская область – +13%;

• Днепропетровская область – +5%.

Умеренный рост на западе

• Львовская область – +1%;

• Закарпатье – +8%;

• Черновицкая область – +6%.

Коррекции вниз:

• Ивано-Франковская область – снижение на 5–6% (до ~$7);

• Тернопольская область – падение на 8%;

• Херсонская область – резкие колебания: от падения на 27% зимой до скачка до $6/м² летом.

Такие изменения показывают, что рынок развивается неравномерно: запад и центр стабилизируются, а прифронтовые регионы остаются волатильными.

Влияние типа общины

Разделение по административным единицам также демонстрирует разницу в спросе и ценах.

Городские общины

Средняя ставка – $7,1/м².

Основные сделки заключаются именно здесь: областные центры и крупные города остаются ключевыми точками бизнес-активности.

Поселковые общины

Средняя цена – $5–6/м². Спрос ограничен локальным бизнесом и госучреждениями.

Сельские общины

Средняя ставка – $7–8/м², почти как в городах. Однако рынок очень мал и специфичен: офисы агропредприятий, объекты у трасс. Высокие ставки здесь объясняются редкостью предложений и удачным расположением.

Типологические особенности офисной недвижимости и их влияние на аренду

Стоимость аренды офисного помещения зависит не только от его расположения, но и от характеристик самого объекта: класса здания, площади, этажа и состояния ремонта. Рассмотрим, как разные факторы формируют цену предложения на рынке офисной недвижимости Украины в 2025 году.

Класс и тип здания

Каждая категория имеет свои особенности, преимущества и ограничения, что напрямую влияет на уровень ставок и на выбор арендаторов:

• Современные бизнес-центры (класса A и B). Средняя цена: $12,5-13,0 за м² (апрель–июнь 2025). Преимущества: развитая инфраструктура, охрана, паркинг, современные инженерные системы, резервное питание – и арендаторы готовы переплачивать за престиж и комфорт.

• Офисы в составе других зданий (жилых, административных, ТРЦ). Средняя цена: $10,5 за м² на апрель 2025, и $11-11,5 за м² в июне 2025. Отличаются более демократичными ставками при сохранении хорошей локации.

• Отдельные офисные здания. Средняя цена: $9-10 за м². Чаще расположены дальше от деловых центров или имеют большие площади, сложные для сдачи в аренду целиком. Используются как более экономичный вариант для бэк-офисов и малого бизнеса.

В целом прослеживается закономерность: чем выше класс и престиж объекта, тем дороже аренда за метр. При этом для компаний выбор во многом определяется не только бюджетом, но и целями: представительский офис выгоднее разместить в бизнес-центре, а для вспомогательных подразделений подойдут более доступные варианты.

Размер офиса

На первый взгляд, большие площади должны стоить дешевле за метр, но рынок Украины показывает обратную картину:

• 500-1000 м² – $13,4/м²;

• свыше 1000 м² – $12,5/м²;

• 300–500 м² – $12,3/м²;

• 100–300 м² – $11,4/м²;

• до 100 м² – $8,7/м².

Это во многом обусловлено тем, что крупные офисы чаще сдаются в современных бизнес-центрах и в крупных городах, поэтому их стоимость выше. А малые помещения нередко представлены на вторичном рынке или расположены в менее престижных локациях, что снижает цену.

Этажность

В отличие от торговой недвижимости, где ценится первый этаж, для офисов ситуация иная. Верхние этажи – пентхаусы, видовые офисы, стоят на 10-20% дороже средних и первых этажей. Они считаются престижными и нередко занимают штаб-квартиры компаний.

Первые же этажи часто арендуют под сервисные компании, отделения банков, небольшие приемные.

Ремонт и состояние офиса

Это один из ключевых факторов, который формирует стоимость аренды. Потенциальные арендаторы внимательно оценивают не только расположение и инфраструктуру, но и то, насколько помещение готово к работе. В зависимости от этого меняется и ставка аренды коммерческой недвижимости:

• с ремонтом – от $10,9/м² (апрель 2025) до $11,5/м² (июнь 2025);

• без ремонта – от $10,3/м² (апрель) до $11,2/м² (июнь).

Разница составляет 5-6% в пользу готовых помещений, а соответственно такой офис становится экономией времени и отсутствием хлопот с отделочными работами. Компаниям приходится выбирать между удобством и скоростью въезда или возможностью создать пространство «под себя».

Выводы

Стабилизация рынка: аренда держится на уровне $10-11/м², демонстрируя осторожный рост. Киев и западные области остаются дорогими, прифронтовые регионы – самыми дешевыми. Ключевые факторы выбора:

• престижность и инфраструктура здания;

• площадь офиса;

• этаж;

• наличие ремонта и автономных систем (генератор, интернет, укрытие).

В целом, рынок офисной аренды Украины в 2025 году продолжает адаптироваться к новым условиям: спрос медленно растет, а бизнес ищет баланс между ценой, безопасностью и функциональностью.